經(jīng)歷了2007年二、三季度的房?jì)r(jià)大漲，去年第四季度以來(lái)，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅趨緩，廣州、深圳等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)開(kāi)始出現回落，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始打折銷(xiāo)售，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛彌漫。長(cháng)期供不應求的住房市場(chǎng)供需狀況是否就此將出現逆轉？記者日前就此問(wèn)題采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家。

去年投資大幅增長(cháng)，但供需矛盾未解

　　2007年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需兩旺。在人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)市場(chǎng)預期看好的背景下，資金通過(guò)各種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，全年完成的商品住宅投資增長(cháng)32.1%。
　　盡管商品住宅投資的大幅度增長(cháng)，但并沒(méi)有緩解市場(chǎng)供不應求的矛盾。據40個(gè)重點(diǎn)城市2007年1—12月統計數據，商品住宅批準預售面積同比增長(cháng)約10%，登記銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)24%，需求類(lèi)指標的增幅依然明顯高于供應類(lèi)指標的增幅，相差近14個(gè)百分點(diǎn)，有效供給依然不足。
　　專(zhuān)家認為，供應不足首先與一些開(kāi)發(fā)商取得土地后沒(méi)有按期開(kāi)發(fā)有關(guān)。去年全國土地購置面積實(shí)現了較大幅度增長(cháng)，但一些企業(yè)在取得土地后，開(kāi)發(fā)建設進(jìn)程明顯減慢。有些開(kāi)發(fā)企業(yè)2004年“8?31”以來(lái)取得的開(kāi)發(fā)用地，竟有一半以上還未動(dòng)工開(kāi)發(fā)。
　　二手房交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)不夠活躍，也是造成住房市場(chǎng)有效供給不足的重要原因。據40個(gè)重點(diǎn)城市2007年統計數據，二手住房成交面積僅為新建商品住房登記銷(xiāo)售面積的40%。租房住是城市中低收入家庭、外來(lái)人口和剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國目前租賃市場(chǎng)發(fā)展也明顯滯后，不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置。不僅浪費了資源，而且不利于改變目前住房市場(chǎng)供不應求的局面。
　　住房供應結構調整進(jìn)展緩慢，也導致適合大多數家庭需求的中小套型住房供應不足。隨著(zhù)住房?jì)r(jià)格不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，首次購房家庭對首付款的支付能力不足，加上稅收政策的引導，更多的家庭傾向于選擇中小套型住房。而有關(guān)數據顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的僅25%左右，基本上是供應多少，銷(xiāo)售多少，供不應求的矛盾突出。

觀(guān)望氣氛彌漫，調整或將延續

　　“觀(guān)望”是去年底以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)被提及最多的詞。部分大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量出現明顯下降，出現了有價(jià)無(wú)市的情況。一些城市地價(jià)也大幅回落，甚至出現土地流拍。這一市場(chǎng)變化，使得人們對房?jì)r(jià)普遍上漲的預期發(fā)生了變化，觀(guān)望氣氛濃厚。這表明部分城市供需矛盾有所緩和。
　　市場(chǎng)出現這一現象的原因是多方面的。一是第二套房貸首付比例不得低于四成的政策出臺、從緊的貨幣政策和央行連續6次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求。二是保障性住房建設力度加大和各地限價(jià)房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通過(guò)限價(jià)房等政策性住房。三是由于一些城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，超過(guò)了購房者的承受能力，部分購房者不得不推遲了改善性購房計劃。再加上市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的預期變化，一些一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現調整和觀(guān)望是必然的，或許還將延續。
　　專(zhuān)家指出，預期發(fā)生變化同時(shí)，人們也要客觀(guān)、全面看待市場(chǎng)出現的這一現象。去年四季度市場(chǎng)出現調整和觀(guān)望，在不同的地區和城市存在很大的差別，北京、上海等城市商品住宅成交量下降，一定程度上也伴隨著(zhù)供應量的下降。市場(chǎng)出現銷(xiāo)售量的適度下降及房?jì)r(jià)的適度回落，從某種意義上說(shuō)也是市場(chǎng)回歸理性的表現。

需求旺盛，供給偏緊仍是大問(wèn)題

　　雖然市場(chǎng)出現了一定波動(dòng)，但需求旺盛仍然是現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出問(wèn)題。
　　專(zhuān)家分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求主要來(lái)自四個(gè)方面：一是快速城市化帶來(lái)的新增城市人口首次置業(yè)的需求。二是居民收入不斷增長(cháng)帶來(lái)的舊房換新房、小房換大房的改善性需求。三是人口結構變化和持續的舊城改造、城鎮房屋拆遷帶來(lái)的剛性需求。四是流動(dòng)性過(guò)剩、通脹壓力和負利率造成的投資、投機性需求，人民幣升值帶來(lái)的外資投資需求。
　　從供給方面看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行貸款和房屋預售款，央行不斷緊縮銀根，嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并限制個(gè)人住房按揭貸款，將導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊缺，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應產(chǎn)生影響。再加上今年初南方一些省市受大雪和冰凍天氣的影響，延緩了一些項目的開(kāi)工，使供給壓力進(jìn)一步加大。
　　如何緩解供需矛盾？專(zhuān)家建議，有關(guān)部門(mén)應該適當增加住宅用地供應量，并嚴格落實(shí)中小戶(hù)型住房政策。強化金融政策的實(shí)施效果，提高投資尤其是投機需求的成本，控制外來(lái)投資購房的規模。在市場(chǎng)秩序方面，應加大查處企業(yè)囤地、捂盤(pán)惜售的力度。同時(shí)應加快推進(jìn)住房保障建設，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，增加有效供應。