編者按
　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的嚴峻，毋庸多言。本次市場(chǎng)疲軟，不同于之前任何一次�！�8月1日，全國地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科在滬舉行“士兵突擊”誓師動(dòng)員大會(huì )，萬(wàn)科某高層在倡議書(shū)中做出上述表述。
　　樓市這一刻，史無(wú)前例的焦灼感正在蔓延：房地產(chǎn)業(yè)牽動(dòng)甚廣，嚴防房?jì)r(jià)大跌以及保護金融系統安全，成為調控不得不走的“平衡木”；地方政府，一面遵照中央宏觀(guān)調控方針，出臺一系列嚴控政策，一面又通過(guò)各種方式“安撫”開(kāi)發(fā)商，試圖挽救地方財政；開(kāi)發(fā)商則一面加速優(yōu)勝劣汰的整合進(jìn)程，一面仍在大喊“救市”刻不容緩……
　　各方的深層博弈首先體現在房?jì)r(jià)這一焦點(diǎn)之上，各地的土地與商品房供應趨緊、成交萎縮，城市周邊區域樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始試探性下降；在投資上，來(lái)自國際和民間的游資，看空者謹慎出逃地產(chǎn)股，看多者開(kāi)始低調挺進(jìn)樓市，尤其是商用物業(yè)投資；在資金鏈上，部分開(kāi)發(fā)商被前所未有的融資困境逼到絕境……
　　自本期開(kāi)始，上海證券報獨家推出“樓市這一刻”大型系列調查，我們嘗試從房?jì)r(jià)、土地、投資、資金鏈等房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)要素環(huán)節入手，條分縷析，以全景展示中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年這一歷史性時(shí)刻，所經(jīng)歷的不同凡響的對撞與變局。
　　此刻，正在說(shuō)明什么，又在預示什么？我們期待找到答案。
　　本期房?jì)r(jià)樣本調查，就從一次性匯集著(zhù)宏觀(guān)政策、地方調控、開(kāi)發(fā)商等各種力量碰撞的南京“限價(jià)門(mén)”事件說(shuō)起。

　　從7月底至今，短短幾天時(shí)間，南京萬(wàn)科事件成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的話(huà)題，也成為地方政府落實(shí)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的經(jīng)典案例。
　　“先不論南京實(shí)行核價(jià)制合規與否，南京的房?jì)r(jià)倒的確是穩定下來(lái)了，沒(méi)有像深圳等城市那樣出現大起大落，成交量也下降了三分之一�！蹦暇┮患掖笮烷_(kāi)發(fā)企業(yè)的一位高層表示。
　　據國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數顯示，南京房?jì)r(jià)漲幅由2007年6月份的排名第3位回落到今年4月份的第27位。雖然有開(kāi)發(fā)企業(yè)內部統計顯示，南京住宅價(jià)格基本上穩中有升，江南八區銷(xiāo)售價(jià)格更有近10%的同比上漲。但市場(chǎng)人士感慨說(shuō)：“如果沒(méi)有政府限價(jià)，房?jì)r(jià)可能上漲更多�！�
　　與房?jì)r(jià)漲幅回落相對應的是商品房成交量的大幅下降。7月21日，南京市新聞發(fā)言人夏德智介紹，今年上半年，南京商品房銷(xiāo)售大幅下降，其中住宅銷(xiāo)售面積降幅高達38.9%，銷(xiāo)售額下降34.1%。
　　分析其中的原因，多位市場(chǎng)人士認可“購房者觀(guān)望氣氛濃厚”的說(shuō)法。

政府限價(jià)之惑

　　然而，南京萬(wàn)科“限價(jià)門(mén)”事件體現的深層問(wèn)題卻遠不止這些。地方政府對非保障性的商品住宅實(shí)施限價(jià)是否合規是市場(chǎng)熱議的第一個(gè)話(huà)題。
　　上海某法律專(zhuān)家表示，政府出臺行政性指導價(jià)的做法一般針對涉及國計民生的重要基礎物資，比如水電煤價(jià)格、公共交通價(jià)格，以及電信等壟斷性產(chǎn)品，且需要遵循相關(guān)價(jià)格指導目錄的規定。目前，根據江蘇省定價(jià)目錄，“普通住宅商品房銷(xiāo)售基準價(jià)格及浮動(dòng)幅度，經(jīng)濟適用房、安居房等政策性?xún)?yōu)惠住房銷(xiāo)售價(jià)格，公有住房租金與出售成本價(jià)，廉租房租金標準”等均在政府定價(jià)范圍之內。
　　一位南京市企業(yè)人士稱(chēng)，除了南京實(shí)現核價(jià)制外，無(wú)錫、蘇州等其他江蘇城市實(shí)行備案制，方式不同，但都為對普通商品房?jì)r(jià)格實(shí)行政策性控制。
　　但另有不愿意透露姓名的專(zhuān)家認為，南京對非保障性住房實(shí)行限價(jià)，仍有違背市場(chǎng)規則甚至相關(guān)法規之嫌。
　　開(kāi)發(fā)商對地方政府為商品房限價(jià)的另一個(gè)質(zhì)疑是地價(jià)的居高不下�！叭绻�土地出讓價(jià)格不降，又強行要求降低商品房售價(jià)，加上水泥建材等原材料價(jià)格上漲，管理成本增加，開(kāi)發(fā)商利潤空間將受到雙重擠壓�！币晃婚_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。根據測算，在南京，土地成本為樓板價(jià)5000元/平方米左右的項目，銷(xiāo)售價(jià)格賣(mài)到10000元/平方米“剛剛打平成本”。
　　數據顯示，就在銷(xiāo)售額大幅下降的同時(shí)，南京開(kāi)發(fā)商的土地購置成本正大幅上升。上半年，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達到256.68億元，其中土地購置費73.1億元，同比增長(cháng)50%。
　　地價(jià)居高不下的結果是土地流標頻頻上演。今年6月，南京拍賣(mài)河西兩幅“巨無(wú)霸”地塊，其中河西南部一幅面積17萬(wàn)平方米的地塊流標�！耙驗橥恋乜罡哌_十幾億，加上土地款支付進(jìn)度被規定得很緊，在目前融資困境下，很少有開(kāi)發(fā)商有能力負擔�！币晃皇袌�(chǎng)人士坦言。
　　受制于拿地速度放緩，南京未來(lái)新增住宅供給形勢不容樂(lè )觀(guān)。數據顯示，今年前五個(gè)月，雖然南京商品住宅施工面積增長(cháng)17%，但住宅新開(kāi)工面積卻同比減少了24.4%�！凹由嫌^(guān)望情緒持續，成交低迷，開(kāi)發(fā)商又可能通過(guò)控制銷(xiāo)售進(jìn)度的方式控制供給。市場(chǎng)供應或呈現緊缺�！笔袌�(chǎng)人士分析。
　　盡管市場(chǎng)爭議頗多，南京市將限價(jià)進(jìn)行到底的決心并未動(dòng)搖。
　　南京市物價(jià)局副局長(cháng)張瑞忠在5月底接受采訪(fǎng)時(shí)表示，南京將針對房?jì)r(jià)新舉措實(shí)施過(guò)程中出現的新情況、新問(wèn)題，提出應對措施，從而進(jìn)一步完善房地產(chǎn)價(jià)格管理。
　　張瑞忠所稱(chēng)的新問(wèn)題之一就是開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高裝修標準變相抬高房?jì)r(jià)。張瑞忠表示，按照《價(jià)格法》的規定，裝修費用不在物價(jià)部門(mén)核價(jià)范圍內，因此目前的核價(jià)機制不能對裝修費用核價(jià)。但政府管理部門(mén)可以依法規范開(kāi)發(fā)企業(yè)的裝修行為，比如，裝修方案要建委審批，開(kāi)發(fā)企業(yè)要列出裝修清單，開(kāi)發(fā)企業(yè)要有裝修資質(zhì)，有關(guān)部門(mén)還將適時(shí)公布裝修市場(chǎng)參考價(jià)格等。目前，南京建設主管部門(mén)正在會(huì )同物價(jià)等部門(mén)開(kāi)展調研，并將出臺規范商品房精裝修行為的管理辦法。
　　此外，南京還將進(jìn)一步規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及的壟斷行業(yè)收費行為。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一直居高不下的 “二管三線(xiàn)”工程費等。
　　有消息人士稱(chēng)，南京對商品房的一房一價(jià)政策曾得到中央相關(guān)部門(mén)“首肯”，因此地方執行力度較大。
　　“一個(gè)長(cháng)期的矛盾是，地方政府最終不得不信賴(lài)大型開(kāi)發(fā)商巨額稅收和土地出讓金維持地方財政收入，一旦開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上受挫，最先吃苦的是地方政府。因此地方政府無(wú)論怎樣，也會(huì )最終采取折中辦法解決中央調控與開(kāi)發(fā)商利益之間的矛盾�！笔袌�(chǎng)人士稱(chēng)。

“零首付”重新出現

　　南京的“政府限價(jià)”行為并不具有普遍性，但價(jià)格和成交量走勢卻與眾多一二線(xiàn)城市相仿。無(wú)論是北京、上海、深圳還是南京，市中心房?jì)r(jià)穩升、周邊區域房?jì)r(jià)破冰成為普遍現象。究其原因均為市中心供給減少，而周邊地區配套尚未成熟。
　　此前，有媒體報道，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統計的換手套次前十位樓盤(pán)90天內換手675次，平均每個(gè)樓盤(pán)一月內換手（注銷(xiāo)認購和成交的次數）20余次。其背后是因為部分樓盤(pán)房?jì)r(jià)下跌，購房者在已經(jīng)認購甚至簽約的情況下要求退房。
　　記者在走訪(fǎng)南京時(shí)發(fā)現，無(wú)論是降價(jià)還是退房，多集中于江寧、江北兩個(gè)住宅供應比較集中的城郊地區，上述地區甚至已經(jīng)出現類(lèi)似“零首付”現象。
　　在江北六合區，一個(gè)名為華歐國際友好城的大型樓盤(pán)打出了1萬(wàn)元定金即可簽約的橫幅。銷(xiāo)售人員告訴記者，這個(gè)總建筑面積高達230萬(wàn)平方米的超大型社區預計開(kāi)發(fā)時(shí)間長(cháng)達8年-10年，根據目前推出的系列優(yōu)惠，除了簽約即減2萬(wàn)元外，無(wú)論是別墅還是公寓，購房者只要支付1萬(wàn)元定金就可以簽訂購房合同，由開(kāi)發(fā)商支付剩余的首付款，且不向購房者收取任何利息。
　　這一促銷(xiāo)辦法效果已經(jīng)顯現。根據南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統計，8月1日-4日，華歐國際友好城共銷(xiāo)售36套房源，位列南京樓盤(pán)成交榜第6位。而該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，目前南京類(lèi)似“零首付”的做法并非僅此一家。
　　專(zhuān)家分析，開(kāi)發(fā)商此舉意在用4成首付成本套得銀行6成貸款，以緩解現金流之急。而一旦購房者還款能力不足，銀行系統可能面臨嚴峻的壞賬考驗。
　　開(kāi)發(fā)商的另一個(gè)求生辦法是加大融資和促銷(xiāo)力度。在6月底舉行的海通證券2008中期策略會(huì )上，萬(wàn)科執行副總裁兼董秘肖莉表示，萬(wàn)科目前重點(diǎn)是提升企業(yè)融資能力，強化融資平臺優(yōu)勢。而萬(wàn)科在上海舉行的誓師大會(huì )上，如何在逆境中實(shí)現銷(xiāo)售突破以盡快回流資金仍是主要討論內容�！叭卞X(qián)”，這在目前的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，無(wú)疑是最重要的課題。
　　“隨著(zhù)市場(chǎng)調整，萬(wàn)科目前首要任務(wù)是安全經(jīng)營(yíng)；其次為加快銷(xiāo)售，不排除降價(jià)，以保持更多現金�！焙ＭㄗC券分析報告援引肖莉發(fā)言稱(chēng)。
　　另外，積極響應政府號召，參與開(kāi)發(fā)保障性住宅在南京成為熱點(diǎn)。有消息稱(chēng)，南京今年將開(kāi)建300萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房，承建開(kāi)發(fā)商鎖定利潤率3%�！耙驗榛�本上是先確定需求再建房，開(kāi)發(fā)商投資風(fēng)險幾乎為零。另外，參與保障性住房開(kāi)發(fā)也是幫助開(kāi)發(fā)商增加現金流，緩解資金壓力的途徑之一。以上有利因素加在一起，在目前的樓市局勢下，足可以打平低利潤率的不利因素�！蹦暇┠抽_(kāi)發(fā)商表示。