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| 2008-08-15 作者:王婷 來(lái)源:中國證券報 |
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從7月份各方統計數據來(lái)看，在今年剩下的不到4個(gè)月的時(shí)間內，中國住宅市場(chǎng)走弱的局面應該很難扭轉。然而，高端物業(yè)板塊卻逐漸呈現出另一派景象。坊間認為，同樣是價(jià)值的理性回歸，兩者的對比，反映出中國樓市投資趨勢的一種變化。
土地價(jià)格增速減慢加上銀行信貸收緊，個(gè)人貸和開(kāi)發(fā)貸受到嚴格控制，促使各地住宅房地產(chǎn)價(jià)格有必要，也有條件下降。
統計顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.0%，漲幅比6月低1.2個(gè)百分點(diǎn)。調查結果還表明，7月份新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.9%，漲幅比6月低1.3個(gè)百分點(diǎn)。這些統計數據往往并未包括開(kāi)發(fā)商給出的隱性折扣部分。房?jì)r(jià)一直堅定上漲的北京地區，在今年7月也出現了小戶(hù)型和二手房滯漲的局面。中國的許多二、三線(xiàn)城市的住宅房地產(chǎn)價(jià)格，或保持溫吞的增速，或呈現不同程度的縮水。
從國外經(jīng)驗來(lái)看，住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快并不正常。坊間普遍認為，住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格走低是一種理性回歸，能有效抑制住宅類(lèi)房地產(chǎn)被過(guò)度投機炒作，優(yōu)化市場(chǎng)秩序，保障民生住房。
與住宅市場(chǎng)價(jià)量齊跌的局面相比，在奧運、上海世博會(huì )等因素的帶動(dòng)下，中國經(jīng)濟發(fā)展前景仍然被看好。在需求量增長(cháng)的環(huán)境下，中國不少高端物業(yè)吸引了更多資本，尤其是外資的介入。由于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)更為疲軟，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步晚，回報率高，諸多外資機構還是愿意以中國的高端物業(yè)作為資產(chǎn)配置。
以寫(xiě)字樓為例，據統計，第二季度，北京甲級寫(xiě)字樓空置率小幅上升，達到13.2%，比上季度提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。本季度租金繼續保持強勁的增長(cháng)趨勢，達到了191.9元/平方米/月，環(huán)比上漲6.6%，同比上漲18.5%，是近7年來(lái)增速最快的一個(gè)季度。分析認為，在奧運期間，市場(chǎng)潛在的吸納量在兩個(gè)月左右時(shí)間沒(méi)有得到釋放，奧運會(huì )后交易活躍程度會(huì )出現一個(gè)小高潮。上海、深圳等地區的寫(xiě)字樓租金也保持著(zhù)穩步的上漲。二線(xiàn)城市成都的甲級寫(xiě)字樓平均月租金也環(huán)比上漲2.74%，同比上漲17％。
由于高端物業(yè)熱度不減，今年上半年，中國境內有13個(gè)項目被確認為外資收購，總投資規模已接近去年的63%。這些項目主要是商業(yè)地產(chǎn)、大型寫(xiě)字樓和酒店式公寓項目。
此外，由于130號令的限制，外資通過(guò)外債投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式已被限制。不少外資如今正采取更為曲折的方式進(jìn)入中國的高端物業(yè)市場(chǎng)，其中被使用得最多的為離岸交易，即外資機構向手中擁有中國物業(yè)的其它外資機構購買(mǎi)資產(chǎn)；其次是尋找具有豐富當地資源的內地開(kāi)發(fā)商，通過(guò)合資公司共同開(kāi)發(fā)項目。 |
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