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“我決定退出業(yè)委會(huì )籌備小組，將這項艱難的事業(yè)交給其他可能的熱心業(yè)主，感謝大家多年來(lái)的支持�！苯�，北京某小區曾致力于籌備業(yè)委會(huì )的業(yè)主代表，被業(yè)主們親切地稱(chēng)為“大哥”的阮先生在小區論壇里無(wú)奈地發(fā)表聲明，該小區業(yè)主期盼多年的業(yè)委會(huì )隨即宣告流產(chǎn)。
該小區業(yè)主自2006年入住以來(lái)，與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商的糾紛不斷，業(yè)主維權多因勢單力薄而屢屢失敗。業(yè)主們通過(guò)前期的自發(fā)維權，體會(huì )到了“團結的力量”，希望能夠盡快成立業(yè)主委員會(huì )，但歷經(jīng)兩年多的努力，還是以失敗告終。
“真的是太難了，我為此搭進(jìn)去多少時(shí)間和金錢(qián)已經(jīng)無(wú)法計算了，卻發(fā)現離成功還有很遠�！倍嗄陙�(lái)，為成立業(yè)委會(huì )東奔西走的阮先生告訴記者，他已經(jīng)身心疲憊，決定“退隱江湖”了。
北京市人大常委會(huì )報告顯示，在北京3200余個(gè)住宅區中僅有574個(gè)成立了業(yè)委會(huì )，僅為18％。
開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的“合理”阻撓
依據2007年新修訂的《物業(yè)管理條例》，只要二分之一以上有投票權的業(yè)主認可，就能選舉業(yè)委會(huì )、制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規程。但現實(shí)中的操作，遠不能做到“由業(yè)主說(shuō)了算”。
成立業(yè)委會(huì )，首先要過(guò)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理部門(mén)這一關(guān)。根據現行規定，成立業(yè)委會(huì )必須由業(yè)主發(fā)起組成委員會(huì )籌備組，需要準備十余種不同的文件，并負責做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的前期組織準備工作。其中，籌備組必須向小區辦辦理備案手續，這需要提供產(chǎn)權清冊、小區規劃總平面圖、規劃批準文件等，這些文件均掌握在開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司手中，他們常常相互扯皮、推托，或以各種理由拒絕提供有關(guān)文件，造成業(yè)委會(huì )無(wú)法完成備案手續。
阮先生和其他業(yè)主代表經(jīng)過(guò)艱難的前期組織工作，終于成立了業(yè)委會(huì )籌備小組。然而，籌備組馬立面臨一個(gè)現實(shí)的困難：開(kāi)發(fā)商拒不提供產(chǎn)權清冊，因此無(wú)法計算投票權數和比例。
“希望開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司配合成立業(yè)委會(huì )，無(wú)異于與虎謀皮�！北本┦谐缥膮^花市棗苑小區業(yè)主代表李某說(shuō)。棗苑小區曾兩次組織業(yè)委會(huì )選舉，都告失敗。在物業(yè)費、公攤等涉及業(yè)主利益的事項上，業(yè)委會(huì )更能夠對小區物業(yè)進(jìn)行抗衡、制約，比單打獨斗的業(yè)主更能有效維權。自2005年《北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用管理辦法》實(shí)施以來(lái)，每個(gè)小區大筆的維修基金應如何使用，就成為業(yè)主和物業(yè)爭執的一大利益焦點(diǎn)。北京萬(wàn)科城市花園業(yè)主代表朱某說(shuō)：“如果成立了業(yè)委會(huì )，此后物業(yè)要動(dòng)用我們小區的基金就要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì )檢驗、批準，他們哪兒愿意放棄這么一大塊肥肉��！”
政府部門(mén)：“備案”成了“審批”
目前北京市物業(yè)管理辦法尚未出臺，依據現有的綱領(lǐng)文件《北京市貫徹〈物業(yè)管理條例〉的若干意見(jiàn)》規定，業(yè)委會(huì )只需在選舉后30天內，到所在地區縣的房管局備案，而不需事先申請的程序。
但《意見(jiàn)》中還規定，業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由街道辦、居委會(huì )、建設單位、業(yè)主代表組成，但業(yè)主代表又“在業(yè)主自薦、推薦的基礎上”由街道辦、居委會(huì )確定。
而阮先生等人在發(fā)起成立業(yè)委會(huì )時(shí)，小區所屬的社區居委會(huì )對業(yè)主大會(huì )籌備組的人數和人選不滿(mǎn)，提出業(yè)主大會(huì )籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會(huì )指定的人。
“我們就這樣陷入僵局，時(shí)間在一天一天過(guò)去，業(yè)主們的心也一天一天冷下來(lái)，誰(shuí)又能有這個(gè)時(shí)間和精力耗下去呢？”阮先生無(wú)奈地說(shuō)。
北京通惠家園的鐘先生向記者出示了小區辦所發(fā)的籌備組表。在這張表上，當地居委會(huì )是“籌備組組長(cháng)”�！叭ツ�11月領(lǐng)的，到了今年11月還沒(méi)批，就是不給蓋章。法律規定居委會(huì )是負責監督指導，沒(méi)有審批權，但現在居委會(huì )就是在行使審批權！必須得它蓋章，業(yè)委會(huì )才能成立�！辩娤壬嘈φf(shuō)。
北京市建設委員會(huì )預計今年年底出臺《業(yè)主大會(huì )設立和運作辦法》，在最新的討論稿中依然規定，“籌備組的業(yè)主代表由社區居委會(huì )或街道、鄉（鎮）組織推薦�！�
海淀學(xué)知苑住宅區業(yè)委會(huì )原副主任苗正華認為，業(yè)委會(huì )成立難，一個(gè)很大的原因在于政府責任的缺位。
今年年初，民進(jìn)北京市委作為黨派提案提交至政協(xié)大會(huì )的《關(guān)于北京社區業(yè)主經(jīng)濟自治組織存在問(wèn)題制度和制度創(chuàng )新的建議》報告指出，北京80％的小區沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )，很多業(yè)委會(huì )處境艱難。報告認為，政府部門(mén)在業(yè)委會(huì )成立和指導上具體職責界定不明確，對于不履行義務(wù)、推諉等造成業(yè)委會(huì )成立工作延誤等情況，沒(méi)有明確的罰則。
“一些政府部門(mén)視業(yè)委會(huì )為洪水猛獸，其實(shí)它既不會(huì )給政府添亂，也不是想找開(kāi)發(fā)商的麻煩，它就是一個(gè)解決問(wèn)題的平臺�！痹伪本┦袞|花市小區業(yè)委會(huì )副主任的業(yè)主延洲說(shuō)。
業(yè)主是“撮不起的散沙”
多年參與業(yè)主維權、曾任北京市海淀區百旺家苑業(yè)委會(huì )副主任的魏強分析認為，現在業(yè)委會(huì )難以建立，還在于廣大業(yè)主對自身權益的漠視。
“現在北京市大多數建立了業(yè)委會(huì )的小區，都是因為出現了危機或突發(fā)事件業(yè)主才團結起來(lái)，而更多小區業(yè)主不了解自己的權利，暫時(shí)沒(méi)有危機，大家對小區業(yè)委會(huì )就不關(guān)注，很難團結�！蔽簭娬f(shuō)。
根據北京市國土資源房管局《轉發(fā)建設部業(yè)主大會(huì )規程及有關(guān)問(wèn)題的通知》規定，業(yè)委會(huì )要成功地在房管局備案，需要提交三分之二以上業(yè)主投票通過(guò)的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則。這個(gè)文件提高了備案的門(mén)檻，因為廣大業(yè)主缺乏維權意識，難以收集到三分之二的簽名。
“業(yè)主利益很復雜，就像一盤(pán)散沙，怎么把業(yè)主組織起來(lái)是主要問(wèn)題�？课覀儌�(gè)人努力，怎么也撮不起這攤散沙�！北本┦谐�(yáng)區某大廈業(yè)主彭先生無(wú)奈地說(shuō)。
目前推動(dòng)北京小區業(yè)委會(huì )工作的，大部分是個(gè)別熱心業(yè)主，他們用業(yè)余時(shí)間做工作�！皹I(yè)主自己也有一攤事，做業(yè)委會(huì )耽誤自己的事不說(shuō)，很多東西也都沒(méi)爭取來(lái)，很容易心灰意冷�！敝炷痴f(shuō)。
阮先生就是在籌備業(yè)委會(huì )過(guò)程中，聽(tīng)到有業(yè)主代表說(shuō)他收受了開(kāi)發(fā)商的賄賂，個(gè)人可以不交停車(chē)費等�！白隽诉@么長(cháng)時(shí)間的義工，為的是大家的利益，最后卻費力不討好�！钡貌坏綇V大業(yè)主支持，成為阮先生辭去籌備組負責人一職的重要原因。 |