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自去年10月央行將首套房貸松綁以來(lái)，首付2成、利率7折就幾乎成了所有貸款買(mǎi)房人美好的愿景。然而低門(mén)檻、低利率并非免費的午餐，銀行在評估時(shí)享有絕對的定價(jià)權和決定權，許多真正購買(mǎi)首套自住房的借款人被攔在門(mén)外，而二套房實(shí)際操作卻漏洞百出被人鉆盡了空子，本應由首套房購買(mǎi)者所享有的“優(yōu)惠”，卻被偽裝成改善型住房的二套房購房者蠶食了。
申請首套普通自住房：被“房齡”擋在門(mén)外
鄒小姐4月份看中了一套上海市長(cháng)寧區的老公房，面積59平方米左右，總價(jià)90萬(wàn)，由于考慮到小戶(hù)型房產(chǎn)容易變現，自住也比較方便，當時(shí)買(mǎi)下又可以提早結束自己租房生活，于是到銀行咨詢(xún)辦理住房貸款�！般y行第二天就給答復了，說(shuō)首付不給辦兩成，最低只能３成，利率可以打７折。原因是因為房齡超過(guò)１０年�！编u小姐表示很不解。原來(lái)，她看中的房子竣工時(shí)間是1991年，至今已經(jīng)18年，銀行考慮房屋升值空間而拒絕辦理�！昂髞�(lái)，我跑遍了上海幾乎所有銀行，大小銀行給出的答復一致，利率可以按照最低標準給，但首付２成不可能�！编u小姐表示。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，雖然銀行對首套自住房的辦理并無(wú)太多門(mén)檻，但是光是一條房齡不能超過(guò)10年就將許多人攔在了首套房本可享受的待遇之外�！凹词故切�(hù)型且總價(jià)不高的首套房，一般只要達到硬性標準就能辦理，不需要額外條件�！币患夜煞葜沏y行的房貸部門(mén)經(jīng)理告訴記者�！岸魁g如果超過(guò)１０年，就肯定不能拿到最低首付比例，這就是一個(gè)硬性標準�！绷硗�，這位房貸經(jīng)理還告訴記者，如果是10年內的新房，在銀行衡量借款人的資信狀況、工作收入和公積金繳納基數等情況后甚至還可以幫助辦理低至3.78%的利率，即按照３年期基準利率5.4%的７折計算。
原來(lái)，央行的最低優(yōu)惠并非面向所有借款人，“首套房”只是敲門(mén)磚，而銀行的各項標準才是決定是否能夠拿到２成首付、７折利率優(yōu)惠的關(guān)鍵。原來(lái)在去年，央行對于商業(yè)性個(gè)人住房貸款的政策調整賦予了銀行高度的自由定價(jià)權，規定中表述的是：“金融機構對客戶(hù)的貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區別確定�！�
申請改善型普通自住房：二套房被“包裝”
對于改善型自住房，央行規定可以比照首套普通自住房的標準給予最低2成首付、利率7折的優(yōu)惠，而了解到市場(chǎng)上近來(lái)以改善型住房包裝二套房的手法流行，記者特地到中介暗訪(fǎng)。
進(jìn)入房屋中介“我愛(ài)我家”上海東方路某門(mén)市部，記者說(shuō)明了欲購買(mǎi)一套面積120平方米、總價(jià)約250萬(wàn)的“二套房”，且想要中介幫忙辦理2成首付、7折利率的來(lái)意�？蛻�(hù)經(jīng)理周先生非常熱情地接待了記者，在了解房源情況后表示，合作的中行、建行和工行等幾家大行均有可能辦理，但是得記者先填一張“按揭貸款預申請表”，下午就能得到銀行初步答復。
“按照上海市普通自住房的標準，這套內環(huán)和外環(huán)間的房產(chǎn)總價(jià)超過(guò)了145萬(wàn)元，已經(jīng)不屬于普通自住房，銀行會(huì )要求首付四成，利率還要上浮10%�！敝芟壬硎�。但是話(huà)鋒一轉，他建議記者打個(gè)首套房的擦邊球，“就是按照上海市人均居住面積32.2的標準，如果原先您達不到這個(gè)標準，可以去開(kāi)個(gè)證明，我們試著(zhù)幫您申請�！币簿褪钦f(shuō)，中介可以利用和銀行的合作關(guān)系向客戶(hù)提供主動(dòng)的“二套房”轉“首套房”服務(wù)，前提是各項指標得按照中介和銀行的標準來(lái)填。而就在當日下午，記者接到周先生來(lái)電表示，經(jīng)過(guò)銀行對個(gè)人資信和房產(chǎn)情況的認定，其中某家國有銀行給出的初步評定是可以辦理最低2至3成首付，但由于近日監管部門(mén)政策收緊，具體辦理還需要面談。
考慮到記者所說(shuō)的將近要貸款190萬(wàn)余元，這位周先生還給記者出了一招，“目前不少銀行都在做一種名為省息供的房貸產(chǎn)品，可以講20年的貸款年限拆成3年和17年，先和銀行簽一個(gè)3年期的貸款合同就可以按照3年期基準利率的7折計算利息，但利率是隨央行浮動(dòng)的�！币布词钦f(shuō)，經(jīng)過(guò)中介的包裝，原本一套標準的第二套房就變成了可以比照首套房政策的“改善型住房”。
錯位的“首套房”
以上兩個(gè)案例都是以申請首套普通自住房為由的貸款，而申請結果卻大相徑庭。鄒小姐因為手中現金不足而難以享受到國家優(yōu)惠政策，而記者假扮的“富人”卻僥幸能獲得首套房的優(yōu)惠，二套房首付4成的紅線(xiàn)被銀行輕易觸碰。
而就在近日，銀監會(huì )下發(fā)通知重申二套房貸政策，要求各地商業(yè)銀行不得自行解釋二套房認定標準、不得以任何手段變相降低首付款的比例成數等，各家商業(yè)銀行接到風(fēng)聲已經(jīng)就二套房的房貸人群范圍縮小。
“對于VIP客戶(hù)，銀行的利率都可以商量，如果貸款額度高，還可以享受折上折�！睖先A燕置業(yè)房屋中介公司的一位客戶(hù)經(jīng)理透露�！岸鴮τ谑赘犊畋壤�，銀行卡得比較嚴格，他們會(huì )充分行使自己手中的自由裁量權衡量收益和風(fēng)險，才會(huì )出現首套房是二手房會(huì )比較難獲得2成首付、二套房是非改善型住房也能得到低首付、低利率的矛盾現象�！� |