10月以來(lái)，境外股市強勢上漲，道指、納指、恒指等股指紛紛創(chuàng )出新高。這使得前期沉浸在“破發(fā)陰影”中的中資地產(chǎn)商再度掀起境外上市熱潮。10月17日，國內首只地產(chǎn)科技概念股中房信集團（CRIC）登陸納斯達克，受到投資者熱捧，上市以來(lái)累計漲幅達35%。在香港市場(chǎng)，恒大地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、福建明發(fā)、廈門(mén)禹洲、花樣年等中資地產(chǎn)商相繼啟動(dòng)招股。
　　自7月29日北京金隅赴港上市以來(lái)，已有恒盛地產(chǎn)、寶龍集團、華南城等多家房企完成境外上市。據中國證券報記者統計，加上已通過(guò)聆訊和蓄勢待發(fā)的企業(yè)，目前，排隊赴境外上市的內地房企超過(guò)30家；實(shí)際募集和計劃募集的資金合計逾500億港元。
　　業(yè)內人士分析，四季度，資本市場(chǎng)流動(dòng)性依然充裕；在今年行業(yè)景氣回升中，多數房企交出了靚麗的業(yè)績(jì)答卷；優(yōu)勢房企將成為境內外資金青睞的對象。而房企上市融資，在為未來(lái)投資布局做準備的同時(shí)，也將加劇土地等資源方面的競爭。

　　為擴張“輸血”

　　作為資金驅動(dòng)型行業(yè)，上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)為擴張“輸血”最有效的舉措之一。今年以來(lái)，包括CRIC、世聯(lián)地產(chǎn)在內的“泛房地產(chǎn)”業(yè)內企業(yè)都開(kāi)始了上市之旅。而募集資金主要用于主營(yíng)業(yè)務(wù)擴張。
　　CRIC招股說(shuō)明書(shū)顯示，其上市凈募集資金逾2億美元，將主要投資于新信息和運營(yíng)系統，同時(shí)用于銷(xiāo)售和市場(chǎng)拓展。CRIC聯(lián)席董事長(cháng)周忻便指出，此次IPO有利于公司繼續推進(jìn)國內最大和最先進(jìn)的房地產(chǎn)信息系統建設，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、供應商、專(zhuān)業(yè)機構以及個(gè)人用戶(hù)提供多元化房地產(chǎn)信息服務(wù)；進(jìn)一步拓展和深化房地產(chǎn)信息和門(mén)戶(hù)網(wǎng)站服務(wù)領(lǐng)域的商機，建立公司在細分市場(chǎng)的核心競爭力。
　　恒大地產(chǎn)向基礎投資者透露的未來(lái)計劃也顯示，按照現在的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，公司在未來(lái)3-5年將具備充足的土地儲備，保持物業(yè)開(kāi)發(fā)高速發(fā)展，并計劃繼續以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式維持5000萬(wàn)平方米的土地儲備。同時(shí)，公司將繼續在全國各主要省會(huì )級城市快速大規模開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項目。預期每年在建建筑面積維持在1500萬(wàn)平方米水平。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，基于對國內樓市的長(cháng)期看好，近期啟動(dòng)上市的房企均有擴張土地和城市布局的計劃。這些房企中，不乏綠地集團、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等全國性開(kāi)發(fā)商；也不乏中駿置業(yè)、佳兆業(yè)、卓越集團、農工商房產(chǎn)、同策房產(chǎn)、策源置業(yè)等區域性房企。顯然，上市“輸血”將成為這些企業(yè)今后擴張的主要推動(dòng)力。
　　一位投行人士指出，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售大幅升溫，帶動(dòng)庫存下滑和土地消耗加快，而下半年，房企將趨勢性加大新開(kāi)工力度和土地購置的規模，因此，對資金的需求將膨脹。而負債率一向偏高的房地產(chǎn)業(yè)，尋求上市融資，將變得較為迫切。
　　“今年第四季度很可能創(chuàng )歷年來(lái)內地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額的最高峰�！比鹗裤y行投資銀行亞洲區主席蔡洪平對媒體表示。他預計，四季度內地房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資金額將達到80億至100億美元。

　　市場(chǎng)現分歧

　　先行赴港上市的內地房企華南城和恒盛地產(chǎn)在上市首日遭遇“破發(fā)”，而寶龍地產(chǎn)定價(jià)和發(fā)行規模大幅縮水，顯然，房企境外上市潮中也現“暗流”，市場(chǎng)在升勢中也開(kāi)始趨于謹慎。
　　寶龍地產(chǎn)占IPO籌資規模10%的面向散戶(hù)發(fā)行部分的股票約有22%認購不足。為此，公司將招股價(jià)由每股3.30~4.90港元降至2.75港元，首次公開(kāi)募股籌資規模也從6.28億美元降低至3.53億美元，縮水近一半。
　　消息人士稱(chēng)，即將進(jìn)行招股的福建明發(fā)、廈門(mén)禹洲、卓越地產(chǎn)及花樣年等公司，在招股價(jià)上將有明顯折讓。其中，福建明發(fā)招股價(jià)較其資產(chǎn)凈值折讓將超過(guò)60%。
　　分析人士指出，目前，境外市場(chǎng)整體資金依然十分充裕，此前一度冷卻下來(lái)的新股熱潮，正跟隨重歸升勢的大市而再度升溫，“破發(fā)潮”也暫告一段落。有較大折讓的內地房產(chǎn)新股依然受到投資者的青睞。蔡洪平認為，香港市場(chǎng)IPO已經(jīng)從追捧期進(jìn)入選擇期。
　　恒大招股價(jià)初定3-4港元/股，根據恒大地產(chǎn)2010年預期凈利潤計算的市盈率為5倍至6.6倍，每股資產(chǎn)凈值折讓為54.1%至39.4%。新世界發(fā)展主席鄭裕彤、華人置業(yè)主席劉鑾雄作為基礎投資者各斥資5000萬(wàn)美元(約3.75億港元)進(jìn)行認購。隨后，李嘉誠也宣布將通過(guò)長(cháng)江實(shí)業(yè)認購恒大股份。
　　業(yè)內認為，金融危機過(guò)后，境外資本市場(chǎng)更關(guān)心房產(chǎn)商的財務(wù)狀況、風(fēng)險控制能力和土地儲備質(zhì)量，“投資者最終的選擇，將體現出這種差異性�！�
　　在香港，投行對地產(chǎn)公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即凈資產(chǎn)價(jià)值法。相對于簡(jiǎn)單的市盈率定價(jià)，NAV估值對預期價(jià)格變化、開(kāi)發(fā)速度和投資人回報率等因素展開(kāi)全面評估；但這種方式也推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商對于資產(chǎn)的簡(jiǎn)單崇拜。
　　野村證券一位地產(chǎn)分析師指出，隨著(zhù)市場(chǎng)對地產(chǎn)企業(yè)IPO更趨理性，今后，地產(chǎn)商在關(guān)注資產(chǎn)規模的同時(shí)，更應關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量和品牌等因素。

　　上市資源外流

　　雖然A股提供的市盈率遠高于H股，但一直以來(lái)，受A股上市門(mén)檻影響，房企IPO多路途艱難。民企居多的房地產(chǎn)類(lèi)公司在IPO時(shí)多數選擇境外市場(chǎng)。而大量房企境外上市，無(wú)疑也是對內地股市房地產(chǎn)板塊“新鮮血液”的分流。
　　近幾年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)A股IPO的占比明顯偏少。根據中國證券報記者的統計，以申萬(wàn)行業(yè)標準劃分，自2006年以來(lái)的三年多時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)在A(yíng)股市場(chǎng)完成IPO的公司只有6家。2006年分別是保利地產(chǎn)和北辰實(shí)業(yè)，2007年是廣宇集團和榮盛發(fā)展，2008年為合肥城建和濱江集團。而自2008年下半年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)一年的時(shí)間內沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司成功登陸A股市場(chǎng)。
　　在中國房地產(chǎn)測評中心最新公布的2009年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜中，排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)大部分已經(jīng)在滬、深兩市或香港上市。在這份榜單中，位列前十名的房企中只有萬(wàn)科、保利地產(chǎn)和金地集團在A(yíng)股上市，而中國海外、富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)和華潤置地等公司則選擇了在香港上市。而恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)也將登陸香港市場(chǎng)。
　　投行人士表示，境外市場(chǎng)對企業(yè)IPO的審批判斷標準更偏重于企業(yè)在行業(yè)內是否擁有良好的發(fā)展前景和盈利能力，因此內資優(yōu)質(zhì)房企赴海外上市的成功率便相對較高。上市流程短，再融資機會(huì )多，企業(yè)可與國際接軌等因素，吸引著(zhù)國內房地產(chǎn)企業(yè)競相海外上市。
　　而在A(yíng)股市場(chǎng)，對房地產(chǎn)募集資金用于儲備土地、房源，或用于購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，證監會(huì )將不予核準。業(yè)內人士指出，土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)，但有“兩年不開(kāi)發(fā)用地由政府收回”政策在前，土地儲備不是證監會(huì )考量上市資格的重要標準，這就造成了房企資產(chǎn)質(zhì)量難以合理評估。而地產(chǎn)公司的盈利水平往往存在波動(dòng)，這也使得其A股IPO不太順利。
　　數據顯示，目前在A(yíng)股的全部109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家是通過(guò)“審核過(guò)會(huì )”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過(guò)借助殼資源等其他方式進(jìn)入A股市場(chǎng)。