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| 2010-01-27 作者:于祥明 來(lái)源:上海證券報 |
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“收銀、放地、增加供給”成為各地樓市調控政策三大核心內容。記者注意到，目前北京、海南、湖南、山東等多個(gè)省市均表示要增加住房供給，而安徽、云南、河北等地則同時(shí)強化開(kāi)發(fā)商預售資金監管，以此收緊開(kāi)發(fā)商銀根來(lái)促其加快項目開(kāi)發(fā)。
多位房地產(chǎn)人士向記者表示，歸根結底，金融和稅費政策是樓市調控政策最狠也最有效的一招。而從目前各地政府的表態(tài)來(lái)看，收緊銀根的大方向正在確立。
“2009年房地產(chǎn)價(jià)格的超預期上漲，根本不能用房?jì)r(jià)收入比來(lái)解釋的，不可能2008年大家沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房，2009年突然都有錢(qián)了，其核心問(wèn)題是貨幣�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為。
事實(shí)上，大量的貨幣投放、低利率，使得無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投機投資性購房需求都隨之上升，由此導致房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。有關(guān)專(zhuān)家認為，銀根收緊可能是遲早的事。
但是，必須同時(shí)看到，目前國民經(jīng)濟復蘇尚未穩固，房地產(chǎn)依然是拉動(dòng)內需的引擎，銀根收緊的時(shí)機尚不成熟，為此通過(guò)非金融類(lèi)政策的手段收緊銀根，恰恰給地方政府留下了操作空間。
而預售資金管理正是這一政策的核心，即通過(guò)變相收緊開(kāi)發(fā)商“銀根”，促進(jìn)房地產(chǎn)商加快項目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。
“如果政策執行到位，會(huì )對開(kāi)發(fā)商盲目擴張起到明顯的遏制作用�！币晃环康禺a(chǎn)證券分析師說(shuō)。
記者注意到，近日云南、河北石家莊、安徽合肥等省市有關(guān)地方性政策調控政策的表態(tài)，均提及此項，即建立預售金監管賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用，即只能用于預售項目的各項后續開(kāi)支，開(kāi)發(fā)商不能隨意支配。
值得注意的是，除去預售金管理外，在“國十一條”中，中央政府還露出了收緊開(kāi)發(fā)貸的想法，但目前地方政府還未就此明確表態(tài)，或許在今后還有進(jìn)一步補充。
“與以往調控政策最大的不同是，今年的‘國11條’沒(méi)再收緊‘地根’，相反強調了增加土地供應�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹向記者直言。
實(shí)際上，“國11條”開(kāi)篇便指出，“要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開(kāi)工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項目建設和銷(xiāo)售�！�
記者注意到，目前各地方版樓市調控政策對此大都進(jìn)行了“強化”，其中北京更提出來(lái)了“雙50%”目標。
對此，分析人士指出，目前各地依靠“土地財政”的局面還無(wú)法從根本上扭轉，“放地增加住房供給的政策取向，對各地方政府GDP增長(cháng)影響相對較小，因此更容易得到各地方政府的配合執行�！�
更值得一提的是，為落實(shí)“國11條”，國土部正在進(jìn)行強化對各城市建設用地“透明化”管理的政策安排，增加土地供應，并穩定土地市場(chǎng)預期。
據悉，《國有建設用地供應計劃編制指南規范（征求意見(jiàn)稿）》已于本月初征求意見(jiàn)完畢，預計不久將出臺。該規范要求各地政府供地計劃要一年一編，并于當年3月底之前向社會(huì )公布。再者，該規范要求土地供應計劃要明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等供應量，且要落實(shí)到地塊。
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