67歲的安德魯是美國的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。但他還是把自己的房子抵押給了銀行，每月定期從銀行借款數百美元，用來(lái)旅行，購物，享受生活。事實(shí)上，“以房養老”在美國老年人中并不少見(jiàn)，這種方式在國際上被稱(chēng)為“倒按揭”，在美國它的全名是“住房現金轉換計劃”。

美國社會(huì )催生“倒按揭”

　　與購房者向銀行貸款再付錢(qián)給開(kāi)發(fā)商不同，“倒按揭”是將自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行后，由銀行每月付錢(qián)給抵押人，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。由于這種方式與傳統的按揭貸款相反，故被稱(chēng)為“倒按揭”。不少美國人年輕時(shí)“以錢(qián)買(mǎi)房”，年老時(shí)“以房換錢(qián)”，退休后生活仍過(guò)得比較舒適。
　　“倒按揭”在國外興起也還只有二十多年的時(shí)間，發(fā)展最成熟的要數美國了。在美國，很多老人沒(méi)有子女，有的雖然有子女，子女卻無(wú)力或不愿承擔贍養義務(wù)，而大多數美國人又不熱衷于儲蓄，因此退休后生活很容易陷入拮據。隨著(zhù)社會(huì )逐漸老齡化，這種現象越來(lái)越多，上世紀80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行看準時(shí)機，率先推出這項服務(wù)，很快走向全美。

緩解了老齡化社會(huì )最大難題

　　“倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無(wú)限期兩類(lèi)：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸；無(wú)限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過(guò)拍賣(mài)方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣(mài)后的剩余利潤。
　　“倒按揭”的對象是62歲以上的老年人，同時(shí)還考慮以下一些因素。一是借款人的年齡。年齡越大意味著(zhù)剩下的壽命越少，每月能得到的現金也就越多。在美國，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬(wàn)美元的住房，他每月可以獲得917美元；70歲的人每月只能獲得791元；而80歲的人每月可獲得1099美元。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可貸款數額低，因為兩個(gè)人的綜合預期壽命大于一個(gè)人。三是住房現在的價(jià)值和預期的價(jià)值。如果預計房主去世時(shí)房產(chǎn)會(huì )升值，可貸款數額也會(huì )增加。
　　“倒按揭”之所以在美國興起，因為它解決了人口老齡化帶來(lái)的一個(gè)最大問(wèn)題，既幫助老人解決養老問(wèn)題，分擔了政府負擔，同時(shí)又可以為銀行提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問(wèn)題和社會(huì )保障問(wèn)題起到了積極作用。

實(shí)際操作中存在一定風(fēng)險

　　但同時(shí)“倒按揭”也具有一定風(fēng)險，是個(gè)復雜的工程。一方面，銀行在與老人簽訂協(xié)議時(shí)要盡可能預測老人的壽命，以確定每月支付的數額。但由于老人壽命的不確定性，銀行或老人均存在受損可能。另一方面還存在房屋價(jià)值變化，利率的不穩定以及房屋的維修不當等風(fēng)險。盡管“倒按揭”以房產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證，但必須要在保險業(yè)的介入下，分擔貸款回收風(fēng)險，這種房地產(chǎn)融資方式才能穩步發(fā)展。因此，“倒按揭”除了需要政府財政上的資助外，還需要銀行、保險等相關(guān)部門(mén)的聯(lián)合運作。
　　現在，“倒按揭”的概念越來(lái)越多地走入中國人的生活，也引起了社會(huì )上不小的爭論。一方面，中國人還難以接受從“養兒防老”到“養房防老”的巨大落差；另一方面，中國人習慣將房子作為最大一筆財產(chǎn)留給子女，也沒(méi)有像外國老人那樣追求晚年享受。但專(zhuān)家表示，對于無(wú)子女的，或子女較為富裕、開(kāi)通的，以及子女在國外的空巢老人來(lái)說(shuō)，這種養老方式還是比較合適的�！暗拱唇摇彪m然現在在國內推行還為時(shí)尚早，但是隨著(zhù)中國逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì )，這種貸款形式還有很大發(fā)展空間。