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| 2007-01-22 早報特約評論員:馬紅漫 來(lái)源:《東方早報》2007-01-20 |
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1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求從下月起，正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收高達30%~60%不等的土地增值稅。
《通知》甫一發(fā)布，立即引起房地產(chǎn)類(lèi)股票股價(jià)下挫，并傳動(dòng)至銀行股。從2007年伊始，建設部發(fā)布的“90/70”政策細則的征求意見(jiàn)稿，在一天之內被撤銷(xiāo)，到該《通知》的順勢發(fā)布，這足以表明，2007年政府對于房地產(chǎn)調控的決心在進(jìn)一步強化而非松動(dòng)。
就《通知》的具體內容而言，其實(shí)只是1994年財政部頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及實(shí)施細則的重申。但是，與以前的發(fā)文不同，此次《通知》特別強調了要嚴格執行相關(guān)條例的規定，也就明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，進(jìn)而取代現行的以“預征”為主的土地增值稅繳納法。有機構測算，《通知》實(shí)施后，開(kāi)發(fā)企業(yè)需繳納的土地增值稅將達到利潤的30%~42.5%。
土地增值稅新政對于開(kāi)發(fā)商的影響主要有兩點(diǎn)，一是房產(chǎn)企業(yè)競爭實(shí)力的標準將隨之變化。以往，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，有能力“圈地者”為王；而該政策實(shí)施后，那些大量土地儲備的開(kāi)發(fā)商，將會(huì )因在此之前的低成本拿地和目前的高土地增值而遭遇“清算危機”。囤積土地的行為必將隨之被遏制，商品房供給將可能隨之增加。這一點(diǎn)對于改變目前房產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應求局面當具積極意義。
二是開(kāi)發(fā)商資金鏈條的壓力驟增。在預征制度下，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)延緩注銷(xiāo)項目公司時(shí)間等方法，拖延繳納增值稅的時(shí)間。但是，此次《通知》對開(kāi)發(fā)商繳納增值稅的時(shí)間進(jìn)行了嚴格界定，拖延的可能性幾乎不復存在。如此一來(lái)，資金鏈條總體緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì )面臨極大的資金壓力，甚至會(huì )因此破產(chǎn)倒閉。
土地增值稅實(shí)施后，對于房?jì)r(jià)走勢的影響也與開(kāi)發(fā)體系的變動(dòng)緊密相關(guān)。其一，土地增值稅屬于交易環(huán)節的一種稅費，那么賣(mài)方很可能將稅費轉嫁到房?jì)r(jià)當中。當然，由于土地增值稅實(shí)行累進(jìn)稅制，所以在成本不變的情況下，收入的增長(cháng)意味著(zhù)增值額的增長(cháng)，從而產(chǎn)生稅率爬升效應，使得稅負增長(cháng)加快。因而，開(kāi)發(fā)商并不可能簡(jiǎn)單將稅負壓力轉嫁到消費者的頭上，一味通過(guò)漲房?jì)r(jià)來(lái)保證利潤。
其二，《通知》實(shí)施后，將在短期打擊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“囤地“行為，進(jìn)而有助于增加房產(chǎn)市場(chǎng)的供給總量，平衡供求關(guān)系。但從長(cháng)期來(lái)看，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤率被削減，市場(chǎng)整體供給進(jìn)入意愿有可能縮減，因此從增量供給來(lái)看，出現減少的可能性反而會(huì )加大。
綜合上述因素，隨著(zhù)2006年一系列打擊投機行為新政的實(shí)施，投機性購房比例逐漸縮小，而結婚、落戶(hù)等剛性需求比例越來(lái)越大，因此，購房者整體議價(jià)能力較弱。而商品房供給方則較為復雜，一方面，“囤地行為”減少后房產(chǎn)供應將在即期有所增加；另一方面，開(kāi)發(fā)商轉嫁稅負的沖動(dòng)具有現實(shí)可操作性。因此，短期價(jià)格波動(dòng)或取決于買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈能力。但放眼長(cháng)遠，由于房產(chǎn)企業(yè)處于相對強勢，特別是伴隨著(zhù)房產(chǎn)業(yè)的淘汰整合，其市場(chǎng)勢力將會(huì )進(jìn)一步強化，開(kāi)發(fā)商轉嫁部分稅負、繼而引發(fā)房?jì)r(jià)上漲可能性較大。
當然，最終的市場(chǎng)反應，還會(huì )因《通知》實(shí)施的具體執行力度、各個(gè)地區房產(chǎn)市場(chǎng)的不同而有所差異。但是，一旦出現房?jì)r(jià)隨新政實(shí)施而上漲的結果，《通知》所帶來(lái)的效應便背離了調控政策的初衷。從這個(gè)意義上講，除了采取稅收手段，諸如加大經(jīng)濟適用房和廉租房的財政支持力度等等，這些有助于平衡供求關(guān)系的手段措施也當配合使用。 |
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