設立土地增值稅的初衷就是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤、抑制投資、穩定房?jì)r(jià)、節約土地資源。然而，從國內外的經(jīng)驗來(lái)看，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進(jìn)行研究和調整。
    國家稅務(wù)總局日前發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”），從今年2月1日起，將正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。據悉，這一稅種自1993年推出后一直沒(méi)有正式征收。業(yè)內人士普遍認為，該稅種的正式開(kāi)征，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響。

土地增值稅是一個(gè)邊緣稅種

    宏觀(guān)調控需要充分發(fā)揮稅收金融工具，土地增值稅很容易納入視野。設立土地增值稅的初衷就是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤、抑制投資、穩定房?jì)r(jià)、節約土地資源。然而，從國內外的經(jīng)驗來(lái)看，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進(jìn)行研究和調整。
    土地增值稅的歷史并不長(cháng)，1820年在德國出現，1898年在中國青島德租界完善，所以青島實(shí)行的土地增值稅被視為該稅種的起源。國際上開(kāi)征土地增值稅的國家（地區）并不多，從德、英、日早期開(kāi)征的土地增值稅，在歷史上都先后停征，并且未見(jiàn)復征。征收時(shí)間最長(cháng)，征收范圍最廣的，是我國的臺灣地區，土地增值稅是臺灣地區的主要房地產(chǎn)稅種，約占房地產(chǎn)稅費的60%以上。
    然而，在內地1993年準備開(kāi)征此稅之時(shí)，臺灣某教授卻對土地增值稅持否定意見(jiàn)：“土地增值稅在臺灣已欲振無(wú)力，土地投機暴利日甚，愿大陸勿步此后塵。像新加坡‘地價(jià)永以為定，隨時(shí)照價(jià)收買(mǎi)’的做法，才是中山先生‘漲價(jià)歸公’的理想途徑，愿多加參考�！爆F代稅收體系三大分支財產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅中，土地增值稅很難占到一席之地。

對房?jì)r(jià)可能會(huì )有拉動(dòng)作用

    土地增值稅以土地增值為稅基，土地的增值往往在漫長(cháng)的持有過(guò)程中發(fā)生，土地增值稅的征收對象一般是土地使用者、持有者或經(jīng)營(yíng)者。在征收過(guò)程中，各國和地區均發(fā)現投機者會(huì )運用各種手段分散和轉移土地增值。我國的土地增值稅并不對土地保有過(guò)程征稅，而是對土地開(kāi)發(fā)階段的增值征稅，也就是說(shuō)對利潤直接征稅，這一過(guò)程基本是2~3年。而從理論上講，正常房?jì)r(jià)漲幅下，土地增值可能微乎其微。
    在房?jì)r(jià)漲幅比較大的年份中，房地產(chǎn)企業(yè)的賬面利潤也并不高，企業(yè)可以通過(guò)分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)攤平利潤，1994年不得不采用預征的辦法，才能收到少許稅額。而根據《通知》的要求，土地增值稅以國家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。在這種規則下，開(kāi)發(fā)商的稅收籌劃將無(wú)用武之地。
    任何一個(gè)稅種出臺，開(kāi)發(fā)商和老百姓都會(huì )對經(jīng)營(yíng)和購買(mǎi)行為進(jìn)行調整，力爭在法規允許的范圍避稅�！锻ㄖ�》中規定“開(kāi)發(fā)項目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額�！鞭k公樓、商鋪的出售率一直不如住宅，原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營(yíng)的方式。把物業(yè)轉化為自有經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的一種選擇，并且有逐年增多的趨勢。土地增值稅清算，可能加劇這種趨勢。土地增值稅清算，可能促使更多的開(kāi)發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等經(jīng)營(yíng)模式來(lái)避稅，傳統住宅項目投資的比例可能會(huì )有所減少。
    在需求大于供給的條件下，任何稅收都會(huì )一定程度轉嫁給消費者，土地增值稅清算對房?jì)r(jià)可能會(huì )有拉動(dòng)作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%，如果開(kāi)發(fā)商的利潤大幅度減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能也會(huì )受到較大影響，投資少供給就少，可能會(huì )進(jìn)一步抬高房?jì)r(jià)。

需要堅持“重保有、輕交易”的原則

    土地增值稅雖然有征收的依據，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅不符合“重保有、輕交易”的原則，只能治標不能治本。保有階段的稅收重了，人們在購房時(shí)就會(huì )按自己的需求購買(mǎi)相應面積的住房，不會(huì )以投資目的購買(mǎi)面積過(guò)大的住房，抑制房地產(chǎn)投機為目的的住房占有，為了避免繳納保有階段的稅費，對于不需要的住房，人們也會(huì )盡量轉售，這樣就增加了住房市場(chǎng)的供給，刺激住房流通。
    交易階段的稅收輕了，才能盤(pán)活市場(chǎng)。房地產(chǎn)調控要發(fā)揮市場(chǎng)本身的調節作用，市場(chǎng)本身正常的運行條件就是稅收金融的工具是完善的。我們近年來(lái)的稅收調整，基本上是加大交易環(huán)節的稅收。這對于打擊房地產(chǎn)投機和購房投資相當有效，然而，也使正常的二手房出現較大萎縮。二手房以中小戶(hù)型為主，結構矛盾在重交易的稅收環(huán)境下越發(fā)突出，中小戶(hù)型的供給進(jìn)一步減少。當住房市場(chǎng)主要以真實(shí)的二手房成交為主，市場(chǎng)的價(jià)格和結構才不會(huì )有大的波動(dòng)。
    物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅等保有階段的稅收，才是住房資源優(yōu)化配置的關(guān)鍵所在。（陳則明  上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任博士）