經(jīng)濟參考報

土地增值稅到底傷了誰(shuí)？這恐怕是個(gè)問(wèn)題

2007-01-22 來(lái)源:《中華工商時(shí)報》2007-01-19

    雖然國稅總局文件的直接效果是導致股市中的房地產(chǎn)股全線(xiàn)崩潰，但土地增值稅究竟對房地產(chǎn)業(yè)和房?jì)r(jià)會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響，仍然有待觀(guān)察。
    與金融政策相比，財政稅收政策對國民經(jīng)濟的調控效果來(lái)得更為直接，因而稅收政策的運用往往被看作是政府實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策的直接手段，國家對土地增值稅的嚴格征收，無(wú)疑會(huì )給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)直接的影響。
    對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要有三。
    最大的影響莫過(guò)于房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代的結束。對房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項目的增值部分征收累進(jìn)稅，將會(huì )大大壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。雖然土地增值稅的征收工作早已進(jìn)行，但各地一般實(shí)行預繳制度，按照銷(xiāo)售額的1％或2％預先繳納，待項目結束后重新核算并多退少補。這種做法雖然合理，不過(guò)房地產(chǎn)公司也往往利用這一制度產(chǎn)生的漏洞，通過(guò)延長(cháng)銷(xiāo)售時(shí)間、保留項目公司等手段規避最后的稅收清算，實(shí)際達到了避稅的效果。國稅總局此次通知所要求的規定比以往嚴格許多，這將使土地增值稅的征收更加積極有效，因而會(huì )壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的合法利潤空間。當然，開(kāi)發(fā)商對于稅政風(fēng)暴依然會(huì )采取各種方法避稅，包括加大開(kāi)發(fā)成本等方法。不管怎樣，房地產(chǎn)企業(yè)暴利時(shí)代必然終結。
    第二個(gè)影響是將導致房地產(chǎn)業(yè)的合并重組，一些小項目公司將倒閉。從一般開(kāi)發(fā)商的運作情況看，其都是利用土地增值稅的預繳制度，實(shí)際在項目公司存續期內，盡可能避免土地增值稅的清算和繳納。這種避稅措施實(shí)際為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行下一期的開(kāi)發(fā)活動(dòng)提供了資金。一旦土地增值稅受到嚴格征管，那么中小開(kāi)發(fā)商的資金供應將受到制約，其無(wú)法進(jìn)行多期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，部分企業(yè)由于資金鏈斷裂而倒閉，房地產(chǎn)業(yè)可能形成大企業(yè)主導市場(chǎng)的局面。
    第三個(gè)影響是囤積土地現象將得到抑制。由于土地增值稅實(shí)行累進(jìn)稅率，那么所開(kāi)發(fā)項目的利潤空間越大，所繳稅收就越多。這將對依靠囤積廉價(jià)土地而獲取暴利的開(kāi)發(fā)商造成直接打擊。同時(shí)，土地增值稅征收周期的縮短也使得開(kāi)發(fā)商資金緊張，無(wú)力大規模囤積土地。
    可以說(shuō)，土地增值稅的強行征收，將導致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生大規模的產(chǎn)業(yè)調整。利用稅收政策壓縮房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間，也表明產(chǎn)業(yè)政策意于抑制對該產(chǎn)業(yè)的投資，也就意味著(zhù)國家實(shí)際否定了將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的政策傾向，轉而鼓勵民間資本投資實(shí)業(yè)。
    從宏觀(guān)經(jīng)濟角度看，對房地產(chǎn)業(yè)投資的抑制，實(shí)際是國家避免房地產(chǎn)泡沫化的政策選擇，因而其具有積極意義。
    當然，土地增值稅在打擊房地產(chǎn)投資的同時(shí)，并不會(huì )起到抑制房?jì)r(jià)的作用，其對房?jì)r(jià)走勢的影響是復雜的。正面效果是，累進(jìn)稅制會(huì )抑制囤積土地現象，增加可開(kāi)發(fā)土地的供給，從而抑制地價(jià)。從負面效果看，土地增值稅可能從兩個(gè)方面刺激房?jì)r(jià)繼續走高。一個(gè)是直接影響，即開(kāi)發(fā)商為了維持高額利潤，進(jìn)行稅收轉嫁，進(jìn)而提升房?jì)r(jià)。另一個(gè)是間接影響，即開(kāi)發(fā)商由于繳稅而導致資金緊張，使得總體開(kāi)發(fā)項目減少，市場(chǎng)供給下降，短期出現供不應求的局面。因而，如果要穩定房?jì)r(jià)，則還要出臺抑制需求的相關(guān)政策，包括提高按揭首付比例、提高利率、征收物業(yè)稅等。
    土地增值稅的征收實(shí)際傷到了房地產(chǎn)業(yè)里的中小企業(yè)，并將促成該產(chǎn)業(yè)的結構調整。而如果國家沒(méi)有繼續推出抑制需求的相關(guān)政策，那么稅收政策的執行將促使房?jì)r(jià)進(jìn)一步提高，進(jìn)而傷到購房人的利益。
    但不管政策的短期負面效果如何，對于中國經(jīng)濟而言，這多少是一劑苦口的良藥。