“從2月1日開(kāi)始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅清算，那么，開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )將開(kāi)發(fā)成本轉移到房?jì)r(jià)上來(lái)，造成房?jì)r(jià)上漲呢？”一位購房者急切地想知道答案。

高房?jì)r(jià)策略將“失效”

    昨日（17日），在此消息的影響下，A股市場(chǎng)地產(chǎn)股全線(xiàn)暴跌，萬(wàn)科、金地等龍頭股也未逃跌停厄運。業(yè)內專(zhuān)家分析，開(kāi)發(fā)商的土地增值稅成本將很難轉移到房?jì)r(jià)上。
    上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，開(kāi)發(fā)商要彌補土地增值稅帶來(lái)的利潤損失，一是抬高可扣除項目的成本，二是提高房?jì)r(jià)�！疤岣叻�?jì)r(jià)的策略將大大增加房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)風(fēng)險，因為高房?jì)r(jià)將導致項目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增大�！彼�說(shuō)，“土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，提高房?jì)r(jià)，增加了銷(xiāo)售收入，就意味著(zhù)相同條件下應納稅額的增長(cháng)，從而使稅負攀升�！�
    中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心的研究報告則認為，根據土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率計算，開(kāi)發(fā)企業(yè)須繳的稅費達到了利潤的30%到42.5%，開(kāi)發(fā)商必然將部分成本轉移到消費者身上來(lái)。
    但鄒毅認為，最有效的辦法還是增加可扣除成本的總額。他說(shuō)：“可以增加公共設施建設投入，提高建筑質(zhì)量部分的成本；這既可以減少稅金支出，也提升了項目市場(chǎng)競爭優(yōu)勢�！�
    也有業(yè)內專(zhuān)家指出，房?jì)r(jià)走勢主要還是取決于市場(chǎng)供求情況，開(kāi)發(fā)商不可能不顧及市場(chǎng)的盲目漲價(jià)。

今年將先升后降   土地增值稅 如何計算

    以2000年時(shí)開(kāi)發(fā)商拿到一塊成本5000萬(wàn)元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷(xiāo)售總收入2億元，減去成本后的余額(即項目增值部分)為5000萬(wàn)元。按照四級累進(jìn)稅率，余額(5000萬(wàn)元)占成本(1.5億元)的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開(kāi)發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬(wàn)×30%=1500萬(wàn)元，而此前的預征(以上海為例)是2億元×1%＝200萬(wàn)元，差距頗大。
    中大恒基的報告預計，今年的房?jì)r(jià)仍會(huì )上漲，且呈現出上半年漲幅相對較高，下半年相對降低的特點(diǎn)。
    今年的住宅供應量和結構都將發(fā)生一些變化。從供應量上看，不少因調控政策而延遲入市的樓盤(pán)將在今年下半年集中上市。統計顯示，2006年有600多個(gè)項目(包括新項目和老項目后期)因“國六條”而需重新規劃、審批，延緩至今年下半年上市。
    中大恒基的一位人士說(shuō)：“這樣就導致新盤(pán)上市出現上半年與下半年的不均衡。由于上半年供應的相對緊缺，房?jì)r(jià)必定在一定程度上保持漲勢，而隨著(zhù)下半年的集中放量，特別是中低價(jià)位、中小戶(hù)型的增多，就將拉低整體均價(jià)，使得房?jì)r(jià)漲幅減緩�！�
    從消費者心態(tài)上說(shuō)，今年的新房將主要在下半年入市，這將加劇購房者的“觀(guān)望”。此外，對未來(lái)將出臺更嚴厲調控政策的預期，再加上不少地方政府都將對經(jīng)濟適用房和廉租房加大投入，這都將使一些購房者持幣待購。上述研究人士稱(chēng)，在2007年整體供應量增加的情況下，實(shí)際交易量有可能同比減小。

未來(lái)三年漲幅放緩

    2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“邊調邊漲”。一些官員的解釋則是，調控效應有一個(gè)后滯期，未來(lái)房?jì)r(jià)將漲幅趨緩。
    中大恒基的研究報告預測，2007年是調控政策的執行年，也是市場(chǎng)有所反映的一年，全年漲幅將在15%以?xún)�。而隨著(zhù)市場(chǎng)的進(jìn)一步規范，2008年的價(jià)格漲幅約為12%，2009年的漲幅約為5%。
    從相關(guān)數據來(lái)看，2006年的房?jì)r(jià)漲幅已呈放緩態(tài)勢。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，2003年到2006年，房?jì)r(jià)除在2004年有適當降低外，2005和2006年都呈現出強勢上漲的局面，其中均價(jià)漲幅最大的是2005年。但漲幅在2006年出現了一定的回落，從2005年的漲幅22%下降到17%。
    但房地產(chǎn)商認為，住房市場(chǎng)的供不應求必然造成上漲，在其背后則是土地，特別是城市中心地區的土地供應不足。此外，二手房市場(chǎng)不發(fā)達，再加上交易環(huán)節稅收政策的連續出臺，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場(chǎng)上。

或將在2009年后“掉頭”

    關(guān)于房?jì)r(jià)將在2009年左右回落的預測也爭論正酣。
    中大恒基報告認為，2009年后，京城樓市的市場(chǎng)供需狀況將趨于合理，再加上“后奧運”時(shí)期的投資下降和調控結果的顯現，這將使已經(jīng)上升到高位的房?jì)r(jià)“掉頭向下”。
    一些國外投資機構也曾預言，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在“后奧運”時(shí)期走低。法國巴黎百富勤經(jīng)濟師秦紅雨預測，由于上個(gè)世紀70年代開(kāi)始實(shí)施計劃生育政策，結婚人口數開(kāi)始相對減少，這樣延續下來(lái)，在2009年以后，中國將出現一個(gè)巨大的住房需求斷層，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此必然面臨重大調整。經(jīng)濟學(xué)家謝國忠也曾稱(chēng)，2008年或2009年，中國某些地區的房地產(chǎn)業(yè)將“跌入谷底”。
    對此，持反對意見(jiàn)的人不在少數。他們認為，中國經(jīng)濟在未來(lái)十年仍將保持8%以上的增速，城市化的加速推進(jìn)和人們收入水平的提升將支撐對房地產(chǎn)的旺盛需求。
    但從北京市公布的《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》來(lái)看，地方政府對“后奧運”的樓市衰退還是有所擔心的。該規劃特別對奧運會(huì )前后的住房建設年度安排專(zhuān)門(mén)作了交代，奧運會(huì )之后的總方針就是：穩定供應，調整布局；并引導投資轉向新城建設。 （費楊生）