從2月1日起，我國稅務(wù)部門(mén)將對全國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算工作。記者18日從海南省稅務(wù)局了解到，雖然目前省地稅局還未接到國家稅務(wù)總局的文件通知，但其實(shí)自1995年始，海南就已開(kāi)征增值稅。
    1993年，為防止各地開(kāi)發(fā)商炒地、炒房行為，國家稅務(wù)總局出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。從1995年6月起，海南開(kāi)始征收土地增值稅。
    省地稅局稅政處副處長(cháng)林英說(shuō)，土地增值稅開(kāi)征后，即遇上海南房地產(chǎn)業(yè)的低谷，土地增值的部分很少，低迷形勢一直持續到2003年底房地產(chǎn)業(yè)復蘇。也就是說(shuō)，此期間我省房企土地很難增值。從2003年底起，我省開(kāi)始加強對土地增值稅征收工作的管理。2004年7月，我省采取預征模式征收土地增值稅。
    據介紹，我省土地增值稅征收采取預征模式，即在房地產(chǎn)預售時(shí)先預征土地增值稅，待房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售量達85%以上時(shí)，再按“多退少補”的原則對土地增值稅進(jìn)行清算。至于土地增值稅的預征比例，各市縣的標準不一，�？�、三亞的預征額為1%—2%，其他市縣為1%。
    林英認為，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》雖然出臺，但國家對土地增值稅的征收管理仍是粗線(xiàn)條式的，亟需對土地增值稅進(jìn)行清算，給予明確。此次，國家稅務(wù)總局公布了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，是對一些政策再次給予明確，今后稅務(wù)部門(mén)將進(jìn)一步加強對其管理。
    據悉，事實(shí)上很多房地產(chǎn)商在合同上做手腳，以此避稅，因此征稅情況一直不理想。林英認為，由于土地增值稅采取預征模式，清算是必然的程序。
    海南金邦實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監謝壯志認為，海南對房企土地增值稅進(jìn)行清算已有一段時(shí)間，只是以往執行的力度可能比較寬松。2004年海南出臺規定，在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)前開(kāi)始強制預征土地增值稅，預征額為銷(xiāo)售量的2%。不可否認，預征土地增值稅對開(kāi)發(fā)商有約束，但約束力不是很強。如果一些企業(yè)項目運作得好，土地增值稅往往會(huì )超過(guò)2%。土地增值稅清算對海南的影響不是很明顯，對南京、上海等大城市則影響很大。這些城市樓價(jià)高，利潤空間也大，開(kāi)發(fā)商當然樂(lè )意預征而不想清算，因此清算上會(huì )存在一些漏洞�？梢哉f(shuō)，越是大城市，漏洞越大。

中小開(kāi)發(fā)商將面臨壓力

    土地增值稅進(jìn)行嚴格的清算會(huì )對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有何影響？大部分接受采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，中小開(kāi)發(fā)商可能將面臨資金壓力，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )變得更加規范。
    “全國各地都實(shí)行房企土地增值稅預征，此次有關(guān)清算的通知出臺與原先并無(wú)太大區別，只不過(guò)是明確了土地增值稅要及時(shí)清算而已。其實(shí)，海南預征2%土地增值稅的額度不算低，可以說(shuō)是全國最高，上海的預征額度僅1%�！焙Ｄ辖�橋置業(yè)有限公司總經(jīng)理佟鑫認為，房?jì)r(jià)的波動(dòng)取決于兩點(diǎn)——成本和需求。清算后，會(huì )導致成本加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤空間壓縮，企業(yè)運作趨于規范，整個(gè)市場(chǎng)也會(huì )趨于規范。
    “國家稅務(wù)總局公布有關(guān)清算的通知，最終是想規范整個(gè)市場(chǎng)�！焙Ｄ辖鸢顚�(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監謝壯志說(shuō)，按規定，土地增值部分要達到20%才開(kāi)始起征增值稅，有的開(kāi)發(fā)商如果運作規范，是達不到這個(gè)起征點(diǎn)的，所以對規范的企業(yè)而言，是非常樂(lè )意接受增值稅清算的。清算工作加強后，可能會(huì )拉動(dòng)海南樓市的房?jì)r(jià)，而開(kāi)發(fā)商會(huì )更加注重成本的計算。樓價(jià)波動(dòng)一段時(shí)間后，將會(huì )逐漸平穩下來(lái)。
    “中小開(kāi)發(fā)商將成為此次出臺稅控政策的最大受害者�！眲偝晒﹂_(kāi)發(fā)一個(gè)2萬(wàn)多平方米的項目的小開(kāi)發(fā)商陳先生告訴記者，由于中小開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資本基本來(lái)自投融資及金融機構的借雞生蛋，土地增值稅使其土地成本增加，成本的加大，會(huì )減少中小開(kāi)發(fā)商囤積土地的野心。開(kāi)發(fā)商對土地的囤積興趣減小，以前推出一塊土地就被搶掉的局面會(huì )有一定縮減，未來(lái)社會(huì )資本對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與程度也將會(huì )繼續下降。

房?jì)r(jià)或被刺激拉高

    土地增值稅實(shí)施清算，稅務(wù)部門(mén)的職責進(jìn)一步增大，地方財政收入也會(huì )得到增加，一大批中小開(kāi)發(fā)商的灰色操作空間大大縮小。房地產(chǎn)界資深人士錢(qián)先生18日告訴記者，他擔憂(yōu)消費者可能會(huì )因此遭遇更高房?jì)r(jià)。
    錢(qián)先生分析，各個(gè)城市的稍低房?jì)r(jià)不是由大開(kāi)發(fā)商的高檔樓盤(pán)帶來(lái)的，而是由圍繞在大開(kāi)發(fā)商周?chē)�開(kāi)發(fā)的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的中小樓盤(pán)帶來(lái)的稍低房?jì)r(jià)。所謂“平均價(jià)格”，是由“準備拿點(diǎn)錢(qián)就走”的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)平均下來(lái)的。如果中小開(kāi)發(fā)商大面積退出，依稀可見(jiàn)大開(kāi)發(fā)商形成“一統天下”的局面，價(jià)格差異化的選擇空間更小了，消費者對房?jì)r(jià)的議價(jià)能力會(huì )更弱，要承受更高房?jì)r(jià)的壓力。
    土地增值稅征收辦法從以往的“預征”步入“清算”時(shí)代，業(yè)界人士認為，開(kāi)發(fā)商的囤地和開(kāi)發(fā)成本將大增，地塊越升值開(kāi)發(fā)商成本越大。開(kāi)發(fā)商增加成本，成本自然要轉嫁，機會(huì )最大的是大開(kāi)發(fā)商們。因為對于大開(kāi)發(fā)商而言，實(shí)力雄厚，具有壟斷土地的資本，不用擔心資金壓力，中小開(kāi)發(fā)商的退出使之沒(méi)有攪局的小伙伴，在市場(chǎng)上有更強的話(huà)語(yǔ)權。
    省房協(xié)有關(guān)人士也認為，此舉有可能拉高房?jì)r(jià)，但也會(huì )引導一些開(kāi)發(fā)商建設普通住宅，畢竟土地增值稅采取累進(jìn)制，房?jì)r(jià)越高，利潤越高，需要交納的土地增值稅越多，會(huì )鼓勵一部分開(kāi)發(fā)商專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)適合老百姓的普通住宅。

二手經(jīng)濟適用房也要繳增值稅嗎？

    答：不用，根據政策規定，經(jīng)濟適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此也不用繳納土地增值稅。
    二手商品房是否要繳此稅？
    答：不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。此次土地增值稅的征收范圍：居住未滿(mǎn)三年的非普通住宅，按規定計征土地增值稅，居住3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅。同時(shí)首次規定，個(gè)人轉讓住宅以外的其他類(lèi)型房屋計征土地增值稅，包括商鋪、寫(xiě)字樓在內。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅，免予征收。此外，通過(guò)法定繼承取得二手房免征，贈予直系親屬或承擔直接贍養義務(wù)人的，通過(guò)中國境內非營(yíng)利社會(huì )團體、國家機關(guān)贈予教育、民政和其他社會(huì )福利、公益事業(yè)的二手房均免征。
    土地增值稅 是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。