加息不針對樓市

　　此次加息是我國在１１個(gè)月內第三次上調人民幣存貸款基準利率。也是２００６年以來(lái)第八次動(dòng)用貨幣政策工具，前七次中有五次是調整存款準備金率。
　　此次加息，業(yè)界普遍認為房地產(chǎn)受到的影響最大。不過(guò)，高層透出的信息顯示，這次加息并不是因房地產(chǎn)而起，也不是針對房地產(chǎn)而來(lái)。
　　分析認為，其實(shí)之前已有多種跡象預示央行要加息。其一是，剛剛公布的２月份ＣＰＩ（居民消費價(jià)格指數）漲幅比上月上揚０．５個(gè)百分點(diǎn)。其二，廣義貨幣供應量突破了央行年初制定的１６％控制線(xiàn)。其三，２月份高額的貿易順差導致的外匯占款進(jìn)一步提高了當前的流動(dòng)性過(guò)剩程度。
　　此外，根據已公布的宏觀(guān)數據，今年１~２月份的ＧＤＰ增速可能高達１１．５％，顯然有超速的趨勢，前兩個(gè)月銀行貸款共增加９８１４億元，比去年同期增長(cháng)３６％，這些因素無(wú)疑加大了市場(chǎng)對加息的預期。央行行長(cháng)周小川在“兩會(huì )”期間也坦言，ＣＰＩ增長(cháng)過(guò)快，加息壓力增加。人民銀行行長(cháng)助理易綱最近公開(kāi)就加息問(wèn)題表態(tài)，ＣＰＩ是央行制定政策所考慮的一個(gè)非常重要的變量。但央行在“兩會(huì )”結束的第二天就宣布加息，而此時(shí)距公布２月ＣＰＩ指數的時(shí)間也僅間隔四天，這多少讓人感到有些意外。
　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，當前２．７％的ＣＰＩ的確處于敏感水平。首先，盡管它尚未觸及３％的紅線(xiàn)，但由于我國目前一年期存款利率為２．５２％，存款已經(jīng)出現了實(shí)際利率的負值。
　　目前市場(chǎng)流行著(zhù)一種說(shuō)法，２００７年中國金融市場(chǎng)將是由資金短缺到資金過(guò)剩之年。從近幾個(gè)月央行采取的貨幣政策來(lái)看，收回銀行體系的流動(dòng)性，或遏制流動(dòng)性快速增加成為央行的首要任務(wù)。

樓市被認為受到影響

　　此次加息，看來(lái)是央行為了打流動(dòng)性過(guò)�；蛘咄ㄘ浥蛎浀陌遄�，不過(guò)市場(chǎng)人士認為，這次板子又落到了樓市和股市的身上。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，多數開(kāi)發(fā)企業(yè)主要依靠商業(yè)銀行貸款，行業(yè)平均負債率在７０％左右，因此利率的變動(dòng)導致企業(yè)的財務(wù)成本明顯增大。
　　國金證券的曹旭特認為，利率上調通過(guò)預期效應和資金成本增加，將對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負面影響。
　　房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)設計機構的負責人，五合國際劉力博士認為，加息對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響，首先是資金成本的提升，同時(shí)，央行的加息，使得人們對資金收益率有了較高預期，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度，從而提高了現有的其他借入資金的機會(huì )成本；對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，其使用的機會(huì )成本亦會(huì )上升。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期變短。這促使開(kāi)發(fā)商盡快回收現金，減少手中的庫存。
　　不過(guò)，從房地產(chǎn)企業(yè)本身的感受來(lái)看，受到的影響并沒(méi)那么大。鄭州榮成置業(yè)有限公司銷(xiāo)售部經(jīng)理余少鵬告訴記者，這次加息雖然突然，但他們受到的影響并不大，而且前期他們已經(jīng)就“加息問(wèn)題”給客戶(hù)做了預警。
　　河南省社科院副院長(cháng)劉道興認為，這次加息對樓市的影響應該不會(huì )太大，一是０．２７個(gè)百分點(diǎn)的加息力度并不高，二是企業(yè)的承受力這兩年也增強了。
　　河南財經(jīng)學(xué)院工程管理系主任李曉峰認為，這次加息對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應該是有限的，但是否持續加息值得關(guān)注。而且這次從公布ＣＰＩ數據到加息，間隔如此之短，動(dòng)作如此雷厲風(fēng)行，表明了管理層堅決的態(tài)度。加息會(huì )使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本提高，會(huì )減少房地產(chǎn)企業(yè)利潤。

鄭州房?jì)r(jià)下跌不可期

　　加息對房?jì)r(jià)的影響，理論上將引起房?jì)r(jià)的下跌。劉力認為，當前的房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)主要由供需決定。在供求格局不變的情況下，資金成本的增加并不能有效傳遞到價(jià)格的增加上。利率提升對需求的抑制將直接打破當前供求格局，從而使得市場(chǎng)的價(jià)格重心下移。
　　不過(guò)，這一觀(guān)點(diǎn)未必會(huì )被房地產(chǎn)界人士所接受。河南思達置業(yè)有限公司副總裁劉文良就認為，加息不會(huì )引起房?jì)r(jià)下跌。他分析認為，加息對低端需求會(huì )有心理沖擊，還會(huì )導致購房一次性付款支付方式增多，但房?jì)r(jià)下降的可能性不大。因為當前房地產(chǎn)價(jià)格主要是土地、建安成本等剛性因素決定的。這兩年來(lái)，房?jì)r(jià)上漲這一趨勢已經(jīng)形成，這一趨勢不會(huì )因為單一一個(gè)加息因素就發(fā)生逆轉。
　　供求方面，鄭州市政府公布的去年的房地產(chǎn)供需情況，需求是大于供給的，需求依然旺盛。而且，購房者并不一定會(huì )因為加息就停止置業(yè)的腳步。
　　如果說(shuō)這次加息是一陣風(fēng)的話(huà)，它對樓市的影響恐怕就只能是“吹皺一池春水”，不會(huì )掀起什么驚天巨浪。

購房者負擔加重

　　無(wú)論如何，“加息”對于購房者來(lái)說(shuō)都不是一個(gè)好消息。此次央行上調貸款年利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)，即使銀行對部分資信客戶(hù)利率下�。保担�，購房者的貸款年利率也實(shí)際提高了０．２２９５個(gè)百分點(diǎn)。
　　李曉峰認為，加息已有多次，雖然每次加息對購房者還款壓力影響不是太大，但累積起來(lái)，力度就有所放大。
　　劉力認為，對購房者的影響應該分開(kāi)來(lái)看。首先，利率的上升直接影響消費者的儲蓄傾向，儲蓄的增長(cháng)必然導致住房支出的減少，從而減少了總量需求。
　　其次，不同收入水平的購房者對利率的敏感度不一。對于貸款購買(mǎi)高檔住宅的購房者，由于其貸款比例大，數額高，因此其對利率變化相對敏感；相反，貸款數額小，還貸能力強的購房者對利率變化相對遲鈍。
　　再次，預期效應明顯。加息后消費者對房?jì)r(jià)下跌的進(jìn)一步預期是導致市場(chǎng)出現觀(guān)望、交易清淡等有價(jià)無(wú)市現象的主因。

二手房心理影響大

　　二手房市場(chǎng)與一手新房成交素來(lái)是聯(lián)動(dòng)的。上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強就此告訴記者，“對于目前的房產(chǎn)持有者而言，加息使得持有成本增加，迫使他們傾向于盡快出貨，以轉移壓力。這就是加息與二手房成交活躍度之間的內在邏輯�！�
　　“不過(guò)，對于買(mǎi)方而言，鑒于上調幅度微小，而不是大起大落，因而買(mǎi)方的購買(mǎi)心理不會(huì )過(guò)于敏感�！弊T百強認為。
　　不過(guò)，在河南市場(chǎng)，相當一部分二手房需求是低端市場(chǎng)需求，這些購房者面對加息所產(chǎn)生的心理壓力明顯加大。鄭州２１世紀不動(dòng)產(chǎn)加盟店的一位經(jīng)紀人告訴記者，加息后一些原計劃購買(mǎi)二手房的購房者出現了心理上的動(dòng)搖。

土地成本將提高

　　劉力認為，加息對房地產(chǎn)的一個(gè)重要影響是，購地融資成本的提高�；�于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負債比例的特點(diǎn)，其用于購買(mǎi)土地的資本，有很大比例均來(lái)自于外部的借款，尤其是商業(yè)銀行的貸款。在央行加息和房貸首付比例提高的條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購買(mǎi)土地的費用并不會(huì )減少，甚至有增加，同時(shí)，這部分資金需要支付的利息和潛在的機會(huì )成本因利率升高而增加。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地融資成本會(huì )有所增加。
　　房企如何應對加息？
　　河南中原地產(chǎn)副總經(jīng)理馮建軍認為，０．２７個(gè)百分點(diǎn)的小幅加息，指向性和信號的意思很明顯。如果經(jīng)濟過(guò)熱不能有效控制，不排除進(jìn)一步加息的可能。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)、購房者要有清醒的認識，不要認為這次加息是“一錘子”的事情，而且管理層結合加息、土地增值稅、土地使用費等多種調控手段調控房地產(chǎn)的力度加大了。
　　他呼吁，房地產(chǎn)企業(yè)對今后和眼下要作出清楚的判斷，要持謹慎樂(lè )觀(guān)態(tài)度。建立相對謹慎保守原則，在項目的實(shí)施、啟動(dòng)項目的計劃安排、后續項目的選擇和比較上，都應該謹慎保守。
　　房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是資金密集型，利息的變化直接會(huì )影響到資金供應，無(wú)論任何房地產(chǎn)企業(yè)，都應該保守看待加息問(wèn)題，在資金上都建議建立“三三制”原則，一是應該有一部分保證企業(yè)正常運作的資金；二是由于市場(chǎng)競爭，現房和準現房逐漸成為市場(chǎng)追逐對象，這將導致資金回收期延長(cháng)，企業(yè)要有長(cháng)期投入的準備金；三是還要有應對外部融資需求的配套資金。
　　對購房者來(lái)講，馮建議，自住型購房者，可以繼續考慮買(mǎi)進(jìn)物業(yè)。投資型購房者應對資金或利率作出合理安排，比如選擇固定利率貸款。而投機型購房者，就要持幣觀(guān)望了。
　�。吃拢保啡�，中國人民銀行突然作出決定：第二天起將一年期人民幣存貸款利率提高０．２７個(gè)百分點(diǎn)。央行加息猶如一陣微風(fēng)，吹皺了樓市的一池春水。