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| 2007-04-05 時(shí)寒冰 來(lái)源:現代快報 |
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據《21世紀經(jīng)濟報道》4月3日披露，兩個(gè)多月過(guò)去了，曾在房地產(chǎn)界掀起大風(fēng)浪的土地增值稅清理工作并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，原因在于，不少地方的開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑來(lái)游說(shuō)地方政府，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)理事直接向政府施壓。
開(kāi)發(fā)商對土地增值稅清算的恐懼和憎惡實(shí)屬有情可原。土地增值稅的稅基大體上等于稅前利潤，具體稅率為：增值額未超過(guò)扣除項目金額20％的普通住宅，免征土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項目金額50％、未超過(guò)100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項目金額100％、未超過(guò)200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
土地增值稅有幾大好處。第一，加大開(kāi)發(fā)商囤積土地和住房的成本，促使捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售進(jìn)度，增加市場(chǎng)供應量，有利于促使房?jì)r(jià)回歸。第二，加大開(kāi)發(fā)商哄抬房?jì)r(jià)的成本。開(kāi)發(fā)商如果哄抬房?jì)r(jià)，有可能把自己抬到更高一級稅率面前，使哄抬房?jì)r(jià)的相當一部分“成果”被以稅收的形式“沒(méi)收”。第三，與其他稅種相比，土地增值稅向消費者身上轉嫁的難度較大，轉嫁面臨的制約因素較多。比如，開(kāi)發(fā)商向消費者轉嫁成本必走哄抬房?jì)r(jià)這一關(guān)，但這有可能讓其因適用更高一級的稅率而付出代價(jià)。第四，有利于鼓勵普通住宅供應，解決商品房結構性供應不足的問(wèn)題。
從土地增值稅的特點(diǎn)來(lái)看，如果開(kāi)發(fā)商的利潤率如他們所說(shuō)“也就7.7%”，他們應該是土地增值稅的受益者，因為過(guò)去許多地方都是按照銷(xiāo)售額的1%預提土地增值稅，如今至少有“扣除項目”，利潤率低的開(kāi)發(fā)商就不用繳納增值稅，他們應該感謝才對。但開(kāi)發(fā)商對土地增值稅普遍表現出來(lái)的惶恐態(tài)度顯出，他們掩蓋了真實(shí)的利潤率。
有媒體引用知情人士的話(huà)說(shuō)：“很多項目（利潤率）超過(guò)了300%以上！”財政部之前的檢查也表明，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率最高達57%。
因此，一些開(kāi)發(fā)商揚言“如果真正嚴格清算的話(huà)，大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì )倒閉”純屬無(wú)稽之談。如前所述，土地增值稅是對增值部分增稅，怎么可能到了開(kāi)發(fā)商要倒閉的地步？國外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤率一般在5%左右，而我們的開(kāi)發(fā)商長(cháng)期享受暴利，對任何有損其利益的行為都無(wú)法容忍。這才是問(wèn)題的根源。
作為一個(gè)迅速成長(cháng)起來(lái)的利益集團，開(kāi)發(fā)商表達自身利益訴求的渠道是暢通而便捷的，幾乎在每次與房地產(chǎn)相關(guān)的政策出臺時(shí)，人們都不難看到開(kāi)發(fā)商們活躍的身影。事實(shí)上，他們過(guò)去就曾經(jīng)成功地阻撓個(gè)別對其不利的政策出臺。因此，全國人大常委、全國人大財經(jīng)委員會(huì )委員賀鏗指出：“若不解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的官商勾結，所有的宏觀(guān)調控都會(huì )收效甚微�！�
面對開(kāi)發(fā)商的強勢出擊及其流露出來(lái)的信心，土地增值稅清算能否順利令人擔憂(yōu)。稅收的一個(gè)最重要特征就是強制性。稅法是國家法律的組成部分，任何單位和個(gè)人都必須遵守，否則就要受到法律制裁。即使土地增值稅存在稅負重的問(wèn)題，也應通過(guò)首先對法律的修訂來(lái)解決，當然，前提是開(kāi)發(fā)商公布房?jì)r(jià)成本，以足夠充分的證據證明土地增值稅的確讓其“無(wú)法度日”。土地增值稅清算既然已經(jīng)開(kāi)始，它就不應該被人視為兒戲，不能受阻于某些既得利益集團，否則，損害的不僅僅是我國的稅收制度，還有法律的尊嚴和公信力。
同時(shí)，對土地增值稅的用途應予以明確。對于土地增值部分，由于土地國有即全民所有，每個(gè)公民都應從中受益；對于土地上建筑物的增值部分，說(shuō)到底是建立在民眾利益受損基礎之上的。因此，應明確將土地增值稅用于解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，比如建造廉租房等，使貧困者不至于因房?jì)r(jià)的上漲而無(wú)房居住等等。 |
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