把房?jì)r(jià)降下去是除投資者和地產(chǎn)商外幾乎所有百姓最愿意看到的事情，但這一愿望則不完全隨人們的意志而實(shí)現，廣州目前所采取的舉措和取得的成效，尚未能給人們以足夠的信心。
    1月23日，廣州“兩會(huì )”期間，“我也管不了房?jì)r(jià)，但我會(huì )盡量把它調低”；
    2月2日，廣東省“兩會(huì )”期間，“房?jì)r(jià)肯定會(huì )降下來(lái)，起碼是小戶(hù)型肯定要降，不降也要把房?jì)r(jià)穩定下來(lái)”；
    3月5日，全國“兩會(huì )”期間，“政府會(huì )全力以赴壓低房?jì)r(jià)。我以為廣州的房?jì)r(jià)肯定會(huì )降下來(lái)。所以我提醒中低收入者，如果想買(mǎi)房，先不用著(zhù)急”；
    3月15日，全國“兩會(huì )”期間，“控制房?jì)r(jià)，我的底氣是很足的”；
    3月26日，廣州市政府常務(wù)會(huì )議上，“住房問(wèn)題已經(jīng)不單純是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題、社會(huì )問(wèn)題，更是一個(gè)政治問(wèn)題”；
    ……
    以上是現任廣州市市長(cháng)張廣寧的語(yǔ)錄。
    與房?jì)r(jià)“較勁”，似乎成了這個(gè)春季張廣寧的主要任務(wù)。從廣州到北京，再從北京回到廣州，張廣寧一路大膽而直白地談?wù)搹V州“高房?jì)r(jià)”的現實(shí)以及市政府控制“房?jì)r(jià)”的信心，這得到了無(wú)數廣州甚至是全國民眾的“力挺”。
    當然，張廣寧比任何廣州人更明白，相比言論或承諾的快感，接下來(lái)的行動(dòng)將會(huì )變得不是那么的容易和輕巧。

穩定神話(huà)打破后的焦慮

    張廣寧高調“較勁”房?jì)r(jià)，除了契合中央關(guān)于“調控房?jì)r(jià)政府要切實(shí)負起責任”的精神之外，也來(lái)自于廣州近十年來(lái)樓市穩定神話(huà)打破之后的壓力——1996年到2006年這近10年間，廣州的樓價(jià)一直處于相對穩定的狀態(tài)。
    20世紀90年代初，一股“房地產(chǎn)狂潮”席卷海南、北海、珠江三角洲甚至全國。此時(shí)，港資地產(chǎn)商開(kāi)始北上，廣州成了他們搶灘內地的“橋頭堡”。香港地產(chǎn)大鱷們在廣州市區大量開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)，刮起了一股強勁的“香港風(fēng)”。
    廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同博士，也是那個(gè)時(shí)候開(kāi)始接觸房地產(chǎn)。他向記者回憶說(shuō)，那時(shí)廣州樓價(jià)處于一個(gè)上升期，環(huán)市東世貿附近的高層洋房售價(jià)在7000～8000元／平方米；而位于天河地區尚未形成豪宅區的高層住宅，單價(jià)也要8000～9000元／平方米。
    “當然，那個(gè)時(shí)候樓市的主要銷(xiāo)售對象也都是港澳人士，一些香港豪客往往一 出手就買(mǎi)下三五套甚至十多套的單位�！表n世同稱(chēng)，一方面是地產(chǎn)的持續熱溫，一方面是產(chǎn)品僅依靠港澳人士來(lái)消費，供大于求，“泡沫隨之產(chǎn)生�！�  
    1994年，國家開(kāi)始緊縮銀根進(jìn)行宏觀(guān)調控，廣州尚未成熟的房地產(chǎn)業(yè)遭遇幾乎致命的打擊。樓價(jià)開(kāi)始“大跳水”，均價(jià)從9000元／平方米以上的高位直跌到6000元／平方米以下�！澳菚r(shí)大家落荒而逃，樓市簡(jiǎn)直是慘象環(huán)生啊，好多爛尾樓�！表n世同說(shuō)。
    這段時(shí)間，廣州房?jì)r(jià)漲漲跌跌。根據有關(guān)部門(mén)的資料顯示，1996年廣州商品房平均價(jià)格為6616元/平方米，1997年中心區房?jì)r(jià)為每平方米8473元。而當時(shí)的上海房?jì)r(jià)尚不足每平方米3000元，北京也只是每平方米5357元。
    不過(guò)，連續3年的“緊急調控”，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)最先開(kāi)始了“落潮”。資料顯示，承受了沖擊的1998年廣州房?jì)r(jià)只有每平方米4972元，比前一年度下降11.45%。到1999年已經(jīng)回落至5601元/平方米的水平。
    此后，廣州樓價(jià)波動(dòng)幅度就一直控制在1%～4%的范圍內。到了2002年，當北京、上海等地中心區房?jì)r(jià)由每平方米3000多元向上萬(wàn)元迅速飛升時(shí)，廣州總體樓價(jià)在全國35個(gè)大中城市中最為平穩。
    一些當年“房地產(chǎn)熱潮”中開(kāi)發(fā)起來(lái)的樓盤(pán)，至今未能恢復元氣。比如，越秀區應元大廈的售價(jià)1996年是每平方米12000元，到2005年每平方米已經(jīng)降到6000元。整個(gè)廣州“二手房從1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米�！�
    但是，2004年，廣州樓價(jià)“潮頭”再起，市區樓價(jià)從2003年的每平方米3888元大幅上升，達到每平方米4618元，2005年商品住宅均價(jià)達到了每平方米5114元；接著(zhù)又漲到了2006年的6806元/平方米。如今，連番禺的均價(jià)也超過(guò)了6000元/平方米。
    這是自1997年之后首次出現的房?jì)r(jià)高企行情。從2004年從樓價(jià)“止跌回升”開(kāi)始，2004年的漲幅為18.8%，2005年的漲幅為10.8%，2006年的漲幅則首次突破20%。這意味著(zhù)，近三年來(lái)廣州市一手樓價(jià)累計漲幅超過(guò)60%。這個(gè)漲幅已經(jīng)擠進(jìn)全國前三。
    根據廣州市國土房管局“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站截至3月31日的統計，3月份全市十區一手住宅均價(jià)達8096元/平方米，雖比起2月份均價(jià)8129元/平方米略有下降，但已是第二次闖過(guò)8000元/平方米的關(guān)口。
    這些數據讓廣州樓市在沉寂多年后，成為繼上海、北京、深圳樓市大熱后全國新的焦點(diǎn)所在。也讓許多廣州的市民有點(diǎn)無(wú)所適從。當然，更讓廣州的政界開(kāi)始為此擔憂(yōu)：近十年來(lái)一直比較穩定的廣州樓市，能否承受如此的漲幅？
    而本刊接觸的地產(chǎn)專(zhuān)家均認為，廣州目前的房?jì)r(jià)相對而言尚處于合理狀態(tài)。因為目前廣州商品房?jì)r(jià)格，縱比未達到1997年本地樓市歷史峰值，橫比又低于京、滬、深等城市的價(jià)格水準�！暗�上漲幅度太快，也容易出現泡沫�！币晃粚�(zhuān)家說(shuō)。

政府與國企“做交易”？

    廣州市政府對房?jì)r(jià)的擔憂(yōu)，體現在行動(dòng)上，則被一些人認為是“病急亂投醫”。比如，允許單位自建房，就被許多人詬病為“福利分房”的回歸。早已開(kāi)始實(shí)踐的廣州鋼鐵集團單位自建房小區——金鶴苑，經(jīng)媒體披露后，瞬時(shí)成為“明星”小區。
    32歲的朱力是廣州某大型國有集團企業(yè)的技術(shù)人員，在聽(tīng)說(shuō)廣州允許單位自建房之后，興奮了好幾個(gè)晚上。他還特意找個(gè)周末的時(shí)間去參觀(guān)了一下金鶴苑�！奥�(tīng)說(shuō)我們公司有好多自有地，要都能蓋自建房，應該能輪上我的�！敝炝φf(shuō)。
    從廣州市花地大道南拐進(jìn)興漁路，再行500米左右，就是廣州鋼鐵集團的單位自建房小區“金鶴苑”了。小區內環(huán)境十分優(yōu)美，有大片的綠地，還有假山、噴泉、綠樹(shù)……和許多商品房小區一樣，保安不時(shí)地在小區內巡邏。
    這個(gè)2004年3月28日正式開(kāi)工的自建經(jīng)濟適用房小區，共有14棟樓，750套住房。2005年4月，廣鋼開(kāi)始進(jìn)行自建經(jīng)濟適用房的預售。當時(shí)為了能盡快賣(mài)出房子，廣鋼還引入了銀行按揭和公積金貸款，只需要首付20%。
    該小區2005年11月建成交樓，均價(jià)為2050元/平方米，而現在周邊的房?jì)r(jià)普遍在5000元/平方米左右。據廣鋼集團董事長(cháng)、黨委書(shū)記陳嘉陵介紹，這個(gè)價(jià)格是根據當時(shí)經(jīng)濟適用房2300元/平方米的限價(jià)做出的。
    陳嘉陵回憶說(shuō)，1999年底，由于已經(jīng)停止了福利分房制度，當時(shí)廣州市有關(guān)部門(mén)提議廣鋼參照北京、上海等地做法，自建經(jīng)濟適用房。廣鋼將想法形成方案報了上去，很快得到了有關(guān)部門(mén)的積極支持。自此，廣鋼集團成為單位自建經(jīng)濟適用房的試點(diǎn)。
    “從設計、投標、建造成本、工程質(zhì)量直到售價(jià)等各方面都引入了市場(chǎng)競爭，而且產(chǎn)權屬于購買(mǎi)的職工�！标惣瘟暾f(shuō)。對于媒體曝光“一些業(yè)主拿到房產(chǎn)證后進(jìn)行租售等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”的報道，廣鋼有關(guān)人士表示，集團已開(kāi)始重視并會(huì )完善有關(guān)制度。
    盡管對于單位自建經(jīng)濟適用房，不少專(zhuān)家學(xué)者進(jìn)行了質(zhì)疑和抨擊，并且即使是廣州市民內部，也存在著(zhù)不同的意見(jiàn)，但市長(cháng)張廣寧以及市房管局的官員依然為其正名。單位自建房也早在2006年9月成為《廣州市住房建設規劃(2006-2010)》中的重要內容。
    “由于廣州市嚴重缺地，很多地都掌握在大型國有企業(yè)手中。允許單位自建房，其實(shí)也是在和這些單位做交易，以期回收更多的土地�！睆V州一位地產(chǎn)專(zhuān)家對記者說(shuō)。目前能夠自建房的單位有解放軍某醫院、廣鐵集團羊城鐵路總公司等七家。
    銀河證券分析師魏志華分析說(shuō)，廣鋼主廠(chǎng)區土地面積達138萬(wàn)平方米。除此，在與南海市交界處還有一處約16.5萬(wàn)平方米的土地。廣鋼的龐大地皮無(wú)疑成為市長(cháng)實(shí)現降低房?jì)r(jià)諾言的一面“王牌”。而張廣寧正是由廣鋼基層做起，到廣鋼集團董事長(cháng)，再到市長(cháng)。
    據介紹，主廠(chǎng)區地皮位于珠江邊的鶴洞大橋西面，是廣鋼股份于1996年買(mǎi)下，現賬面成本攤銷(xiāo)到4967萬(wàn)元，合每平方米僅36元。作為廣州市區內僅剩的大型江邊地皮，最適宜建90平方米以下的“雙限房”，即使以容積率為2來(lái)計算，也可建3萬(wàn)套房子。
    建于上世紀50年代的廣鋼已經(jīng)不再適應廣州市的飛速發(fā)展，空氣、躁音等污染令周邊居民投拆甚大。于是，廣鋼股份原本計劃在2010年亞運會(huì )召開(kāi)前，與廣船國際整體搬遷到南沙開(kāi)發(fā)區，“現在看來(lái)，這個(gè)搬遷計劃有望加速進(jìn)行�！蔽褐救A說(shuō)。

頻出“狠招”能否奏效

    開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭。廣州市長(cháng)穩定房?jì)r(jià)的承諾一出，就只能付諸實(shí)踐。事實(shí)上，張廣寧也的確按照這樣的步驟在有條不紊地進(jìn)行著(zhù)。除卻允許單位自建經(jīng)濟適用房外，從年初至今的一系列“狠招”出臺，讓人們似乎看到了樓價(jià)下降的希望。
    3月26日下午，廣州市市長(cháng)張廣寧主持召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì )議，審議并原則同意了由市國土房管局、市建委和市規劃局聯(lián)合制定的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房?jì)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，業(yè)內人士稱(chēng)之為“穗七條”。
    “穗七條”規定了加大土地供應、收回閑置土地、整治房產(chǎn)市場(chǎng)、老城區改造等七大措施，力求抑制廣州房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)。這個(gè)“穗七條”被認為是包括《廣州市住房建設規劃(2006-2010)》在內的2006年一系列政策的延續�！耙呀�(jīng)不是花拳繡腿�！� 廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)。
    他認為，這次政府的態(tài)度與以往有明顯的不同：以前廣州市政府認為房?jì)r(jià)不高，現在承認“高”了；以前認為房?jì)r(jià)不能降，現在則認為應該降低中小戶(hù)型的房?jì)r(jià)。所以政府的態(tài)度、立場(chǎng)、觀(guān)念以及方法都有所改變。
    在這一系列“狠招”中，繼續加大土地供應以及加大保障中低收入人群居住的小區的建設，成為重中之重。據悉，2007年政府保障型住房建設3.32萬(wàn)套，建筑面積262萬(wàn)平方米，其中廉租住房建設18萬(wàn)平方米，新社區住房建設168萬(wàn)平方米。
    日前，廣東省出臺了完善住房保障制度的具體實(shí)施方案，其中規定，各地年度經(jīng)濟適用住房竣工面積要達到當年商品住房竣工總面積的8%以上，廉租住房則要達到5%以上。同時(shí)，廉租住房和經(jīng)濟適用住房用地不得低于商品住房用地總量的10%。按照“穗七條”，在2010年底前要建設840萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房。
    事實(shí)上，自1986年至2002年，廣州共建有7個(gè)經(jīng)濟適用房安居小區，解決了3萬(wàn)多戶(hù)中低收入家庭的住房問(wèn)題。2000年時(shí)，廣州為此耗資40.5億元。后來(lái)由于資金問(wèn)題，經(jīng)濟適用房的建設，到2002年則完全停止。
    1月30日，在經(jīng)歷一波三折之后，全國首例“三限雙競”地塊(限戶(hù)型、限房?jì)r(jià)、限銷(xiāo)售對象，競房?jì)r(jià)、競地價(jià))——廣州科學(xué)城H3和H4地塊成功出讓?zhuān)�總面積達23萬(wàn)多平方米，限價(jià)房最高限價(jià)為6000元／平方米�！叭�限雙競被人們視為非常好的措施，但是到現在拿到地塊得開(kāi)發(fā)商還未進(jìn)場(chǎng)，由于手續不完善等原因而開(kāi)不了工，這是個(gè)嚴重的問(wèn)題�！表n世同說(shuō)。
    而此次“穗七條”中對于限價(jià)房并沒(méi)有著(zhù)重提出。業(yè)內人士普遍認為，在“五年規劃”中限價(jià)房的比重很大，但是“穗七條”未提及，是一個(gè)奇怪的現象。
    另外，本刊接觸的一些專(zhuān)家和地產(chǎn)商對政府能否完成規劃土地供應量表示擔憂(yōu)。因為過(guò)去幾年廣州土地出讓一直存在的問(wèn)題是，每年住宅用地的實(shí)際供應一直遠遠低于土地出讓計劃，無(wú)法滿(mǎn)足后續的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及市場(chǎng)需求。
    數據顯示，2006年廣州市共出讓各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地35幅，土地面積206萬(wàn)平方米，總建筑面積492.33萬(wàn)平方米，僅完成年度出讓計劃24%。市屬八區的住宅用地面積僅占年度計劃的19%。
    同時(shí)，中心城區的土地出讓屢創(chuàng )“天價(jià)”，很難讓人看到樓價(jià)下跌的征兆。市區土地供應日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區域發(fā)展，與普通市民的需求有較大差距。因此買(mǎi)房人只能在“看得上的買(mǎi)不起、買(mǎi)得起的看不上”的矛盾中苦苦掙扎。

一個(gè)樓市，各自表述

    在廣州，關(guān)于地產(chǎn)調控，官方和地產(chǎn)商基本上是各說(shuō)各話(huà)。因此有當地媒體稱(chēng)廣州的地產(chǎn)圈是“一個(gè)樓市，各自表述”：即官方數據是樓市平穩；業(yè)界認為樓價(jià)高處未算高；地產(chǎn)商則更務(wù)實(shí)，表面上緊跟政府言論，暗地里加緊高價(jià)搶地。
    2006年溫家寶總理曾在為第100屆廣交會(huì )揭幕之機，考察廣州當地的經(jīng)濟發(fā)展情況，而房地產(chǎn)就是重點(diǎn)之一。當時(shí)，除了沒(méi)收到風(fēng)聲的小型地產(chǎn)商外，很多地產(chǎn)商幾乎停止了推盤(pán)活動(dòng)。
    在廣州，大盤(pán)開(kāi)發(fā)是不少地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)模式。目前廣州至少有十個(gè)樓盤(pán)的占地面積超過(guò)一千畝，而二百畝的樓盤(pán)只能稱(chēng)之為“中小樓盤(pán)”，三百畝的樓盤(pán)則比比皆是。大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地產(chǎn)商手中。
    據稱(chēng)，僅在廣州老城區，地產(chǎn)商手中就握有900萬(wàn)平方米的儲備用地。一些較小的地產(chǎn)公司也在抓緊儲地。去年9月拿下廣州首個(gè)“限戶(hù)型”地塊的某集團，其營(yíng)銷(xiāo)中心副總甚至公開(kāi)表示，該集團手里掌握的地塊已足夠開(kāi)發(fā)兩三年。
    韓世同認為，目前各地偏好“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)，“造城”或“城鎮開(kāi)發(fā)”，一次性出讓土地面積過(guò)大，造成了開(kāi)發(fā)企業(yè)的區域壟斷。在壟斷條件下，開(kāi)發(fā)商依靠壟斷力量制定壟斷高價(jià)、賺取壟斷利潤，造成房?jì)r(jià)的增長(cháng)。
    廣州市政府顯然也看出了苗頭，因此在《廣州市住宅建設規劃(2006—2010)》中，有5350萬(wàn)平方米的住宅建筑面積，政府有意安排其中的43%由房地產(chǎn)商用手中的存量土地解決，其他由政府通過(guò)土地供應。不過(guò)，效果尚待觀(guān)察。
    盡管張廣寧控制房?jì)r(jià)論剛出來(lái)的時(shí)候，就有地產(chǎn)商稱(chēng)，政府絕不可能控制得了樓價(jià)。但更多的地產(chǎn)商都回避對此進(jìn)行評論�！凹热皇虚L(cháng)都表態(tài)了，我們就不說(shuō)什么了，太敏感了�！币晃坏禺a(chǎn)商對記者說(shuō)。
    不過(guò)，與這種回避相比，地產(chǎn)商的實(shí)際行動(dòng)卻未見(jiàn)少�！拔逡弧秉S金周未到，廣州許多樓盤(pán)已開(kāi)始啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略。還有一些地產(chǎn)商暗地里升價(jià)。廣州大道某樓盤(pán)一周內均價(jià)提升3%，目前已達12000元/平方米。
    另一方面，一些地產(chǎn)商借拍賣(mài)，不斷抬升區域樓市的價(jià)格。有媒體報道，位于廣州白云山腳下的兩塊前“地王”——種雞場(chǎng)和種豬場(chǎng)地塊，時(shí)隔近兩年，這兩個(gè)相連的地塊卻一直不見(jiàn)動(dòng)工跡象。但該區域的樓價(jià)卻已經(jīng)被節節抬高。種雞場(chǎng)地塊最終成交價(jià)高達5億元，樓面地價(jià)達3300元/平方米，只比當時(shí)廣州的最高住宅樓面地價(jià)低48元/平方米。
    就在張廣寧“炮轟”房?jì)r(jià)的同時(shí)，3月13日，萬(wàn)科集團在新年第一拍中，以7082元/平方米的樓面地價(jià)奪得廣州海珠區一塊占地9000余平方米的地塊。相比去年住宅地塊的最高樓面地價(jià)5481元/平方米，這一價(jià)格又高出很大一截。
    對此，廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)，市長(cháng)保證“要使房?jì)r(jià)降下來(lái)”的話(huà)音未落，其管轄下的國土房管部門(mén)就用“價(jià)高者得之”這一法寶，在“以豐補歉”的名目下與發(fā)展商一起，又一次創(chuàng )下了廣州住宅用地的超級天價(jià)。
    這多少讓那些仍在觀(guān)望的買(mǎi)房人有些失望。更多的“空軍”(廣州稱(chēng)持幣待購的買(mǎi)房人為空軍)們，也許還要等待下去�？少Y佐證的是，3月28日，中國人民銀行發(fā)布的一項調查結果顯示，廣州居民的購房意愿下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)。（記者/謝良兵）