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| 應對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式進(jìn)行全面反思 |
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| 2007-04-17 作者:時(shí)寒冰 來(lái)源:上海證券報 |
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房?jì)r(jià)持續上漲，連續兩次調控都未能阻擋住其上漲的步伐，在北京、深圳等地，甚至出現了越調控漲速越快的情況。住房問(wèn)題被民眾稱(chēng)為新“三座大山”之一。那么，這一切問(wèn)題的根源在哪里呢？
世界發(fā)達國家對住房有一個(gè)大致相同的態(tài)度和立場(chǎng)，即政府對住房問(wèn)題負有不可推卸的責任。這一點(diǎn)從一些國家的法律規定中可以清晰地看出來(lái)：
在英國，1919年，英國頒布了《阿迪遜法》（又稱(chēng)《住房和城鎮規劃法》），明確規定：解決住房問(wèn)題屬于公共事物，政府應對公共住房建房提供支持。資料顯示，在1946－1951年間，英國政府負責建造的房屋總量高達全國建房總量的78％，由于政府的努力，住房短缺問(wèn)題以最快的速度得到解決。
在荷蘭，早在1901年荷蘭就頒布了《住房法》，明確規定：政府應為公共住房建設提供補貼和制定建筑規范，政府在住房市場(chǎng)中扮演決定性的角色。其憲法中更是強調，“提供充足住房”是政府的責任。1974年，荷蘭又頒布了《租房與補貼白皮書(shū)》，強調“住房政策的目標就是為低收入階層提供合適的住房”。依據法律規定，荷蘭政府共建造了239.36萬(wàn)套公共住房，這一數字在人口不多的荷蘭是相當驚人的。
在美國，1937年，美國聯(lián)邦政府出臺了《住房法案》，授權地方政府成立公共住房委員會(huì )負責低收入家庭的公共住房建設，居住者只需支付較低的房租。1949年，美國修訂的《住房法》批準政府建造公共住房，美國建造了大約130萬(wàn)套公共住房，這些住房絕大部分建造在市中心，而不是像我國的經(jīng)濟適用房那樣建造在偏僻的城外。隨后，美國又陸續頒布了諸如《住房和城市發(fā)展法》、《住房和社區發(fā)展法》等法律，住房的公共特性因此得到保證。
顯然，政府對住房公共產(chǎn)品特性的足夠重視是問(wèn)題的根本。1998年，我國發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)23號文），明確“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系”，按照23號文制定的住房供應體系，城市80％以上的家庭是由政府向他們供應經(jīng)濟適用房，而不是開(kāi)發(fā)商建造的商品房，開(kāi)發(fā)商建造的商品房只占大約10％。
23號文的總體思想與西方國家一樣，強調了住房的公共產(chǎn)品特性，也強調了政府的責任。如果依照這一思路走下去，我國房?jì)r(jià)絕不會(huì )到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建設部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)18號文），把經(jīng)濟適用房由“住房供應主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，同時(shí)，把房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費，擴大內需，拉動(dòng)投資增長(cháng)，保持國民經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展”的“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。從此，住房供應基本落入了開(kāi)發(fā)商手中。房地產(chǎn)商們聞聽(tīng)18號文內容后欣喜若狂、彈冠相慶。地產(chǎn)大鱷潘石屹聞聽(tīng)激動(dòng)地說(shuō)：“都是利好消息，只要讀懂了這個(gè)通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì )很高興的�！保ㄔ斠�(jiàn)新華社《瞭望東方周刊》沈曉杰文《房地產(chǎn)業(yè)成暴富制造器
八年房改為何催生社會(huì )不公》)。
正是從18號文起，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱，房?jì)r(jià)開(kāi)始飛速上漲，開(kāi)發(fā)商憑借對房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房開(kāi)發(fā)和建房土地使用權的雙重壟斷，迅速成為一個(gè)暴富的群體。與西方國家集規劃、設計、建筑、裝修等為一體的房地產(chǎn)商不同，我國的許多連自有資金都非常少的開(kāi)發(fā)商所扮演的只是一個(gè)“資源整合”的角色：規劃由規劃部門(mén)做，設計由設計單位負責，工程施工有建筑企業(yè)負責。就是這一不付出實(shí)質(zhì)性勞動(dòng)的群體，依靠雙重壟斷地位不斷攫取財富，導致住房成為日益嚴重的民生問(wèn)題。
從經(jīng)濟學(xué)的角度上看，開(kāi)發(fā)商是批量生產(chǎn)，且更具有專(zhuān)業(yè)性，它建造的房屋成本應該遠低于個(gè)人建房和單位建房的成本，然而，開(kāi)發(fā)商建造的住房在同品質(zhì)下房?jì)r(jià)卻高出個(gè)人建房和單位建房的一半，其根源在于住房供應過(guò)分集中于開(kāi)發(fā)商手中，形成了行業(yè)壟斷，市場(chǎng)競爭的作用失靈。雖然我國對房市進(jìn)行了兩次大的調控，但都未真正觸及開(kāi)發(fā)商的壟斷地位，也未能以法律的形式強化政府在住房保障中的責任，這是房市調控未能取得明顯效果的根源。
商人的本性是逐利，把住房保障寄托在商人身上是非�？膳碌�。面對日益上漲的房?jì)r(jià)和民眾日益增加的憂(yōu)慮，我們應該對現在的開(kāi)發(fā)商模式進(jìn)行全面反思。 |
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