房?jì)r(jià)究竟在什么價(jià)位是合理，很難由政府厘定，但政府應徹查是否有個(gè)人或財團從中炒作，用投機方式，進(jìn)行短線(xiàn)買(mǎi)賣(mài)，以追求快速利潤
    不同國家的房屋市場(chǎng)，各有其經(jīng)濟及社會(huì )心理背景，房?jì)r(jià)起伏的先后，亦有時(shí)間落差，但其價(jià)格行為卻有可資參考之處，并依本國環(huán)境厘定長(cháng)期政策，或短期措施。
    中國房屋市場(chǎng)，連續多年上漲，漲幅已大，亟待將房市導入常態(tài)發(fā)展。房?jì)r(jià)連年累積上漲的幅度愈高，未來(lái)回調的幅度可能愈大。故對抑制非理性的房?jì)r(jià)超漲，具有防止日后惡性崩跌的作用。更不宜使房?jì)r(jià)安定在非理性的高檔位。

美國房屋市場(chǎng)的起伏

    2007年1月下旬，美國商務(wù)部公布上年末，全美新屋銷(xiāo)售量，同比大幅降低17.3%，創(chuàng )1990年衰退17.8%以來(lái)的次高紀錄。1990年以前，美國房市也曾有一段好景，唯緊接1990年前后，因房貸利率高企，多數房主無(wú)力付出沉重的房貸分期付款，在售屋者多、買(mǎi)屋者少的情況下，房?jì)r(jià)連續重跌。但銀行放貸均設定有抵押權，房屋乃被銀行依約拍賣(mài)。
    其時(shí)，美國有些地區，共同發(fā)行一巨冊名單，內載數百家房屋名址及相關(guān)細節，均是銀行經(jīng)拍賣(mài)但未能脫手之房屋，而改定低價(jià)公開(kāi)出售者。部分房屋售價(jià)，且低于銀行房貸余額，足見(jiàn)銀行已處于虧損中。
    判定房?jì)r(jià)是否上漲已達峰頂，可根據四點(diǎn)相關(guān)事項觀(guān)察及判斷：
    （1）高房?jì)r(jià)普遍使得當地中等收入家庭無(wú)力購買(mǎi)。合理的房貸還本付息月付數金額宜為家庭收入的30%至35%之間。
    （2）多數房屋向市場(chǎng)推出后，逾六個(gè)月仍難售出，致市場(chǎng)存量已高。
    （3）過(guò)高的房?jì)r(jià)，常帶動(dòng)租金過(guò)高，引發(fā)社區受薪階層大量外移就業(yè)；或大型工業(yè)園區、群體景氣沒(méi)落，而引發(fā)產(chǎn)業(yè)外移。加州硅谷的科技工業(yè)區，房市已在產(chǎn)業(yè)萎縮中，沒(méi)落五年，是一明顯例子。
    （4）中央銀行不斷提高利率水準，帶動(dòng)房貸利率過(guò)高，房屋的市場(chǎng)需求減退。
    當銀行連續數月收不到個(gè)別房貸戶(hù)按期付款時(shí)，即向房貸戶(hù)發(fā)出違約通知，如仍然無(wú)效，則循法律途徑將所抵押之房屋拍賣(mài)。
    按理說(shuō)，房產(chǎn)也可作為銀行資產(chǎn)，可自行保有，無(wú)如逢房市不景氣時(shí)，房貸戶(hù)違約者眾多，銀行將無(wú)法承受大量流動(dòng)資金被凍結，若依抵押權，將房屋普遍收歸自身持有，對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展定有負面沖擊，進(jìn)而使工商企業(yè)取得營(yíng)運資金相對困難。
    在2005年第四季，美國加州曾發(fā)出15196份房貸違約通知，但在2006年第四季卻發(fā)出高達37237份，同比增加145.35%，情況明顯嚴重，其主因即是加州房?jì)r(jià)劇漲多年，已達峰頂，自然下跌隨之也沉重。

為何周而復始面臨房貸違約

    美國房貸銀行，何以周而復始的面臨大量違約，而必須拍賣(mài)抵押品（房屋）？其原因有下列幾點(diǎn)：
    （1）自借款成數太低，房貸銀行對申貸客戶(hù)自借款要求常僅是房?jì)r(jià)（美國不準賣(mài)毛坯屋）的10%，如市場(chǎng)房?jì)r(jià)走勢下跌過(guò)重，房貸銀行風(fēng)險大增。
    （2）銀行以超低的浮動(dòng)利率吸引客戶(hù)貸款，待二至五年后，利率大幅遞增。數年后，其利率超過(guò)固定利率水平，且繼續遞增。浮動(dòng)利率房貸戶(hù)，一般多是低收入者，因初始階段，利率超低，貸款資格易于符合，自然愈往后付款愈困難，以致遭銀行拍賣(mài)。
    （3）每逢房市冷卻、房?jì)r(jià)下跌趨勢形成，售房者急欲脫手，而競相殺價(jià)，同時(shí)買(mǎi)方觀(guān)望不前，互為影響，嚴重時(shí)房市形同崩盤(pán)，以致拍賣(mài)售屋而破產(chǎn)者益增。
    美國建筑業(yè)協(xié)會(huì )、銀貸業(yè)的聯(lián)合組織、消費者等組織，曾聯(lián)合多方構想如何避免房屋市場(chǎng)遭受輪回式的災難，但因各方利益不一，每每未能達成一致結論。

房屋市場(chǎng)波動(dòng)的因素

    房屋市場(chǎng)價(jià)格之波動(dòng)，各國均有其不同的循環(huán)周期，一般約五至七年為一周期，也會(huì )因當地經(jīng)濟不景氣而延后。如房市波動(dòng)，但房?jì)r(jià)溫和漲跌，應屬正�，F象。唯投機性的持續暴漲暴跌時(shí)，都是受人為操縱或心理因素的影響造成。
    房?jì)r(jià)過(guò)度持續上漲的原因，多是由于建筑材料及工資上漲；生產(chǎn)事業(yè)投資機會(huì )停滯，導致社會(huì )游資無(wú)出路而進(jìn)入房市；或由于本國貨幣有長(cháng)期升值壓力，外資乘機涌入房市；或因本國利率持續下跌，房貸利率隨之下跌。
    房?jì)r(jià)下跌的原因則多是由于總體經(jīng)濟不景氣，失業(yè)人口增加，缺乏購房意愿及購買(mǎi)力；房貸利率不斷增高；社會(huì )有其他更好的投資機會(huì )，而資金不愿入房市；經(jīng)濟政策有缺失，或社會(huì )長(cháng)期不安，引發(fā)資金外流；社會(huì )有恐慌性因素，常會(huì )引起房?jì)r(jià)暴跌。
    目前政府對房市正在進(jìn)行調控，對短期尋求暴利的炒作加以限制，炒房者無(wú)奈，只好將手中房屋轉而出租，但出租者眾多，租金必定下跌，后繼之炒房者，必然裹足不前，房?jì)r(jià)也會(huì )下跌。

什么是合理的房?jì)r(jià)

    房?jì)r(jià)究竟在什么價(jià)位是合理，很難由政府厘定。同一城市之內，因區位不同，房?jì)r(jià)之高低也有不同。但政府應徹查是否有個(gè)人或財團從中炒作，用投機方式，進(jìn)行短線(xiàn)買(mǎi)賣(mài)，以追求快速利潤。投機者也常利用財務(wù)杠桿，同時(shí)購買(mǎi)多戶(hù)預售房，每戶(hù)僅先各付少數訂金，靜待工程完工前后漲價(jià)，脫手獲利而去；或于市場(chǎng)散布傳言，誘使群眾非理性追價(jià)買(mǎi)屋，待房?jì)r(jià)大幅升高時(shí)，暗中獲利出脫。
    以目前中國房市觀(guān)之，較大的城市中之辦公樓宇，價(jià)位已過(guò)高，北京、上海、廣州、武漢、重慶等地，或因城市超大，交通費時(shí)，影響商業(yè)活動(dòng)效率；或因房?jì)r(jià)過(guò)高，危及企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，而使投資人卻步，更恐怕日后房?jì)r(jià)下跌套牢。近日消息傳來(lái)，已有相當外資在華總部，改為進(jìn)駐北京附近之郊區。有鑒于此，開(kāi)發(fā)商應有一葉知秋的自我預警。
    為抑制房?jì)r(jià)，政府已規定在房屋轉移時(shí)，課征多重租稅措施，尤以2007年2月所頒布“加強實(shí)施土地增值稅”最具效果。
    茲列舉預防房市崩跌的措施，供各界探討：
    （1）今后銀行受理房貸新案，應一致要求申請貸款客戶(hù)，須最低有三成以上之自備款，其利率分別依自備款三成、三成半或四成酌為遞減。最好由銀行公會(huì )研議，或由中央銀行酌情定統一降低利率之優(yōu)惠幅度，由銀行遵照辦理。
    （2）鼓勵已貸款之現有客戶(hù)，志愿補足自備款達三成、三成半或四成，各給予上述不同成數降息標準之優(yōu)惠待遇。
    （3）或鼓勵貸款客戶(hù)，增補自借款達三成、三成半、或四成，而各給予延長(cháng)貸款年限，若原約定7年或10年，可分別延展至10年、12年、15年，或更長(cháng)年限，由貸款客戶(hù)選定，但必須由房貸銀行審查客戶(hù)信用，經(jīng)認可后決定。按延長(cháng)房貸年限后，每個(gè)月付款額度自會(huì )減輕。
    （4）上列貸款條件經(jīng)變更約定后，雙方應向產(chǎn)權登記權責機關(guān)登記備案。