業(yè)主上書(shū)“封殺”搶賣(mài)者

　　4月初，來(lái)自廣州市各區的業(yè)委會(huì )代表聯(lián)名向廣州市房管局遞交文件提請“封殺”開(kāi)發(fā)商搶賣(mài)車(chē)位，立即停止目前包括車(chē)庫在內的小區配套房屋設施的銷(xiāo)售活動(dòng)，希望待省市執行《物權法》的細則出臺后再定奪。一小區的業(yè)主饒女士向記者介紹，該小區的開(kāi)發(fā)商為避免車(chē)位在《物權法》實(shí)施前賣(mài)不完，就自己另外成立了一家公司，并把小區內的剩余車(chē)位一次性轉讓給這個(gè)公司。業(yè)主需要車(chē)位的，可再去向該公司買(mǎi)車(chē)位。車(chē)位一個(gè)售賣(mài)20萬(wàn)元，但是卻只能開(kāi)13萬(wàn)元的發(fā)票。 “甚至連沒(méi)有產(chǎn)權證的防空洞，也被隔成車(chē)位出售了”。
　　開(kāi)發(fā)商急于出售車(chē)庫等小區公共配套設施的現象引起了業(yè)主們的擔憂(yōu)，為防止《物權法》實(shí)施后糾紛的產(chǎn)生，業(yè)主集體上書(shū)請求政府部門(mén)立即停止目前包括車(chē)庫在內的小區配套房屋設施的銷(xiāo)售活動(dòng)，待省市執行《物權法》細則出臺定奪。另外，他們要求在購房合同和房產(chǎn)證上明確共有和共同管理的具體部位和內容，明確業(yè)主的共有部分。由房管局主管部門(mén)將現已出售的小區共有和共同管理的建筑及設施具體內容明細在小區公示。
　　據廣州市國土房管局統計，去年12月廣州市一手停車(chē)位每平方米上漲了2136元。在有車(chē)業(yè)主不想買(mǎi)車(chē)位的情況下，不少投資者反而買(mǎi)下車(chē)位，然后以600至700元/月的高價(jià)出租給有車(chē)的業(yè)主。這也加劇了小區業(yè)主停車(chē)難的問(wèn)題。

車(chē)位開(kāi)始特價(jià)銷(xiāo)售

　　據北京青年報的一則報道，《物權法》通過(guò)后京城也出現了不少開(kāi)發(fā)商突擊賣(mài)車(chē)位的現象。除了北京萬(wàn)科的多個(gè)樓盤(pán)在促銷(xiāo)賣(mài)車(chē)位外，朝陽(yáng)北路沿線(xiàn)、望京地區、奧運地區等區域的在售樓盤(pán)近日的銷(xiāo)售重心都“偏”車(chē)位。北京青年報的報道說(shuō)，從國外出差回來(lái)的劉先生上周回到萬(wàn)科星園的家，很奇怪地看到了小區里竟然有關(guān)于車(chē)位打折銷(xiāo)售的通知，地下一層部分原價(jià)11.7萬(wàn)元一個(gè)的車(chē)位竟然讓利8000元賣(mài)10.9萬(wàn)元一個(gè)，“特價(jià)銷(xiāo)售”。到銷(xiāo)售處打聽(tīng)，銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)推出“特價(jià)車(chē)位”是為了對車(chē)位的銷(xiāo)售起帶動(dòng)作用。銷(xiāo)售人員還告訴劉先生，北京萬(wàn)科的其他項目如萬(wàn)科青青家園等也都做車(chē)位銷(xiāo)售的促銷(xiāo)活動(dòng)。
　　對此動(dòng)心的劉先生動(dòng)了想買(mǎi)“特價(jià)車(chē)位”的念頭，而朋友們卻告訴他不用著(zhù)急，因為“《物權法》出臺后，許多開(kāi)發(fā)商擔心物權法實(shí)施后會(huì )給車(chē)位銷(xiāo)售造成影響而在突擊賣(mài)車(chē)位”。朋友們建議劉先生等10月1日《物權法》開(kāi)始實(shí)施后再考慮車(chē)位的事情。

車(chē)位歸屬約定有話(huà)在先

　　相對新樓盤(pán)，一些較早出售的樓盤(pán)問(wèn)題可能更復雜一些。因為當時(shí)許多開(kāi)發(fā)商提供的合同上對車(chē)位并沒(méi)有約定，但現在則不然。一般購房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的合同都對車(chē)位有了約定，實(shí)際上業(yè)主并沒(méi)有選擇的余地。位于北京朝陽(yáng)區四惠東的壹線(xiàn)國際小區去年10月交房，業(yè)主楊先生最近在網(wǎng)上發(fā)帖要以每月300元的價(jià)格出租地下車(chē)庫車(chē)位，楊先生購買(mǎi)了地下車(chē)位20年使用權，因一時(shí)用不著(zhù)，就想租出去。他認為《物權法》關(guān)于車(chē)位的規定不能起到應有的作用，因為現在一般購房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的合同都對車(chē)位有約定，業(yè)主沒(méi)有其他選擇。幾乎任何一個(gè)項目的售房合同都對車(chē)位歸屬有約定，且約定不能更改，業(yè)主只能同意。
　　金地國際花園客服中心前任經(jīng)理解強告訴記者，經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，北京的開(kāi)發(fā)商在車(chē)位的權屬上做得很規范，北京現行的法律法規也基本和《物權法》一致——“車(chē)位基本上是有約定的從其約定，沒(méi)有約定的看證明”。他解釋?zhuān)�北京的�?chē)位一般都是和房子分開(kāi)賣(mài)，因此有關(guān)車(chē)位的約定一般都在前期物業(yè)管理公約內寫(xiě)明。有約定的按照約定確立車(chē)位的權屬，沒(méi)有約定的只要開(kāi)發(fā)商能提供產(chǎn)權證明就屬于開(kāi)發(fā)商，不能提供權屬證明的就屬于業(yè)主。也正因如此，《物權法》的出臺和實(shí)施對北京車(chē)位的銷(xiāo)售管理沒(méi)有什么影響。

業(yè)主維權愈來(lái)愈艱辛

　　有關(guān)人士表示，《物權法》出臺后，業(yè)主的維權可能更艱辛，方方面面都受到了挑戰。比如共有的財產(chǎn)、物權要歸業(yè)主所有，可能會(huì )遇到開(kāi)發(fā)商、物管企業(yè)設置的障礙，業(yè)主們要掌握好有關(guān)條例，作為維權的依據。
　　幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都否認促銷(xiāo)車(chē)位與《物權法》出臺有關(guān)。而私下卻也承認“肯定有影響，得盡快想辦法在10月1日物權法實(shí)施之前多賣(mài)些車(chē)位�！�
　　“售樓處銷(xiāo)售人員的回答是經(jīng)過(guò)培訓的，不信，你無(wú)論去哪個(gè)銷(xiāo)售中心，回答肯定都是否定�！币晃痪┏侵�名開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)服務(wù)部負責人告訴記者�！段餀喾ā返谄呤畻l規定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利�！倍�一般能賣(mài)的產(chǎn)權車(chē)位都在建筑物地下，“也就是說(shuō)應該是屬于《物權法》規定的業(yè)主對‘專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利’的共有部分�，F在的問(wèn)題是什么是共同管理權？是不是意味著(zhù)今后即便是開(kāi)發(fā)商能拿來(lái)賣(mài)的產(chǎn)權車(chē)位的定價(jià)問(wèn)題，也應該是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同商量確定，而不是像現在這樣由開(kāi)發(fā)商單方面來(lái)定？因此，部分開(kāi)發(fā)商擔心今后車(chē)位定價(jià)不能自己說(shuō)了算，所以現在才著(zhù)急搶在10月1日前多賣(mài)車(chē)位�！�
　　10月1日以后，隨著(zhù)《物權法》的實(shí)施，小區車(chē)位將優(yōu)先滿(mǎn)足本小區業(yè)主的需要�！耙郧败�(chē)位不一定是賣(mài)給或者租給本小區的業(yè)主�！睋�介紹，北京現在很多小區的車(chē)位購買(mǎi)對象不全是本小區業(yè)主。開(kāi)發(fā)商可能把小區的車(chē)位賣(mài)給或租給周邊的商家、相鄰車(chē)位價(jià)格更高的“隔壁小區”的業(yè)主。據記者了解，望京地區、朝陽(yáng)北路以及東四環(huán)等地，這樣的小區不少�！啊段餀喾ā穼�(shí)施以后，這樣的做法也許就不行了，而少了小區業(yè)主以外的買(mǎi)主，車(chē)位也許就更賣(mài)不動(dòng)，這才導致很多小區都有‘暗渡’車(chē)位的現象�！�
　　按照《物權法》的規定，車(chē)庫的歸屬沒(méi)有約定或約定不明的，屬于業(yè)主共有。這將意味著(zhù)，開(kāi)發(fā)商如果現在不賣(mài)掉公共車(chē)位，物權法實(shí)施以后，他們就無(wú)法通過(guò)出售車(chē)位而獲得利益了。

共有車(chē)位也要有償使用

　　對于目前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)出售措施，不少業(yè)主開(kāi)始心動(dòng)，甚至考慮買(mǎi)兩個(gè)以上的車(chē)位。專(zhuān)家認為，這種做法存在風(fēng)險。那么對開(kāi)發(fā)商現在集中推出的車(chē)位到底是買(mǎi)還是不買(mǎi)？專(zhuān)家表示，《物權法》出臺后更多的是對車(chē)位的權屬作界定，即車(chē)位到底歸誰(shuí)將有更明確的說(shuō)法。但是，對于車(chē)位的成本、價(jià)格，《物權法》以及相關(guān)地方法律都沒(méi)明確提到�！笆忻窨砂凑兆约旱木唧w需求，結合車(chē)位價(jià)格考慮是否出手”。在專(zhuān)家看來(lái)，車(chē)位的價(jià)格最終還是要由供求關(guān)系確定，即便業(yè)主共有的車(chē)位，業(yè)主也得付出代價(jià)才能取得車(chē)位的使用權或者所有權。
　　將于2007年10月1日起施行的《物權法》明確規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！段餀喾ā酚嘘P(guān)車(chē)位界定的條款引發(fā)了一個(gè)新現象，各開(kāi)發(fā)商紛紛使出種種“法寶”保證車(chē)位安穩地放在自己的口袋中。