中國社科院4月27日發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》認為，今年房?jì)r(jià)繼續上漲,奧運后北京房?jì)r(jià)不會(huì )跌

　　與去年“五一”黃金周比，今年期房銷(xiāo)售簽約面積只相當于去年的61.26%，簽約套數也少了352套，平均每天少賣(mài)約60套房。期間期房網(wǎng)上簽約平均每套住宅面積為108平方米，而去年這個(gè)數值為124平方米。但房?jì)r(jià)依然居高不下。有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，住宅套均面積的下降，說(shuō)明“90平方米七成令”的政策顯效。但放棄購房計劃的李先生則不以為然，他認為這不過(guò)是“去年‘五一’買(mǎi)大房子的錢(qián)現在只夠買(mǎi)小房子了！”

高房?jì)r(jià)下群體性觀(guān)望

　　盡管售樓商家在“五一”長(cháng)假前做足了架勢要讓黃金周成“淘金周”，很多售樓處和房屋中介機構推出各種優(yōu)惠措施，實(shí)行折扣價(jià)，延長(cháng)營(yíng)業(yè)時(shí)間或推出多種看房線(xiàn)路……但事實(shí)上，消費者購房的熱情并沒(méi)有預想的那么高。
　　在房?jì)r(jià)居高不下、新樓盤(pán)越來(lái)越少的現在，買(mǎi)房已不再是一件迫切需要做的事情，“等等看，也許更好�！�
　　2007年是國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調控的第四年。4年來(lái)，為抑制過(guò)高的房?jì)r(jià)，政府出臺了多項政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控。然而，北京的房?jì)r(jià)在投資和投機性的雙重需求下持續逆水行舟，依然一路高歌猛進(jìn)�，F在四環(huán)以?xún)榷鄶禈潜P(pán)每平方米超過(guò)萬(wàn)元，五環(huán)以?xún)入y覓每平方米8000元以下的新盤(pán)。
　　針對近期北京公布的限價(jià)商品房?jì)r(jià)格，不少低收入家庭表示有點(diǎn)失望�！拔魅�旗的限價(jià)房均價(jià)賣(mài)到6000元一平方米，我們還是買(mǎi)不起�！钡�限價(jià)房的推出使不少人推遲了購房計劃。
　　調查顯示,居民總體購房意愿有所回落，回答未來(lái)3個(gè)月有購房打算的居民比例下降。僅有6.2%的市民未來(lái)一年內打算購房，與2005年和2006年同期相比，購房意愿急劇下降。而其中首當其沖的原因，正是北京房?jì)r(jià)的猛烈上漲使不少購房者望而卻步。

二手房租售比超警戒線(xiàn)

　　在北京鏈家地產(chǎn)遠洋天地店經(jīng)理谷旭光看來(lái)，雖然“五一”期間二手房生意不如預想的那么火爆，但是黃金周這幾天仍然可以說(shuō)是“豐收”。據介紹，他所在的店鋪每天接待看房者人數比平時(shí)有較大增幅，不少人有成交意向。這幾天來(lái)看房的多為年輕白領(lǐng)人士，大都傾向于總價(jià)７０萬(wàn)元至８０萬(wàn)元、面積９０平方米以下的小戶(hù)型，對于三居室的需求量比較小。最新統計數據顯示：2007年第一季度北京二手房成交量達到1.72萬(wàn)套左右，相比2006年的1.63萬(wàn)套，上漲幅度達5.52%。
　　二手房的火爆孕育著(zhù)風(fēng)險。社科院不久前發(fā)布的《2007房地產(chǎn)藍皮書(shū)》顯示，2006年我國部分大城市二手房的“租售比”已超過(guò)國際警戒線(xiàn)，房?jì)r(jià)虛高傾向明顯。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。根據我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)經(jīng)紀公司的統計，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城區的“租售比”已經(jīng)高達 1：270至1：400。
　　“而從發(fā)達國家或地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)規律看，一般房屋租售比的警戒線(xiàn)是1：200。當超出這一比例時(shí)，表明市場(chǎng)存在風(fēng)險�！鄙缈圃簩�(zhuān)家解釋說(shuō)。

供需雙方開(kāi)始深度博弈

　　按照傳統習慣，4月份通常北京住宅進(jìn)入一年中旺銷(xiāo)季節，然而今年反常。從北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)獲取的數據看，雖然北京房?jì)r(jià)繼續高漲，銷(xiāo)售量與去年同期相比，卻縮水了40%。截止4月17日，北京在售住宅總量達到10萬(wàn)套。按照目前市場(chǎng)前四月的平均銷(xiāo)售速度，足夠今年北京市場(chǎng)消化一年。
　　成交量縮水，供給也相對充足，那么價(jià)格上漲就違反了供需規律。很顯然，北京樓市供需雙方已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入深度博弈，勝負要看誰(shuí)能扛得更持久。作為供給者的開(kāi)發(fā)商，希望樓市永遠“火”下去；而作為樓市的需求者，一部分人買(mǎi)房開(kāi)始回歸理性，這多半是因為房?jì)r(jià)太高讓其難以承受而做出的無(wú)奈選擇，少半是政府出臺的一系列政策讓其看到一點(diǎn)點(diǎn)房?jì)r(jià)會(huì )降的希望。
　　而開(kāi)發(fā)商依然自信。一是保障性住房制度落實(shí)不到位，人們改善住房還得靠商品房；二是房地產(chǎn)商們已經(jīng)羽翼豐滿(mǎn)，有足夠資金來(lái)支撐項目開(kāi)發(fā)，即便房屋滯銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商也暫時(shí)不必選擇降價(jià)。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價(jià)格聯(lián)盟，與消費者抗衡。

樓市郊區化趨勢明顯

　　在北京，城市中心區域的土地日益緊缺已是不爭的事實(shí)，因此，土地供應結構正在日益郊區化。業(yè)內專(zhuān)家指出，北京市未來(lái)一至兩年的商品房供應，主要得看今年和去年的土地供應情況。
　　按供地數量計算，2006年公開(kāi)出讓的土地中，二環(huán)內為零，二環(huán)至三環(huán)間占12%，三環(huán)至四環(huán)占20%，四環(huán)至五環(huán)占11%，五環(huán)外近郊占16%，遠郊區縣則達到41%。如果把遠郊區縣和五環(huán)外的近郊土地合并，那么，位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之，一兩年后，上市的新房，將有近六成建在五環(huán)外。
　　北京土地儲備中心網(wǎng)站的消息說(shuō)，今年二季度北京市計劃供應的土地共50塊，其中住宅用地33塊，除去4月份供應的土地份額，在未來(lái)的兩個(gè)月內，北京還將有27塊住宅用地入市交易，其中包括今年住宅用地的“地王”地塊、規劃建筑面積為60.2萬(wàn)平方米的順義馬坡順新家園項目，以及其他3塊規劃建筑面積達40萬(wàn)平方米的項目，總體規劃建筑面積不少于 200萬(wàn)平方米，預計將形成今年土地交易的高潮。
　　在北京5月份22個(gè)預計入市的純新盤(pán)中，16個(gè)位于四環(huán)以外，占純新盤(pán)上市的73%.其中有12個(gè)位于五環(huán)外，說(shuō)明京城樓市放量郊區化趨勢越來(lái)越明顯。