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| 2007-06-13 賈必 來(lái)源:上海證券報 |
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房?jì)r(jià)突然發(fā)力上漲，走出了一波令人難以置信的大牛勢。以深圳為例，5月份該市商品房成交均價(jià)達每平方米14223元，比4月份上升22.86%！另一組數據的對比或更能說(shuō)明問(wèn)題：5月份商品房成交均價(jià)比2006年全年平均房?jì)r(jià)(9384元/平方米)上漲了51.57%！目前，深圳特區關(guān)內一般高級住宅每平方米售價(jià)在2萬(wàn)元左右。
房?jì)r(jià)快速跳躍式上漲凸顯調控的乏力，許多原本嚴厲的調控政策在某種程度上已經(jīng)被架空。追根溯源，在于相關(guān)調控主體深陷房市利益之中欲罷不能，它們既想維護自己在房市中的利益，又想穩定住房?jì)r(jià)，但是，這種兩全其美的設想是不可能實(shí)現的，一旦相關(guān)調控主體把自身利益放在第一位，它就只能聽(tīng)任諸如囤積居奇、哄抬房?jì)r(jià)等現象存在。
房市調控要想取得效果就必須壓縮開(kāi)發(fā)商(暴利)、地方政府(稅費收入)和有關(guān)部門(mén)的利益空間，以讓路于民生。但是，房市調控進(jìn)行到現在，開(kāi)發(fā)商繼續在哄抬房?jì)r(jià)中坐收暴利，地方政府繼續收取巨額稅費，有關(guān)部門(mén)繼續小心地呵護著(zhù)自己的利益，房?jì)r(jià)又怎么可能降下來(lái)？
那么，剝去房市中這些利益的觸手，房?jì)r(jià)會(huì )怎么樣呢？據報道，現在北京市城八區之內已經(jīng)找不到1萬(wàn)元/平方米以下的樓盤(pán)。然而，如果花費30萬(wàn)，卻可以在北京的二環(huán)內買(mǎi)到20平方米的房子，也可以在五環(huán)內買(mǎi)到40平方米的房子，或者六環(huán)內買(mǎi)到45平方米的房子。
據《中國經(jīng)濟周刊》報道，在北京房?jì)r(jià)高居不下的情況下，集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區的“小產(chǎn)權房”卻紅火起來(lái)，這些房?jì)r(jià)都在每平方米2500元至4000元之間，非常便宜。這里所說(shuō)的“小產(chǎn)權房”是與“大產(chǎn)權房”相對應的。這類(lèi)住房是建在集體土地上的，賣(mài)房的不是開(kāi)發(fā)商而是村委會(huì )，當然，購買(mǎi)這樣的房子拿不到國家建設部門(mén)發(fā)的“房屋所有權證”。
可以想象，由于這些住房沒(méi)有真正意義上的產(chǎn)權并不受法律保護，購房人的權益無(wú)法保障。盡管如此，“小產(chǎn)權房”依然熱銷(xiāo)，既說(shuō)明了人們的無(wú)奈，也顯示出相關(guān)利益主體在房市中的利益之深。
“小產(chǎn)權房”雖然每平方米僅售2500元，負責開(kāi)發(fā)的村委會(huì )依然是有著(zhù)相當不錯利潤的，原因在于，建造這些房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過(guò)了負責的層層審批關(guān)口，并且在銷(xiāo)售時(shí)也沒(méi)有繳納相關(guān)稅費。與有產(chǎn)權的商品房相比，“小產(chǎn)權房”的建筑成本與其相差無(wú)幾，主要差異就在土地出讓金、稅費及利潤率方面。透過(guò)“小產(chǎn)權房”這面鏡子，不難看出有關(guān)利益主體獲利之豐厚。
倘若政府拿出更多的土地建造經(jīng)濟適用房或廉租房，減免相關(guān)稅收，壓縮開(kāi)發(fā)商利潤，產(chǎn)權房與“小產(chǎn)權房”的房?jì)r(jià)也不會(huì )有太大出入。因此，調控房?jì)r(jià)，必須首先把相關(guān)利益主體與房市中剝離開(kāi)來(lái)，壓縮他們的收益，給民生騰讓出更大的空間，在這種情況下房?jì)r(jià)下跌乃是必然的。
擁有博士學(xué)位的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團公司黨委書(shū)記孟曉蘇曾大膽提出，現在土地要進(jìn)入市場(chǎng)，可以考慮“農民土地變成股份制”，“這樣我們國家土地制度就會(huì )有根本性的變動(dòng)，可以完全和國際上的土地制度接軌”。孟曉蘇認為，將農村原有的集體經(jīng)濟轉化為股份制，為今后農民拿土地入股分紅創(chuàng )造條件，而且根據《公司法》，農民可以把自己的土地股權部分或者全部賣(mài)給城里人或開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有股權，農民得到錢(qián)，城里人可以到農村當土地所有者。
孟曉蘇的建議旨在打破單一供應者壟斷市場(chǎng)的局面，實(shí)現土地供應和房屋供應的多元化。筆者認為，這同時(shí)也有利于壓縮地方政府、有關(guān)部門(mén)、開(kāi)發(fā)商的利益，只有將房市中的調控主體從利益中擺脫出來(lái)，它們才能不受利益羈絆放手去執行調控政策，官商勾結的鏈條才能打破，否則，房市調控困局就很難改觀(guān)。 |
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