上周本報（河南商報）對“小產(chǎn)權房”做了調查，發(fā)現鄭州的“小產(chǎn)權房”因價(jià)格便宜讓很多人“受用”。
　�。保霸拢比�，《中華人民共和國物權法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權法》）就要實(shí)施。昨日，《物權法》的起草人之一，中國政法大學(xué)教授李顯冬，和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )培訓中心負責人鄭良羽也就《物權法》和“小產(chǎn)權房”作了相關(guān)講解。

小區停車(chē)位收益和管理費都是業(yè)主的

　　鄭州一小區成立業(yè)主大會(huì )后，提出了與物業(yè)公司終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并要求移交相關(guān)資料以及財產(chǎn)，包括地面停車(chē)費，但遭物業(yè)公司拒絕。
　　隨后，業(yè)主大會(huì )將這家公司起訴到法院，法院認為，地面停車(chē)的費用與收益均應由小區全體業(yè)主分擔和享有，在沒(méi)有約定的情況下則按照專(zhuān)有部分總面積的比例分配。由于費用與收益均應由業(yè)主來(lái)負責，那么在酌情剔除了管理小區地面停車(chē)成本之后，該公司應返還業(yè)主委員會(huì )部分地面停車(chē)費費用。
　　新出臺的《物權法》第七十四條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
　　中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )培訓中心負責人鄭良羽認為，這一規定是鼓勵開(kāi)發(fā)商及購房人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽署時(shí)即對車(chē)庫位的歸屬及處置方案作出明確約定，并按約定進(jìn)行處置。合同約定成為解決車(chē)庫車(chē)位問(wèn)題的關(guān)鍵，這是導致目前開(kāi)發(fā)商抓緊銷(xiāo)售地下車(chē)位的主要原因。

７０年產(chǎn)權住宅用地可以自動(dòng)續期

　　我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地７０年，工業(yè)用地５０年，商業(yè)用地４０年，綜合用地５０年。
　　李顯冬說(shuō)，在我國，城市土地屬于國家所有，普通居民只有使用權，可以在一定期限內使用。按現有法律，一般的住宅建筑用地使用期限是７０年。
　　那７０年之后怎么辦？“我掏錢(qián)買(mǎi)的房子怎么辦？”這樣的疑問(wèn)，前期隨著(zhù)《物權法》的制定，也浮出水面。
　　李顯冬解釋?zhuān)�《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。也就是說(shuō)，住宅房可以自動(dòng)無(wú)限期使用，這給老百姓吃下了“定心丸”，也能長(cháng)長(cháng)久久地當自家房子的主人。
　　點(diǎn)評：這個(gè)例子，解釋了合法性財產(chǎn)與違法性財產(chǎn)的沖突，這是《物權法》里一大亮點(diǎn)。

“小產(chǎn)權房”買(mǎi)到的只是“居住權”

　　日前，本報讀者胡先生致電，說(shuō)他花了３０萬(wàn)在鄭州北郊買(mǎi)了一套“小產(chǎn)權房”。胡先生猜想，《物權法》實(shí)施后，“小產(chǎn)權房”、“鄉產(chǎn)權房”一定會(huì )被全面肯定，成為合法的產(chǎn)權房。
　　在昨日，《物權法》的起草人之一，中國政法大學(xué)教授李顯冬明確說(shuō)，“小產(chǎn)權房”一定要慎買(mǎi)，不登記的房子就受不到保護。
　　“沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土資源局、房管局也不會(huì )給你備案�！崩铒@冬說(shuō)，“小產(chǎn)權房”所用的土地是農村集體所有的土地�！霸谶@樣的土地上，只有當地的農民才能居住和使用，即便土地的所有者和開(kāi)發(fā)商一起將之開(kāi)發(fā)，并賣(mài)給了別人，賣(mài)房者所簽的合同也屬于無(wú)效合同�！�
　　如果有一天國家要征用土地，購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的消費者是得不到一分錢(qián)補償的，因為，任何物權都必須是有法律來(lái)設定的，國家補償只會(huì )給集體土地原來(lái)的“村民”。
　　剩下的只有買(mǎi)房者和原來(lái)簽買(mǎi)房合同人之間的一份協(xié)議，花的幾十萬(wàn)元只是享受到了“居住權”。購房者如果需要對方補償，須趕快去法院要求凍結當初買(mǎi)房錢(qián)，根據法院判決獲得賠償。如果對方一直不履行賠償，購房者換來(lái)的就是無(wú)休止的官司。