上海、杭州、南京等地近來(lái)“地王”頻出，其結果是———
地價(jià)漲得那么瘋，房?jì)r(jià)還不趁機漲

　　當人們還在為房?jì)r(jià)狂飆而驚詫、憂(yōu)心時(shí)，上海、杭州、南京等地近來(lái)又“地王”頻出。地價(jià)之于房?jì)r(jià)，猶如“面粉”之于“饅頭”�！梆z頭”降價(jià)已成社會(huì )性渴望，而“面粉”卻日貴一日�！皳P湯不能止沸，烈火豈能加油�！睒I(yè)內專(zhuān)家指出，最終為瘋狂地價(jià)埋單的，除了購房人還能有誰(shuí)!
　　6月21日，上海楊浦區的新江灣城D1地塊上演了一場(chǎng)身價(jià)“火箭”秀。短短6分鐘競拍，面積不足5.93萬(wàn)平方米的地塊，從底價(jià)5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來(lái)，單是樓面地價(jià)就已達到每平方米12509元，與其周邊在售新房的成交價(jià)已十分接近。7個(gè)月前，同是新江灣城地塊，樓面地價(jià)每平方米6677元已是“天價(jià)”，而如今，該“天價(jià)”在200來(lái)天里再暴漲87%！
　　地價(jià)頻創(chuàng )新高、樓面地價(jià)趕超房?jì)r(jià)的“新江灣城現象”，不過(guò)是近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆調控異動(dòng)的縮影。在南京，4月6日，河西“建鄴區所街地塊”成交的樓面地價(jià)也達到了每平方米5530元，而3個(gè)月前成交的另一幅位于河西所街的相鄰地塊———“建鄴區市政預制廠(chǎng)地塊”的樓面地價(jià)每平方米還只有4626元。在杭州，5月30日,錢(qián)江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價(jià)，并創(chuàng )下了每平方米樓面地價(jià) 11759元的新紀錄。這比去年9月底出讓的杭州市中心“地王”的樓面單價(jià)還高出近千元。樓板價(jià)逼近新房?jì)r(jià)已變得勢不可擋，6月25日成交的杭州拱墅區第 20號地塊，樓面地價(jià)約每平方米12245元，接近地塊對面的清水公寓售樓價(jià)。
　　地價(jià)扶搖直上的現狀令人憂(yōu)心。地產(chǎn)分析人士范曄在評論“新江灣城現象”時(shí)說(shuō)：“區位相同、地段相似的兩塊土地，在短短幾個(gè)月之內，價(jià)格相差一倍。地價(jià)如此瘋狂，房?jì)r(jià)怎能理性！”

地價(jià)在“瘋狂”

　　開(kāi)發(fā)商為瘋狂地價(jià)付賬，但房?jì)r(jià)一浪高過(guò)一浪的事實(shí)表明，最終的埋單人不會(huì )是他們。國家發(fā)改委、國家統計局最新調查顯示，5月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格，同比上漲6.6%，漲幅比上月高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。而前4個(gè)月，全國房?jì)r(jià)月均漲幅一直在6%高位波動(dòng)。今年以來(lái)，領(lǐng)漲的南有北海，北有北京，東自南京，西迄蘭州，中有蚌埠。
　　中國社會(huì )科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍皮書(shū)顯示，地價(jià)綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門(mén)、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市，在國家發(fā)改委公布的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)月報中，時(shí)常顯露狂飆的“牛角”。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，但凡地價(jià)高的城市，房?jì)r(jià)無(wú)一不高。雖然房?jì)r(jià)取決于供求，但高地價(jià)增大了商品房成本，客觀(guān)上推高了房?jì)r(jià)，是毋庸置疑的事實(shí)。上海的地價(jià)節節走高，如今萬(wàn)元房在上海已顯得稀松平常。
　　“一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價(jià)，是否南轅北轍？”顧海波說(shuō)，土地成本最終是要打入房?jì)r(jià)的，“羊毛出在羊身上”，到頭來(lái)為瘋狂地價(jià)埋單的還是購房人。

誰(shuí)最終為瘋狂地價(jià)埋單

　　地價(jià)為何瘋漲？開(kāi)發(fā)商說(shuō)政府供地過(guò)少，地價(jià)猛漲，大半因供應不足而起。但土地主管部門(mén)并不認賬，認為絕對供地量并不少。有統計顯示，過(guò)去一段時(shí)間，上海共批出約2萬(wàn)幅———總面積75萬(wàn)畝至80萬(wàn)畝的建設用地,現在可能仍有2000余幅———17萬(wàn)畝至18萬(wàn)畝土地未開(kāi)發(fā)。即便現在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開(kāi)發(fā)。
　　歷史的供應過(guò)剩和當前的供應不足，加劇土地供應的“時(shí)空”矛盾，此即囤地之禍。政府部門(mén)為促使存量土地開(kāi)發(fā)、減少新增存量土地，必須嚴格控制新增供地規模，而當前的土地供應減少又導致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲，囤積的土地自然就溢價(jià)，這就對存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵：閑置越久，溢價(jià)越多。于是，大量批而未動(dòng)的土地，通過(guò)所謂項目公司股權轉讓的形式，在三級市場(chǎng)上高價(jià)轉手也就不足為怪了。
　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題。房?jì)r(jià)上漲，地價(jià)難辭其咎。調控房?jì)r(jià)，務(wù)須調控地價(jià)。調控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用，就得執行嚴格的“土地閑置”回收政策。早在2004年，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺了，但實(shí)際上各地被回收的閑置地極少。尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價(jià)格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來(lái)源；另一方面，必須嚴格執行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開(kāi)征土地閑置稅。同時(shí)，國土部門(mén)還要嚴格查處三級市場(chǎng)上的不法土地交易行為。只有讓囤地無(wú)利可圖，市場(chǎng)的有效供應才可能保證。從遠期來(lái)看，還必須改革土地出讓制度，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅動(dòng)。
　　上海市松江區規劃管理局副局長(cháng)王振亮博士指出，眼下，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅費絕大多數歸地方政府支配，成了地方財政的主要來(lái)源和地方政府預算外資金的最大金庫。按現行土地出讓辦法，住宅用地批租時(shí)限為70年，土地使用權租金一次性付清，當屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了，地價(jià)高，房?jì)r(jià)很難不高。他認為，將土地所有權、經(jīng)營(yíng)權、使用權分離，變土地一次性出讓為消費者每年給付土地使用租金，才是穩定樓市、降低房?jì)r(jià)的治本之策。