1978年12月，安徽鳳陽(yáng)小崗村的18戶(hù)農民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶(hù)，拉開(kāi)了中國農村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。今天，更多、更大范圍內的中國城郊農民正在通過(guò)小產(chǎn)權房的形式，拉開(kāi)中國農村“自我城市化”的序幕。這樣的創(chuàng )新意義，將比當年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底；其對社會(huì )公共福利的增進(jìn)效果也更直接、更大、更持久和廣泛。

小產(chǎn)權房　并不違背《憲法》

　　記者：小產(chǎn)權房在默默生存了10年之后，忽然引起有關(guān)部門(mén)的關(guān)注，建設部近日發(fā)出“風(fēng)險提示”，很多人對它的合法性提出了質(zhì)疑。但中央黨校研究室副主任周天勇卻語(yǔ)出驚人，周教授認為，按照我國《憲法》和《土地法》，小產(chǎn)權房是合法的，而拆遷小產(chǎn)權房是違法的。作為研究民生和法律問(wèn)題的專(zhuān)家，您怎樣看這個(gè)問(wèn)題？
　　胡星斗：小產(chǎn)權房只是處在法律的模糊地帶，沒(méi)有違背《憲法》，所以是合法的。即使有什么問(wèn)題，也可以突破，與時(shí)俱進(jìn)。1978年12月，安徽鳳陽(yáng)小崗村的18戶(hù)農民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶(hù)，在當時(shí)是闖了落后的法律的紅燈，但卻拉開(kāi)了中國農村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。
　　我國《土地管理法》62條規定：“農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！边@說(shuō)明村民有權出售自己的房屋。但不可出售給“城市居民”和只能出售(轉讓)給本村村民的規定，在法律邏輯上甚為荒唐。
　　另外，《憲法》和法律規定農民的土地和宅基地歸村集體所有，他們當有權決定自己土地尤其是宅基地的用途。當然，政府對于農民轉換土地用途可以嚴格規范，特別是對于耕地應設定嚴格限制，但不宜限制農民將宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這樣，農民只要在現有的宅基地上進(jìn)行重新規劃，就可以生產(chǎn)出大量的廉價(jià)房屋，在給自己帶來(lái)土地增值收益、實(shí)現“自我城市化”的同時(shí)，為城市居民提供住房福利。對于這樣的制度創(chuàng )新，政府和法律應該及時(shí)予以肯定并為之保駕護航；對于反其道而行的各種限制，則應當予以廢止或者修訂。
　　城市中開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子叫商品房，可以上市流通。而農村的農民自己只能在集體分配的宅基地上，自己蓋房解決居住問(wèn)題。而且從法律上講，農民的在農村蓋的房子是不能成為商品房進(jìn)行隨意流通的，至少城鎮居民在法律上是不允許購買(mǎi)農村的住宅的。這是什么邏輯？
　　如果說(shuō)《物權法》對公民的私有財產(chǎn)進(jìn)行保護，那么公民對自己私有財產(chǎn)的處置權就應該被法律所認可。但是農民自己在農村的房子是不可以隨意轉讓給城里人的，這是不是在一定程度上限制了農民對自己財產(chǎn)的處置權利？
　　周教授實(shí)際上是提出了非常值得大家，尤其是政府部門(mén)思索的一個(gè)課題，那就是現行的部分相關(guān)法律已經(jīng)不適應我們的社會(huì )發(fā)展了，比如小產(chǎn)權房的問(wèn)題，實(shí)際上也反映出中國長(cháng)期以來(lái)的城鄉二元化社會(huì )結構在社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展到今天的情況下，需要進(jìn)行變革。

小產(chǎn)權房　讓農民“自我城市化”

　　記者：小產(chǎn)權房之所以出現，源于農村土地供給與城市需求的存在。近期，最受關(guān)注的莫過(guò)于重慶、成都推出的“股田制”——允許農民以土地經(jīng)營(yíng)權入股成立公司，由村鎮統一經(jīng)營(yíng)�！肮商镏啤苯o人們探討小產(chǎn)權房解決之道提供了另一個(gè)想像空間。1995年，江蘇蘇州最早試點(diǎn)基層自發(fā)集體建設用地使用權流轉； 1997年，浙江湖州試點(diǎn)；2000年，安徽蕪湖試點(diǎn)；2005年，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》正式施行。據此文件，廣東省內所有農村集體建設用地都可直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，與國有建設用地“同地、同權、同價(jià)”。您怎樣看待這場(chǎng)在全國很大范圍中進(jìn)行的土地產(chǎn)權改革試驗？
　　胡星斗：今天，更多、更大范圍內的中國城郊農民正在通過(guò)小產(chǎn)權房的形式，拉開(kāi)中國農村“自我城市化”的序幕。這樣的創(chuàng )新意義，將比當年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底；其對社會(huì )公共福利的增進(jìn)效果也更直接、更大、更持久和廣泛。
　　將原農村宅基地的20%用于建立集約型的容積率高的農村社區，將剩下的80%的宅基地指標置換為城市建設用地。這其實(shí)是通過(guò)整合農民個(gè)體經(jīng)營(yíng)的土地擴大城市建設用地，讓城市、農民以及鄉鎮政府在置換中均能獲益。
　　從這個(gè)意義上說(shuō)，小產(chǎn)權房是一場(chǎng)土地和房屋供應的革命。它打破了政府壟斷土地一級市場(chǎng)的格局，從而使地價(jià)和房?jì)r(jià)大幅度回落。它也是農民“自我城市化”的一場(chǎng)革命。以往，政府以很低的價(jià)格從農民手中強行收購土地，然后以幾十甚至幾百倍的高價(jià)轉讓給開(kāi)發(fā)商。如今，農民通過(guò)建設小產(chǎn)權房獲得數倍、數十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益；通過(guò)出售、出租這些房屋，獲得持續穩定的收入。即使無(wú)地可種，政府也不用操心他們的再就業(yè)問(wèn)題。
　　長(cháng)期以來(lái)，中國的現代化僅僅是在城市中孤島式地發(fā)展，以至于外國人感嘆：中國的城市像歐洲，農村像非洲。如何改變這一不均衡的狀況？措施之一就是學(xué)習美國歐洲等發(fā)達國家的做法，實(shí)行城鄉人口雙向交流，除了準許農村人員到城市自由擇業(yè)、居住之外，還允許城市居民到農村買(mǎi)房甚至創(chuàng )業(yè)。最終把窮人留在城市，享受廉租房，讓富人住在“鄉下”，甚至住進(jìn)別墅。這樣，自然會(huì )帶動(dòng)在農村興建條件比較好的幼兒園、中小學(xué)、醫院等。同時(shí)，只要注重耕地保護、環(huán)境保護，也能把農村搞得山川秀美，如花園一般。如此，城市的房?jì)r(jià)降下來(lái)了，擁堵緩解了，農村的第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也可以發(fā)展起來(lái)，農村也就富裕了。城市人口把城市文明帶入鄉村，農民不用離開(kāi)自己的家鄉就可以實(shí)現城市化和市民化。
　　小產(chǎn)權房可以讓國家、城市、農民三方受益，從長(cháng)遠看，對開(kāi)發(fā)商也有益，前景更廣闊。
　　小產(chǎn)權房的合法化關(guān)系到中國現代化的發(fā)展戰略，是繼續城鄉分離的做法還是啟動(dòng)城鄉一體化、城鄉互動(dòng)、城鄉均衡的發(fā)展？是沿用已有的土地征用制度，把土地收益的大部分留給政府，把損失留給農民，還是改革土地制度，允許農村集體土地的流轉、使用和建設，在做好規劃、管理的基礎上，把土地的利益留給農民？
　　我認為，對于小產(chǎn)權房不可一概否定，應當引導其健康發(fā)展，適時(shí)予以合法化。對于沒(méi)有經(jīng)過(guò)規劃、審批的小產(chǎn)權房，大部分應當補辦手續，極少數予以拆除；有的開(kāi)發(fā)商應補繳一定的集體土地出讓金，住戶(hù)則補繳一定的費用；出讓金的大部分歸村集體所有，由村民民主支配；政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規劃管理費用，給住戶(hù)頒發(fā)房產(chǎn)證。以后要通過(guò)立法，在保護好耕地、環(huán)境的前提下，允許在集體土地上進(jìn)行商品房建設，鼓勵城市居民到農村購房，以此來(lái)打破由二元戶(hù)籍制度、土地制度固化下來(lái)的城鄉隔離、分治的壁壘。