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近日，建設部、北京市國土局接連發(fā)布購房風(fēng)險提示和停工停售禁令，“劍指”北京城郊違規開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的小產(chǎn)權房。面對政府部門(mén)的 “曖昧提示”和
“倉促禁令”，社會(huì )公眾心里不免有些疑惑：小產(chǎn)權房的“茁壯成長(cháng)”并非一年兩年，小產(chǎn)權房的隱藏風(fēng)險也不是一天兩天，為何直到今天形成“燎原之勢”，政府部門(mén)才想起“發(fā)威問(wèn)罪”呢？
自產(chǎn)自銷(xiāo)打起擦邊球
鄉村小產(chǎn)權房自出現以來(lái)一度成為社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。有人說(shuō)它違法，有人說(shuō)它不違法，還有人說(shuō)它處于灰色地帶。稱(chēng)之違法的理由是，根據我國法律規定，農民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經(jīng)濟組織之外出售。而稱(chēng)之不違法的理由則是，法律并沒(méi)有禁止“出租”農民在集體土地上建造的房屋。
那么，小產(chǎn)權房的交易到底是“出售”還是“出租”呢？近日，記者在調查了解北京幾個(gè)小產(chǎn)權房產(chǎn)項目時(shí)，售樓人員都明確表示，他們這種小產(chǎn)權房“不辦理產(chǎn)權證，但會(huì )有50年的租賃證明”。
“當然，這種長(cháng)達數十年的‘租賃’與‘購買(mǎi)’商品房在使用上沒(méi)有什么區別，或者說(shuō)這種‘租賃’是一種變相的‘出售’，打了法律的‘擦邊球’�！北本┦械潞懵蓭熓聞�(wù)所律師王巍認為：“房子下面的土地是農村集體所有土地。按照法律規定，在這樣的土地上，只有當地的農民才能居住和使用。而即便土地的所有者和開(kāi)發(fā)商一起將之開(kāi)發(fā)成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’。沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì )給予備案，房屋的買(mǎi)賣(mài)只是買(mǎi)主和賣(mài)主之間的‘私下’交易，沒(méi)有任何法律能夠保護這種買(mǎi)賣(mài)后權利人的權利�！�
采訪(fǎng)中，一位售樓人員直白地告訴記者，小產(chǎn)權房的出現其實(shí)并不是什么壞事，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價(jià)格，還讓買(mǎi)不起商品房的城鎮居民住上了房子，而且讓眾多的農民直接分享到了土地增值和經(jīng)濟發(fā)展的成果。另外，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是好事，因為他們得到了一個(gè)取得開(kāi)發(fā)土地的新途徑，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤(pán)剝’�！�
房?jì)r(jià)失控成就小產(chǎn)權房
“以前大產(chǎn)權3000多元，小產(chǎn)權1000多元的時(shí)候，我們的房子根本沒(méi)現在好賣(mài)，現在我們的均價(jià)漲到3000多元，人們反倒搶著(zhù)買(mǎi)，剛才來(lái)的那個(gè)律師就是看了‘負面’報道才來(lái)我們這兒看房的�！笔蹣堑匿N(xiāo)售人員指著(zhù)一位剛剛離開(kāi)的背影告訴記者。
據相關(guān)部門(mén)最新數據表明，北京市四環(huán)路以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)達到每平方米13121元；四環(huán)至五環(huán)路均價(jià)突破萬(wàn)元，達到10616元；五環(huán)至六環(huán)路的均價(jià)也達到了7037元。而小產(chǎn)權的房?jì)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內商品房?jì)r(jià)格的25%至30%，這種價(jià)格的對比，讓小產(chǎn)權房炙手可熱。
“想買(mǎi)便宜房，就到農村去！小產(chǎn)權房能紅火至今，價(jià)格便宜只是一方面，真正的原因是建了也沒(méi)有人管、買(mǎi)了也沒(méi)有人管！北京市小產(chǎn)權房的存在已有10余年了，明明是屬于違規開(kāi)發(fā)建設的房產(chǎn)項目，相關(guān)政府部門(mén)在10幾年中都沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行制止。直到小產(chǎn)權規�；院�，才發(fā)出風(fēng)險提示和禁令問(wèn)罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱，這事大家心里特明白！”一位去年剛在通州買(mǎi)了小產(chǎn)權房的王先生告訴記者。
多年從事房產(chǎn)銷(xiāo)售的張女士告訴記者，北京市的小產(chǎn)權房是上世紀90年代中期陸續開(kāi)始出現的。當時(shí)北京各界的名流是購買(mǎi)主力，多數是為了休閑和養老。2003年以后，隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，大規模開(kāi)發(fā)建設小產(chǎn)權房的違規活動(dòng)才真正開(kāi)始。目前位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區，已售和在建的“小產(chǎn)權”項目已突破
1000萬(wàn)平方米。在北京440多個(gè)在售房產(chǎn)項目中，就有80個(gè)是小產(chǎn)權，占項目銷(xiāo)售總數的20%左右。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門(mén)都在管，實(shí)際上是誰(shuí)都沒(méi)有真正管！小產(chǎn)權房的管理至少涉及國土資源部門(mén)、建設部門(mén)，還有農業(yè)部門(mén)和國家相關(guān)立法、執法部門(mén)，恰恰處在政府各職能管理部門(mén)的交叉點(diǎn)上！”
民盟中央法律委員會(huì )王心安委員對記者表示。
“以村為單位的銷(xiāo)售主體，我們執法部門(mén)很難管理，村單位具有天然的主體合法性，干涉它，就是干涉它的主體合法性。另外從買(mǎi)方業(yè)主來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有專(zhuān)門(mén)制裁購買(mǎi)違規房屋的法律，所以對買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都沒(méi)法進(jìn)行處罰�！辈稍L(fǎng)中，一位在政府部門(mén)工作的李女士這樣告訴記者。
政府強制拆除小產(chǎn)權房的事例北京市也曾發(fā)生過(guò)。2006年5月，北京市規劃委在利用衛星查處違法建設過(guò)程中，發(fā)現房山區青龍湖鎮青龍頭村有違法建設項目。經(jīng)核實(shí)，該項目在未辦理任何立項、規劃、用地、建設審批手續的情況下，共計建144棟別墅，占地300余畝，屬于違法建設。2007年3月27日，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始實(shí)施拆除其中的85棟，剩下的59棟予以沒(méi)收。
北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍對記者強調：近年來(lái)，北京市郊區的小產(chǎn)權房大多是村委會(huì )或鄉鎮政府以舊村改造、新農村建設等名義，通過(guò)自行建設或與房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)后對外進(jìn)行違法銷(xiāo)售。建設部門(mén)完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅做出“風(fēng)險提示”。因為建設部門(mén)無(wú)權管理非城鎮國有土地上的建設行為，但有權管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場(chǎng)銷(xiāo)售行為。不管這些小產(chǎn)權房的建設是否合法，但其對社會(huì )銷(xiāo)售的行為是違法的。建設部門(mén)有權依法禁止這種對社會(huì )公開(kāi)的銷(xiāo)售行為和沒(méi)收其所得。
自建設部發(fā)出“風(fēng)險警示”后，各地小產(chǎn)權房漸漸浮出水面。
北京：小產(chǎn)權房交易上漲
據了解，京城的一些大型中介機構已經(jīng)停止接收小產(chǎn)權的房源。而據“鏈家地產(chǎn)”在門(mén)頭溝、順義、房山的門(mén)店了解到的當地二手房交易信息，今年前4個(gè)月，以上區域的小產(chǎn)權房成交量比去年同期上漲了兩成以上�！巴９ねＪ邸钡南鞒龊�，雖然購買(mǎi)小產(chǎn)權房在法律上的風(fēng)險暴露出來(lái)，但交易量并未受到影響，仍比較活躍。
小產(chǎn)權房主要集中在房山、通州、懷柔等遠郊區，房?jì)r(jià)多為2000至4000元/平方米，價(jià)格低廉，非常誘人。位于于莊村的沁馥家園項目開(kāi)發(fā)商、廣明興華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負責人表示，目前琉璃河等地區仍有大批的小產(chǎn)權期房在售。因為面積太大，不能說(shuō)拆就拆，想要禁止很難。他預測說(shuō)，已經(jīng)建成的小產(chǎn)權房，未來(lái)恐怕也只能是保留下來(lái)。
筆者致電房山琉璃河某小產(chǎn)權項目銷(xiāo)售人員，她告訴筆者，該項目仍在銷(xiāo)售，而且，“建設部馬上會(huì )有相關(guān)批復。像我們這樣的大規模小產(chǎn)權項目不會(huì )有什么事�！蓖ㄖ輩^欣橋家園的銷(xiāo)售人員則稱(chēng)，也許會(huì )以補交300至400元/平方米的土地出讓金或其他形式使小產(chǎn)權合法化。
北京市建委有關(guān)人士日前也表示，關(guān)于現有小產(chǎn)權的處置政策很快就會(huì )有結果。而且，北京處置小產(chǎn)權的方式很可能會(huì )被外地借鑒。
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深圳：過(guò)半人住著(zhù)小產(chǎn)權房
家住深圳市梅林關(guān)外的業(yè)主謝小姐2003買(mǎi)了一套惠鑫公寓的小產(chǎn)權房，她在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“當時(shí)買(mǎi)的時(shí)候也意識到了小產(chǎn)權的一些風(fēng)險，但是考慮到有那么多人都買(mǎi)了，再說(shuō)價(jià)錢(qián)便宜一半還多，也就沒(méi)想其他的。就算政府要回收，我住個(gè)10年也夠本了！”
調查顯示：76%的人表示如果可能的話(huà)會(huì )買(mǎi)小產(chǎn)權房，在小產(chǎn)權房低價(jià)與高風(fēng)險之間，有56%的被調查者選擇了：“雖然有風(fēng)險，但價(jià)格低，還是會(huì )購買(mǎi)”，對于已售小產(chǎn)權，持“補交地價(jià)款和稅費轉正”的被調查者占到了58%。由此數據可以看出：迫于高房?jì)r(jià)的巨大壓力，很多購房者愿意鋌而走險選擇小產(chǎn)權房，已購小產(chǎn)權的業(yè)主也希望自己的權利能夠得到相應保障。
謝小姐的房子是一次性付款買(mǎi)的，這看上去是“行規”�？捎行┮材芟裾Ｉ唐贩恳粯淤J款按揭的，據家住深圳市布吉青青家園的賴(lài)先生介紹，“我買(mǎi)的是一期，付款方式是以農村信用合作社貸款方式買(mǎi)的，利息比普通商業(yè)銀行利息高，利息是國家規定最高的那一種，還有二三期，聽(tīng)那些業(yè)主說(shuō)他們是在商業(yè)銀行按揭的，通過(guò)開(kāi)發(fā)商找的律師辦個(gè)手續就可以了！我們所有的房子都只有綠本，沒(méi)有正式的產(chǎn)權證�！�
毫無(wú)疑問(wèn)，小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)存在一定的風(fēng)險，但仍然大行其道，據深圳市2006年住房的統計情況表顯示，各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房
29%，單位自建房14.7%，其他的都歸在農民房占到49%。除了商品房和政策性住房，小產(chǎn)權房的比例是63.7%。也就是說(shuō)，過(guò)半的深圳人住著(zhù)小產(chǎn)權房。
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天津：小產(chǎn)權房遍地開(kāi)花
在天津，小產(chǎn)權房也頗有市場(chǎng)。據了解，在天津西青區大學(xué)城、王頂堤、東麗區華明鎮、北辰區雙街鎮等地區均有小產(chǎn)權房在銷(xiāo)售，并且不止近郊，遠郊地區也有所分布，雖為星星之火，卻有遍地開(kāi)花之勢。由于其價(jià)格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右，吸引了不少購房者的目光。調查顯示，超過(guò)半數的人表示會(huì )考慮購買(mǎi)小產(chǎn)權房，主要原因是其房?jì)r(jià)低�？梢�(jiàn)，購房人對小產(chǎn)權房雖有疑慮，卻也難抵擋低價(jià)的吸引力，且隨著(zhù)城市外擴趨勢的進(jìn)一步加快，是否位于市郊也已不是購房人考慮的首要要素。據有關(guān)部門(mén)統計，在天津，郊縣地區小產(chǎn)權房銷(xiāo)量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)的20%。
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西安：小產(chǎn)權房“隱蔽”進(jìn)入規�；�
在西安市北郊一樓盤(pán)工作的小薛最近有些愁眉不展，原因在于近日西安市掀起的整治小產(chǎn)權房的專(zhuān)項行動(dòng)。小薛是這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理，而他負責的這個(gè)項目是利用村集體土地開(kāi)發(fā)的，正屬于被整治的類(lèi)型。原先沒(méi)有刮起“風(fēng)聲”的時(shí)候，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)非常不錯，而最近一段時(shí)間幾乎沒(méi)有出單，即使有客戶(hù)上門(mén)看房，問(wèn)的問(wèn)題也比以前尖銳了很多，很不好“對付”�！翱磥�(lái)這個(gè)月的銷(xiāo)售任務(wù)完成不了了”，小薛無(wú)奈地說(shuō)。
其實(shí)小薛所在的樓盤(pán)還算是好的，還沒(méi)有遭到被強拆的命運。陜西亞?wèn)|房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的“學(xué)府新苑”項目就沒(méi)有那么幸運，已經(jīng)被相關(guān)部門(mén)強令拆除。以它為典型，近日，西安掀起了這股令小薛們郁悶的整治小產(chǎn)權房的專(zhuān)項行動(dòng)，種種跡象表明，這次的整治有些“來(lái)真的”的意味。
如果按照政策的打擊標準，“學(xué)府新苑”可能還算不上最典型的一個(gè)例子，起碼從面積上它不是最大的。在西安，類(lèi)似這樣的小產(chǎn)權房非常多。據調查，這種在建和在售的樓盤(pán)起碼在50個(gè)以上。這其中，既有兩三座樓的小盤(pán)，也有規模在20萬(wàn)平方米以上的大社區。東郊浐灞河、長(cháng)安區、北郊方新村、未央湖、白家口、魚(yú)化寨、城西客運站等區域附近，是小產(chǎn)權房較為集中的地方，可以說(shuō)城鄉結合部的郊區是此類(lèi)房子最適合的土壤。據不完全統計，這些樓盤(pán)的總建筑面積非常驚人，達到上百萬(wàn)平方米，如果說(shuō)北京市的小產(chǎn)權房占到整個(gè)北京市場(chǎng)20%的銷(xiāo)售面積的話(huà)，西安可能已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)比例。
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