惟一內資企業(yè)勝出　蘇寧44.04億元拿地王

　�。冈拢玻慈�，備受海內外地產(chǎn)巨頭青睞的上海在經(jīng)過(guò)半個(gè)多小時(shí)“關(guān)門(mén)”拍賣(mài)后，以44.04億元的創(chuàng )記錄天價(jià)，被意外殺出的黑馬南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收入囊中，該成交價(jià)超出起拍價(jià)156%。
　　黃浦區163地塊位于南京路步行街東端，因地段極佳，一經(jīng)掛牌出讓?zhuān)�便引起海內外眾多知名地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，共有46家企業(yè)領(lǐng)取《掛牌出讓文件》。最后，有10家企業(yè)在規定時(shí)間內提交了競買(mǎi)申請及競買(mǎi)保證金，其中內資1家、外資9家。經(jīng)審查合格后，出讓人于8月8日向10家競買(mǎi)企業(yè)核發(fā)了《競買(mǎi)人資格證》。
　　參加競拍的10家地產(chǎn)商，來(lái)自中國香港的占多半，包括九龍倉、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、恒隆、香港建設、信和集團等，幾乎匯集了香港所有一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對該地塊一直有意的兩家美國公司——洛克菲勒集團和鐵獅門(mén)也到場(chǎng)參加了競拍，但誰(shuí)也沒(méi)有想到，最后的爭奪會(huì )發(fā)生在九龍倉和蘇寧之間，而且會(huì )是蘇寧勝出。
　　黃浦區政府對此次拍賣(mài)現場(chǎng)采取了很少見(jiàn)的封閉式處理，將所有記者悉數擋在了門(mén)外。

“面粉比面包貴三成”　樓板價(jià)是前一記錄３倍

　　當獲悉新“地王”最終以44.04億元的天價(jià)落槌時(shí)，仲量聯(lián)行亞太區寫(xiě)字樓部董事陳立民連連感慨，“面粉比面包還貴三成�！�
　　163地塊土地面積1.3709萬(wàn)平方米，規劃容積率4.8以下，可建面積6.58032萬(wàn)平方米，以蘇寧拿地的價(jià)格計算，樓板價(jià)已高達6.69萬(wàn)元/ 平方米。與此前新鴻基地產(chǎn)以2.0178萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)競得浦東新區濰坊街道地塊相比，163地塊將樓板價(jià)最高記錄提高了兩倍多。
　　在拍賣(mài)前，陳立民曾經(jīng)以地產(chǎn)市場(chǎng)“面包”的價(jià)格給“面粉”做過(guò)估值：按目前甲級辦公樓的租金10-12元/平方米/天，以租金回報率10%推算，辦公樓成品價(jià)格應為3.65萬(wàn)-4.38萬(wàn)元/平方米，扣除開(kāi)發(fā)成本人民幣1萬(wàn)元/平方米，則土地成本應該在人民幣2.65萬(wàn)-3.38萬(wàn)元/平方米。由此推算出163地塊成交價(jià)在3.38萬(wàn)元/平方米，或總價(jià)22.24億元。其他一些開(kāi)發(fā)商或業(yè)內人士也基本認同這一價(jià)格，預計163地塊成交總價(jià)會(huì )在23億元左右。顯然，成交價(jià)格表明，163地塊的潛在價(jià)值遠遠不止這些。

蘇寧拿地用意何在　影響上海樓市幾何

　　163地塊被眾人賦予的更多想象是，沿江區域的價(jià)值被重新發(fā)現后，能不能就此創(chuàng )造一個(gè)新的CBD？是否能引領(lǐng)黃浦區，乃至整個(gè)上海樓市的漲勢。
　　對此，敏感的投資客早就對“163效應”趨之若鶩。相關(guān)人士曾向記者透露一個(gè)細節，就在該地塊開(kāi)標前的兩個(gè)星期，近20名基金經(jīng)理集體到訪(fǎng)位于同一區域內的華潤置地上海灘花園，并表現出極大的購買(mǎi)欲，而這個(gè)項目則剛剛推出了一個(gè)沿江多層項目，已經(jīng)創(chuàng )造黃浦區歷史最高價(jià)格。
　　蘇寧的主業(yè)是連鎖家電，要如此奢侈的“地王”又有何用？163地塊的規劃土地用途為商業(yè)、辦公，蘇寧拿地后準備如何開(kāi)發(fā)？天價(jià)拿地的直接結果是利潤率下降，蘇寧又準備怎樣規避風(fēng)險？這些已經(jīng)成為土地拍賣(mài)后最令業(yè)界關(guān)心的問(wèn)題。
　　公開(kāi)資料顯示，蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在南京開(kāi)發(fā)過(guò)相當數量的住宅以及寫(xiě)字樓項目，一位南京的業(yè)內人士也對記者表示，蘇寧在南京的房地產(chǎn)行業(yè)中具有相當地位，尤其在一般開(kāi)發(fā)商并不擅長(cháng)的寫(xiě)字樓建造上。
　　黃浦區政府表示，該地塊的成功推出，將進(jìn)一步提升南京路的商業(yè)、商務(wù)能級，為發(fā)展黃浦現代服務(wù)業(yè)創(chuàng )建新的平臺。
　　但也有業(yè)內人士對這一前景表示了擔憂(yōu)。一家投資基金的分析師認為，九龍倉是香港非常有經(jīng)驗的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商，他們有一個(gè)很好的完整的團隊，如果由他們拿到163地塊，或許更有利于這個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)�！爱吘�，做寫(xiě)字樓不完全是資金的問(wèn)題，如何做規劃和管理都很重要”。

“地王”英雄輩出　地產(chǎn)業(yè)泡沫堆積

　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較明顯的一個(gè)跡象就是，房?jì)r(jià)隨著(zhù)地價(jià)上漲而上漲，往往是一塊高價(jià)土地拍賣(mài)后，周邊房?jì)r(jià)隨之上漲，主要原因是土地經(jīng)過(guò)招拍掛后價(jià)格較高，樓面地價(jià)基本與周邊房?jì)r(jià)持平。從開(kāi)發(fā)商盈利的角度來(lái)看，未來(lái)房?jì)r(jià)必將提高，從而引發(fā)地塊周邊房?jì)r(jià)的上漲。而房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的結果是半年或一年以后地價(jià)好像已經(jīng)不貴了，證明當初高價(jià)買(mǎi)地的投資是對的，這就是比較典型的地價(jià)房?jì)r(jià)泡沫制造游戲�！敝薪鸸�司研究部認為。
　　“高價(jià)拿地是行業(yè)集中度提升的前奏。高價(jià)拿地和高價(jià)增發(fā)一樣，目前正處于泡沫堆積之中。我們在警惕行業(yè)和公司風(fēng)險的同時(shí)，也需要認識到，這個(gè)過(guò)程是行業(yè)整合的一種必然，最后勝出者將是執行能力強和融資能力強的公司”。
　　但也有業(yè)內人士表示，高價(jià)不見(jiàn)得風(fēng)險高，因為好房子仍是稀缺品。
　　“這次拍賣(mài)的結果也反映出中國擁有的豐富的流動(dòng)性資金仍在推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。雖然很多人認為這次的高價(jià)地塊可能會(huì )把資產(chǎn)泡沫再次吹高，但是我們認為目前經(jīng)濟的基本因素還可以支持這個(gè)價(jià)格。同時(shí)也表明開(kāi)發(fā)商對上海的經(jīng)濟預期相當樂(lè )觀(guān)�！备吡�國際研究部表示。
　　有分析人士認為，目前市場(chǎng)把注意力更多地放在位置與單價(jià)上，但未來(lái)的發(fā)展趨勢是即使同一區域價(jià)格差距也會(huì )很明顯，在滿(mǎn)足居住要求后，居住舒適的要求使得市場(chǎng)可以給品質(zhì)高的住宅以更高的價(jià)格，所以當市場(chǎng)競爭加劇的時(shí)候，提高附加值將成為公司的競爭優(yōu)勢，如果有品質(zhì)作保證，像蘇寧這樣高價(jià)拿地風(fēng)險并不會(huì )很高。