《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》日前在建設部官方網(wǎng)站公布，修改主要涉及業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )以及物業(yè)管理公司名稱(chēng)變更等方面的內容。新的《物業(yè)管理條例》將于今年10月1日與《物權法》同時(shí)實(shí)施。根據《物權法》的有關(guān)規定，“物業(yè)管理企業(yè)”將改稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主公約”將改稱(chēng)為“管理規約”，“業(yè)主臨時(shí)公約”將改稱(chēng)為修改為“臨時(shí)管理規約”。 
    物業(yè)管理事涉公民物權，因此隨著(zhù)《物權法》實(shí)施日近，作為其下位法的《物業(yè)管理條例》做出相應調適，十分必要。由此而言，不論是物業(yè)公司的職能由“管理”變?yōu)椤胺��?wù)”，還是將“業(yè)主公約”改稱(chēng)為“管理公約”，都是意在使新物管條例更接近權利本位。我們看到，此前有關(guān)“物管”與業(yè)主之間產(chǎn)生的種種公開(kāi)或隱蔽爭端，甚至流血沖突，大多源于“物管”與業(yè)主間的權利錯位。在這種錯位之下，在全國不少地方，“物管”凌駕于業(yè)主之上，而本該是權利享有者的業(yè)主反而總以抗爭者與維權者的悲憤形象示人。這種疾痼，是新物管條例理念之變獲得輿論好評的現實(shí)原因，卻也仍成為公眾同時(shí)疑慮難消的根本。比如有人提出，怎樣使條例不僅僅成為“紙上的改變”？
    我們真正需要的，是將對由“管理”而向“服務(wù)”轉變的贊美與期待，轉變?yōu)閷�條例中有關(guān)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )權責的界定與明晰的關(guān)注，變?yōu)閷τ跇I(yè)主擁有的民主自治權利的關(guān)注。任何權利的授予，都可能演變?yōu)楹翢o(wú)節制的“管理”，而我們也從來(lái)不缺乏以“服務(wù)”之名行“管理”之實(shí)的土壤，因此如果說(shuō)對于新物管條例的關(guān)注，或者說(shuō)物管條例的修改有更大的意義，這個(gè)意義必然在于如何以權利制約權力，以權利維護權利。只有業(yè)主的參與權、知情權、決策權、監督權等種種權利不落空，“物管”始能成為“物服”。
    此次《物業(yè)管理條例》的修改，大多集中于業(yè)主權利的條款之上。比如對原“條例”第十一條規定的由業(yè)主共同決定事項，第十二條有關(guān)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的相關(guān)規定的修改，并專(zhuān)門(mén)增加了業(yè)主權利受損后的司法救濟規定等。其中第十二條規定中，刪去了原來(lái)《條例》中“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定。正如一位業(yè)內人士所說(shuō)，“原條例賦予省一級政府有關(guān)部門(mén)有確定業(yè)主首次投票權的權力，新條例表明投票權就是面積加上人數，沒(méi)有第二種確定方法�！蔽覀冎�道，投票權是一種最基本的權利。社區民主得以實(shí)現，常常是從業(yè)主擁有投票權開(kāi)始。
    然而，新物管條例也引發(fā)了一些爭議。這是因為在對業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的監管方面，新條例在原條例規定的物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的基礎上，增加了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的指導和監督管理的權力。有人擔心，這是否會(huì )導致對于業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的多頭管理？更重要的是，將業(yè)主委員會(huì )置于這樣多重的監管之下，其作為社區自治的獨立性如何得到保障？與此同時(shí)，新條例沒(méi)有明確而現實(shí)中卻無(wú)處不在的一種現象，也應當予以關(guān)注，這就是一些街道居委會(huì )對于業(yè)主委員會(huì )的干涉問(wèn)題。這些問(wèn)題都需要更具有可操作性的實(shí)施辦法或細則。
    對業(yè)主以及業(yè)主大會(huì )權利的澄清，是使得業(yè)主委員會(huì )免于被開(kāi)發(fā)商所操縱的前提，更是社區得以自治自理的前提。業(yè)主的出現與業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的設置，本來(lái)就是一種基層或者社區民主的實(shí)現形式。這也正如學(xué)者所言，當前城市社區中以業(yè)委會(huì )為主導的業(yè)主自治，可以看作是社區民主自治的實(shí)驗場(chǎng)，它的意義就在于，對于普通公民來(lái)說(shuō)，在小區的投票競選中，業(yè)委會(huì )在運作過(guò)程中會(huì )涌現很多積極的公民，公民精神慢慢就會(huì )形成。不論是小到一個(gè)小區的業(yè)主權利，還是大到一個(gè)國家的政治生活，民主都是個(gè)“好東西”，但要真正實(shí)現它，需要更完善的權利保障。