根據《物權法》的有關(guān)規定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規約”，并對個(gè)別條文的文字做了修改（據9月2日《楚天都市報》）。

　　隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，原來(lái)獨門(mén)獨戶(hù)自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代，物業(yè)公司已稍然走進(jìn)居民的日常生活，涉及到居民的切身利益。在新修訂的《物業(yè)管理條例》中，對于物業(yè)公司職能的定位，雖然只是改變了幾個(gè)字，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的，指明了企業(yè)發(fā)展的方向。對于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現從管理到服務(wù)的徹底轉變，是自身職能的一次歷史性跨越。誠然，物業(yè)公司實(shí)現新職能定位，需要企業(yè)和業(yè)主的共同努力，也亟需完善的法律制度來(lái)加以調整和規范。
　　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多，這是物業(yè)公司當前面臨的突出矛盾和問(wèn)題：一是物業(yè)服務(wù)理念錯位，以管理者自居，服務(wù)態(tài)度差。二是低水平服務(wù)、高標準收費，甚至出現亂收費。三是部分從業(yè)人員素質(zhì)低。四是不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
　　針對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題，有專(zhuān)家學(xué)者曾經(jīng)對全國兩萬(wàn)余家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了考察，從體制上看，80%以上的是國有體制。而且政企沒(méi)有完全分開(kāi)，企業(yè)無(wú)法獨立運作；政府職能錯位或越位，習慣于直接干預企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；管理層、管理部門(mén)過(guò)多，物業(yè)管理手續繁雜，往往一個(gè)小區的物業(yè)企業(yè)要應付20多個(gè)部門(mén)的檢查管理。從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來(lái)源來(lái)分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權自主型的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)化程度普遍不高。由于物管企業(yè)規模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢和群體優(yōu)勢,而且絕大多數企業(yè)存在著(zhù)經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問(wèn)題。
　　顯而易見(jiàn)，由于政府職能轉換遲緩，政企沒(méi)有完全分開(kāi)，客觀(guān)上導致了物業(yè)公司以管理者自居，因而缺少服務(wù)意識；由于物業(yè)管理涉及管理部門(mén)過(guò)多，因而導致物業(yè)管理法規制定不及時(shí)不完善；由于物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒(méi)有出臺相應的扶持政策，因而導致物業(yè)管理過(guò)分依賴(lài)于開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有建立起真正的現代企業(yè)制度，產(chǎn)權不明，權責不清，難以真正獨立出來(lái)；由于物業(yè)公司缺少完善規范的教育培訓體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意；由于大多數消費者缺乏對物業(yè)管理的消費意識，加之法規不完善，業(yè)主法制意識淡薄，只是一味強調權利而忽視相應的義務(wù)，雙方矛盾糾紛不斷增加，加劇了物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難。顯然，物業(yè)從管理到服務(wù)，真正確立起服務(wù)職能的定位，仍面臨諸多矛盾和問(wèn)題，尚需有一段艱難的路程要走，急不得，但也等不得。
　　毋庸諱言，物業(yè)公司服務(wù)職能定位的實(shí)質(zhì)是與物業(yè)企業(yè)有關(guān)的權力和利益關(guān)系的再次調整分配，不可避免地會(huì )受到相關(guān)利益集團的阻撓和干擾。尤其是在政企沒(méi)有完全分離的情況下，阻力可能會(huì )更大。因此說(shuō)，在這一變革中，政府職能轉換的帶頭示范作用不可或缺，政府應在提供面向勞動(dòng)力市場(chǎng)的“民生性”服務(wù)、提供促進(jìn)社會(huì )事業(yè)發(fā)展的“公益性”服務(wù)、提供非競爭性領(lǐng)域的“基礎性”服務(wù)、提供促進(jìn)市場(chǎng)主體正常運轉和創(chuàng )新的“主體性”服務(wù)等方面上積極作為，大有作為，促進(jìn)“管制型”政府向“服務(wù)管理型”政府的轉變，用自身服務(wù)職能的打造，帶動(dòng)政企分離，推動(dòng)社會(huì )各個(gè)行業(yè)服務(wù)職能的實(shí)現。同時(shí)，作為為居民群眾根本利益服務(wù)的物業(yè)公司應該以極大的勇氣和魄力，來(lái)排除既得利益集團的干擾，推動(dòng)新職能定位的早日實(shí)現。
　　新修訂的《物業(yè)管理條例》最大的亮點(diǎn)就是對業(yè)主權益的保護。實(shí)質(zhì)上，物業(yè)公司本來(lái)就是全體業(yè)主花錢(qián)聘請的，從本質(zhì)上說(shuō)雙方是一種服務(wù)與被服務(wù)的契約關(guān)系，業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)的就是熱情周到的細致服務(wù)，而不是買(mǎi)氣受，買(mǎi)罪遭。優(yōu)質(zhì)服務(wù)是每個(gè)小區業(yè)主的共同希望。因此，物業(yè)管理企業(yè)應在合同明確權利義務(wù)的情況下，進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，保證所提供的物業(yè)管理服務(wù)達到或超過(guò)物業(yè)管理的收費水平，以促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理收費的良性循環(huán)，實(shí)現業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏(yíng)。