資產(chǎn)證券化緩解銀行房貸壓力
    2007-09-21        來(lái)源:新京報

  房貸風(fēng)險若隱若現。9月10日,央行上?偛堪l(fā)布數據顯示,在房?jì)r(jià)上漲預期下,房貸仍大規模上升。當月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人房貸猛增71.3億元,創(chuàng )2005年以來(lái)單月新高,其中新增個(gè)人消費貸款占新增貸款總量的99%,房貸占到了90%。

房貸已步入違約高風(fēng)險期

  近日建行研究中心發(fā)布研究報告也指出,雖然我國沒(méi)有典型的次級住房抵押貸款市場(chǎng),但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險。(9月20日《上海證券報》)

  在央行近年來(lái)連續多次加息,個(gè)人房貸支付不斷增加的情況下,意味著(zhù)國內商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險期。
  數據顯示,工、中、建三大銀行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億元。
  個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。近年來(lái),我國個(gè)人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢。
  從數據來(lái)看,個(gè)人房貸仍屬于優(yōu)質(zhì)貸款,多數銀行并不認為風(fēng)險難控,在贏(yíng)利壓力下垂涎于穩定的房貸高利息收益似乎有理。但銀行將自己捆綁在房貸上承擔的是不可預知的風(fēng)險,房?jì)r(jià)漲則大收利潤,房?jì)r(jià)跌則滿(mǎn)盤(pán)皆輸。
  一旦發(fā)作,將比美國次級債危機厲害百倍。美國次級債所占份額在金融份額中極小,而我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金,直接或間接地來(lái)自銀行貸款,而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人,占全部購房總數的90%。
  因此,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退將影響中國銀行業(yè),最終直接打擊中國經(jīng)濟。中央政府顯然不會(huì )允許這樣的情況出現,銀監會(huì )最近的壓力測試,以及未必空穴來(lái)風(fēng)的提高房貸的首付比例的傳言,都與這一背景有關(guān)。

銀行內控機制并不嚴密

  一些銀行之所以認為房貸風(fēng)險不大,理由有兩條:一是認為對貸款者審核嚴格,風(fēng)險控制基礎做得不錯;二是因為房貸有抵押品,商人有土地、個(gè)人房貸有房子,起碼銀行還能收回成本。
  從目前來(lái)看,我國銀行內控機制并不嚴密,所謂的收入證明等很少加以審核。最重要的是,土地、房產(chǎn)等抵押品的估值完全隨樓市的行情而來(lái),一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道,房地產(chǎn)價(jià)格甚至可能縮水至原來(lái)評估價(jià)的一半甚至30%,這種極端情況在泡沫經(jīng)濟破滅后的日本、以及東南亞金融危機后的我國香港地區都發(fā)生過(guò)。
  以目前房地產(chǎn)旺市時(shí)的估價(jià),來(lái)抵御房地產(chǎn)一旦衰退之后的風(fēng)險,無(wú)異于空中樓閣式的想像。當然,在房地產(chǎn)旺市時(shí)期,國內銀行都慮不及此,不過(guò)作為政府,考量全面風(fēng)險防止經(jīng)濟崩盤(pán),則是職責所在。

抵押貸款證券化分散風(fēng)險

  如何抵御房貸風(fēng)險?建行提出的建議是,加強房地產(chǎn)貸款管理,加快住房抵押貸款證券化,健全金融機構內控機制。這些舉措中,健全內控機制所訴求的是銀行本身治理的健全,而加快抵押貸款證券化則是政府、央行、銀監會(huì )一直希望推進(jìn)而進(jìn)展緩慢的做法。
  美國次級債也許會(huì )讓國內銀行冒出一頭冷汗。如果遭遇這種困境,國內銀行以目前的經(jīng)營(yíng)模式可能也會(huì )像英國的北巖銀行一樣遭到擠兌。
  美國的情況雖然嚴重,大部分金融機構卻全身而退。這不能不說(shuō)是美國銀行資產(chǎn)證券化的大成功。通過(guò)證券化將利益同時(shí)也將風(fēng)險分散給世界投資者,在危急時(shí)刻顯示出保全自身的英雄本色。
  為緩解房貸風(fēng)險,我國正強力推行信貸資產(chǎn)證券化,銀行個(gè)人住房、汽車(chē)貸款、助學(xué)貸款等都有可能作為證券化的基礎產(chǎn)品。據稱(chēng),第二批試點(diǎn)結束后,信貸資產(chǎn)證券化可望進(jìn)入取消額度限制的常規化發(fā)行階段。

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