用稅收、房貸等經(jīng)濟杠桿調節房地產(chǎn)投機過(guò)熱現象，似乎已成為一種流行思維。
    建設銀行重慶分行人士稱(chēng)，對于按揭第二套住房的人，從即日起實(shí)施首付四成政策。建行重慶分行人士稱(chēng)，主要是按總行統一部署進(jìn)行，目的是打擊投機炒房行為，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱（重慶晚報9月21日報道）。

    從二手房屋交易稅提高、第二套房首付提至四成的溫和改革，到“停止二手房貸款”的激進(jìn)管制，政府職能部門(mén)以及金融信貸機構的管理思維十分明顯，房地產(chǎn)投機被認為有明顯的“負外部性”。為了讓投機者為其造成的社會(huì )成本埋單，政府應對經(jīng)濟主體征以相當于這部分成本數額的稅收，或者將其交易成本最大化，從而遏制其行為取向。
    可是，我們目前所面對的，恰恰是一個(gè)沒(méi)有將“投資性購房”與“自住性買(mǎi)房”分離的混合型市場(chǎng)，即沒(méi)有建立相應的分層住房銷(xiāo)售與保障體系，這使得中低收入群體與高收入者一起投身于商品房市場(chǎng)，在拉大需求基數的同時(shí)，也造成了任何一套管理政策的出臺，都很難真正保證其打擊對象的精確度，殃及無(wú)辜。
    首先，對于自住性買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，因房貸提高所變化的需求彈性非常有限。許多人購買(mǎi)第二套住房，是因為以前所住房屋面積過(guò)于狹小，等到自己結婚生子時(shí)必須重新購置。這恰恰也是相關(guān)主管部門(mén)與專(zhuān)家建議的理性“梯度消費模式”。
    第二套房首付提至四成，給這些自住性買(mǎi)房者帶來(lái)更沉重的經(jīng)濟負擔，卻抑制不住人們改善生活質(zhì)量的熱切愿望，哪怕全家七拼八湊、再向親戚朋友多借些錢(qián)，也會(huì )咬牙支付這筆多出來(lái)的首付。
    對于投資性購房者來(lái)說(shuō)，他們有一個(gè)特征值得政府注意。投資性購房者并不在乎目前的房?jì)r(jià)高低（也即他們的前期投入成本高低），而只關(guān)注其增值空間有多大。哪怕某個(gè)城市房?jì)r(jià)上漲到每平方米十萬(wàn)，只要投機者預期未來(lái)可以達到十五萬(wàn)，他們也會(huì )豪不猶豫地下注。因此，第二套房首付提至四成，投資性購房者如果認定其收益依舊超過(guò)投入成本增加，就阻擋不了他們的投機熱潮。
    即使做最極端的假設，第二套房首付提至百分之百，趕跑的也不過(guò)是一些跟風(fēng)“散戶(hù)”，目前國內游資與境外投機資本挾巨額財富，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快進(jìn)快出，以人民幣匯率上升與中國相對廉價(jià)土地資源為籌碼，尋求大量套利，他們是不在乎那點(diǎn)首付提高的。
    同時(shí)也要指出，在經(jīng)濟學(xué)上，金融信貸利率調整、貸款額度提升都屬于間接杠桿，它不像稅收尤其是個(gè)稅那樣征收對象是唯一性的，很容易出現成本轉嫁現象。第二套房首付提至四成，可能會(huì )出現要么全部額外成本由普通消費者承擔；要么直接影響銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的“兩極”。
    經(jīng)濟杠桿不是萬(wàn)能的，依靠第二套房首付提高來(lái)遏制人們的房地產(chǎn)“消費行為”也未必是不二之途。房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現明顯的資源主導模式，地方政府和房產(chǎn)商都可以通過(guò)控制土地與房屋供應量，來(lái)制造求大于供的需求假象。不徹底解決土地供應的“入口”問(wèn)題，不加快廉租房、經(jīng)濟適用房等“保障性房屋”的供應量，不嚴厲打擊房地產(chǎn)交易中的官商勾結、利益尋租和壟斷現象，僅僅憑借稅收或房貸提高的經(jīng)濟杠桿，是難以取得成效的。