“從這個(gè)月開(kāi)始，我每個(gè)月的還款額將從原來(lái)的1300美元增加到1800美元。更可怕的是，由于房?jì)r(jià)下跌，我現在的個(gè)人房屋資產(chǎn)已經(jīng)縮水為零�！泵鎸γ绹�房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出的持續低迷，家住新澤西州米德?tīng)栴D的羅伯特·馬睿甚是擔憂(yōu)。
　　馬睿的擔憂(yōu)不無(wú)道理。美國商務(wù)部9月19日最新公布的數據顯示，8月份房屋開(kāi)工數量下滑2.6％，降至自1995年以來(lái)的最低點(diǎn)，營(yíng)建許可也降至12年最低。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續疲弱加劇了人們對美國經(jīng)濟前景的看淡�！胺课蓍_(kāi)工率再度顯示，惡化的基本面持續令樓市承壓，今年復蘇的希望消退�！泵楞y證券分析師 Gary Bigg稱(chēng)。

“誘惑利率”成罪魁禍首

　　馬睿在紐瓦克自由國際機場(chǎng)做維修工作，年收入在9萬(wàn)美元左右。2002年開(kāi)始，馬睿通過(guò)“可調整利率抵押貸款”購買(mǎi)了一套26.5萬(wàn)美元的房子。那時(shí)他并不太在意，可現在當5年的超低利率優(yōu)惠期即將結束，面對與日俱增的還款壓力和節節下跌的房?jì)r(jià)，他顯得語(yǔ)無(wú)倫次，“我的生活被完全打亂了。越來(lái)越多的還款額簡(jiǎn)直令人崩潰，我不知道今后該怎么辦�！�
　　和馬睿一樣，在美國龐大的次級抵押貸款大軍中，有45萬(wàn)借款人未來(lái)3個(gè)月內將不得不面臨還款額上漲的窘境，其中有20多萬(wàn)人甚至可能失去房屋，陷入三難境地——還不起款、賣(mài)不成房、融不到資，而美國政府推出的住房援助計劃也和他們沾不上邊兒，違約成了不可避免的事情。
　　這兩年興起的“可調整利率抵押貸款”，如今成了不少美國人流離失所的罪魁禍首。當初，對于那些低收入或信用評級較低的貸款買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，“可調整利率抵押貸款”不僅讓他們早日搬進(jìn)了大房子，其中一部分人還只需支付很低的利息。但是享受了幾年“誘惑利率”的貸款者，一旦優(yōu)惠期結束，房貸的利率就會(huì )從1%－ 2%的超低利率上升到正常市場(chǎng)利率。
　　全美最大的抵押貸款數據和分析公司First American Loan Performance稱(chēng)，目前已經(jīng)有27％的貸款者拖欠過(guò)一次房貸，這也使得他們被劃出上個(gè)月布什總統制定的聯(lián)邦住宅管理局援助名單之外�！叭绻�抵押貸款會(huì )出現問(wèn)題，很有可能就是這兩年的可調整利率抵押貸款�！痹摍C構在最近的研究報告中表示。

次貸危機僅僅是個(gè)開(kāi)端

　　美國的房地產(chǎn)抵押貸款分為普通貸款和次級貸款兩種，前者針對信用記錄良好、償債能力較強的貸款人，后者針對信用等級較差、償債能力較弱的貸款人；按照付息方式，又可分為固定利率貸款和可調整利率貸款。
　　2004年后，隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續攀升，利率不斷調高，許多借款人轉而尋求非標準付款形式的房貸，以減輕其還本付息的壓力。
　　美國Core Logic研究所數據顯示，未來(lái)三個(gè)月內，這些曾經(jīng)享有“誘惑利率”的貸款者，月還款額將平均增長(cháng)26％，約400美元。與此同時(shí)，房?jì)r(jià)下跌和未售出房屋數量增加，讓次級抵押貸款者們看不到任何“新生”的希望。
　　分析人士指出，次級抵押貸款和可調整利率貸款的迅猛發(fā)展很大程度上使美國住宅市場(chǎng)得以在2004年到2005年延續繁榮。次貸危機或許僅僅是一個(gè)開(kāi)端，更大規模的危機很可能隨更多可調整利率貸款的優(yōu)惠期結束而爆發(fā)。

“大蕭條”以來(lái)首跌

　　“現在很多人的抵押貸款額都超出了房屋價(jià)值，不少人說(shuō)不定要被掃地出門(mén)了�！狈抠J市場(chǎng)研究機構Wholesale Access Mortgage Research & Consulting主席戴維·區德偉說(shuō)，“這樣將有更多房屋在市場(chǎng)上出售，現在已經(jīng)有很多了�！�
　　而美聯(lián)儲本周二公布的0.5％降息政策，對這部分可調整利率抵押貸款人的正面影響很小，加州大學(xué)洛杉磯分校安德森預測研究院主任利默說(shuō)：“這不會(huì )改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，以及糾正違約等行為�！�
　　“利率重置帶來(lái)的風(fēng)險不會(huì )一次性爆發(fā)，而會(huì )在接下來(lái)的5年中蔓延，雖然一些違約事件在2006年就爆發(fā)了，但是大多數可調整利率貸款的優(yōu)惠期會(huì )在 2007年、2008年甚至更晚些時(shí)候結束，所以利率重置的風(fēng)險要好幾年才能徹底釋放�！泵绹�地產(chǎn)分析師Christopher L. Cagan指出。
　　經(jīng)濟學(xué)家們紛紛預言，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷時(shí)期遠未結束。芝加哥全國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(huì )高級經(jīng)濟學(xué)家尤恩甚至警告，美國房?jì)r(jià)很可能出現自上世紀30年代經(jīng)濟大蕭條以來(lái)的首次下跌。就在上一周，美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(huì )第9次調低房屋銷(xiāo)售預期，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退將延遲到2008年，新房銷(xiāo)售額預計下跌 24％。