雖然，"反向抵押"在國內登陸的腳步聲已經(jīng)漸行漸近，但由于種種因素估計在國內短期難以全面推出，再加上其實(shí)施的方案未必能對老年人的胃口，在這種情況下有沒(méi)有其他辦法呢？本刊記者設計了四招另類(lèi)"以房養老"的思路，或許能開(kāi)啟讀者的思路。

招數一：將房產(chǎn)賣(mài)給子女

　　在中國贍養老人是子女應盡的責任，絕大多數中國老人都有一個(gè)溫馨的家。如果老人不顧親情，獨自辦理"以房養老"，會(huì )給人造成"子女不孝"的感覺(jué)，也無(wú)端地讓子女承受不必要的輿論壓力。中國人的傳統是"但存方寸地，留于子孫耕"。對許多老人來(lái)說(shuō)，辛辛苦苦一輩子好不容易攢下一套房，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，它折射出的是中低收入群體深深的無(wú)奈，絕不是一種瀟灑。
　　因此，一個(gè)變通的辦法是，如果子女的經(jīng)濟條件許可，老人可將自己的房子"反向抵押"給子女。這樣，老人每月可從子女那兒得到一筆退休金補助，而子女也可以以遠低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格買(mǎi)下父母的房子，為自己的養老再埋下一個(gè)伏筆。
　　按照"住房反向抵押貸款"的思路，我們不妨設想一下劉老夫婦讓子女分期付款買(mǎi)下自己的房子。假設劉老夫婦的女兒和兒子共同每月支付他們1200元，老夫婦倆的養老壓力將緩解很多。此外，父母與子女間的"反向抵押"可以省略了很多與金融機構"住房反向抵押貸款"中的麻煩和費用，特別是評估費、保險費等一系列昂貴的中介費一概免單，這對本來(lái)捉襟見(jiàn)肘的老年人很重要。同時(shí)，每人600元對尚在工作崗位上的子女來(lái)說(shuō)應在可承受范圍之內，如此低的價(jià)格是絕對撿了"皮夾子"。以劉老夫婦高壽85歲計算的話(huà)，子女的支出也只有21.6萬(wàn)元，若算上15年分期付款的貸款利息，實(shí)際相當于目前貸款了十幾萬(wàn)元買(mǎi)下了價(jià)值90多萬(wàn)元的房子。就算劉老夫婦能活上百歲，子女也是絕對合算的。
　　如果子女實(shí)力不夠，可以再進(jìn)一步變通，劉老夫婦可以和某個(gè)對其房產(chǎn)有意向的親朋好友達成"反向抵押"協(xié)議。但是這種"私了"方法的風(fēng)險明顯要高了許多，雙方一定要請律師出面處理并簽訂"住房反向抵押貸款"合同，就房子的估值、貸款支付的金額和方式、違約的懲罰、以后房產(chǎn)稓值或跌價(jià)后的處置、老人超過(guò)或短于預估的存活年數等作一個(gè)詳細的約定，以避免今后不必要的麻煩。

招數二：以房換養

　　當然，讓子女出錢(qián)買(mǎi)下自己唯一房子，對于中國的父母，也并非出自肺腑。在中國父母的心目中，將房產(chǎn)留給子女，這是天經(jīng)地義！因此，有人給劉老夫婦出了一個(gè)真正兩全其美之策--變"以房養老"為"以房換養"。
　　具體的做法是，劉老夫婦將房子出租，拿著(zhù)租金住進(jìn)敬老院，從此可以靠收租金來(lái)支撐養老費用。我們可以幫劉老夫婦算一筆賬，按照市價(jià)，劉老夫婦的房子能租到1800~2000元/月，上海敬老機構一對老人每月的基本花費在1500元~2000元，兩廂基本相抵。此外，住進(jìn)養老院，劉老夫婦就不要再請保姆，可以替經(jīng)濟不寬裕的子女省下900元/月，而老夫婦倆的2200多元的退休金除去常規的醫藥費，也算是手頭闊綽了。而房還是他們的房，兩腳一伸時(shí)照樣"留與子孫"。
　　此外，在物質(zhì)生活有大為改善的同時(shí)，老人的精神生活也將豐富得多。在養老院里聊天、打牌、挫麻將、看電影，老年生活安排井井有條，并充滿(mǎn)生氣。而對于子女來(lái)說(shuō)，父母的安頓讓他們"包袱"減輕不小，除了經(jīng)濟上的，更重要的是精力上的，子女不需要守在父母身邊慢慢地陪他們到老、到死，而可以抽出寶貴的時(shí)間去干自己的事業(yè)。

招數三：換房差價(jià)養老

　　當然，劉老婦不習慣于敬老院的生活，還是那一套小房子該怎么辦？
　　一個(gè)變通的辦法是：把處于市區較為中心位置的普陀區那套二室一廳的房產(chǎn)向非中心地段的寶山區、松江區等稍偏地方移一些(考慮到夫婦的身體情況需要看病，不能住得太偏)移。如此而來(lái)，置換房子后的地區差價(jià)就能成為兩夫婦的補充養老基金�；蛘邔⑹袇^和一套房換成郊區的兩套房，其中一套自己住，另一套出租，從而賺取穩定的養老金。
　　除了獲得"地區差價(jià)"這種方法外，還有一種辦法，就是大房換小房。劉老夫婦可以就離開(kāi)熟悉的生活圈子，在相同地段把原有的二室一廳換成一房一廳，兩者的差價(jià)就能作為"養老基金"。
　　此類(lèi)方案雖然相對上兩個(gè)方案有些復雜，但頗具有可操作性。以現實(shí)而言，雖然房?jì)r(jià)在近年來(lái)連續暴漲，但絕大多數的家庭在奮斗幾十年以后，總能購買(mǎi)得起至少一套房子。也就是說(shuō)，夫婦兩人退休的時(shí)候，通常已經(jīng)正式擁有了自己的房產(chǎn)，貸款徹底還清，或者接近還清。而此時(shí)，孩子也已經(jīng)長(cháng)大成人，有能力自立根生。老夫妻從"滿(mǎn)巢期"重新回到"空巢期"，住房條件也相應進(jìn)入"寬松期"。這恰巧成為了以房養老的前提條件。
　　就房?jì)r(jià)而言，房?jì)r(jià)的地段差異還是非常明顯的，打地區差空間相當大。以上海為例，靜安區和盧灣區的目前的房?jì)r(jià)在2.5~4萬(wàn)元/平方米，而楊浦區同類(lèi)型的房產(chǎn)可能只有1.5-2萬(wàn)元/平方米，這其中一倍左右的差價(jià)就能作為"養老基金"。
　　其實(shí)這類(lèi)"以房養老"的方法在美國已經(jīng)非常普遍，而且也是政府和相關(guān)團體大力倡導和推崇的方法。孩子成家立業(yè)后擁有了自己的小家庭，如果不和父母同住的話(huà)，原來(lái)的房子可能就稍嫌空曠了，老人住在過(guò)大的房子里，從心理學(xué)上來(lái)說(shuō)容易滋生寂寞感，對身心不利。而且更重要的是，退休后不需要每天上班，自然也就沒(méi)必要蝸居在嘈雜的市區。對老年人來(lái)說(shuō)，市中心空氣污濁，噪音不斷，對身體健康也是一大隱患。
　　此外，用這種方法籌措養老金的另一個(gè)好處是，可以抵抗通貨膨脹對購買(mǎi)力的侵蝕。如果20年以后，物價(jià)大漲，那么房?jì)r(jià)也會(huì )大幅上漲。假設到時(shí)房?jì)r(jià)比現在翻了一番，如果地段之間的差價(jià)比例不變，換房相應的差價(jià)收入也翻倍，完全"與時(shí)俱進(jìn)"，足以適應退休后的購買(mǎi)力水平。

招數四：年輕時(shí)多攢房年老時(shí)出租養老

　　當然，這一方案對于如今已年近古稀的劉老夫婦來(lái)說(shuō)，已是標準的"馬后炮"了，但是提呈出來(lái)，對于今天的青壯年來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)很好的理財建議。
　　假設一下，如果劉老夫婦現在手上有兩套房或者多套房，那么養老資金籌措要相對簡(jiǎn)單得多。如果劉老夫婦目前在上海有2套房產(chǎn)，就自住一套，出租一套，每月2000元左右的租金足以成為他們的雙薪養老金。
　　"把房子看作存折"。這樣做的好處很多，就長(cháng)期投資而言，尤其是時(shí)間跨度長(cháng)達三十年的投資，房產(chǎn)相對而言是安全系數最高的，抗擊通貨膨脹的能力也最強。第二個(gè)原因是，如果地段選擇得當，房產(chǎn)還能產(chǎn)生穩定的現金流，也就是租金，租金同樣會(huì )跟著(zhù)通貨膨脹的水平上漲。
　　退休生活的第一條金錢(qián)法則就是"現金至上"。年紀越大，所需要準備的流動(dòng)資金就越多。因此，劉老夫婦在有二套房產(chǎn)的情況下，除了每月獲有穩定的租金，如果遇有"不測"，可以賣(mài)出一套房，作為"應急資金"。
　　在選擇此種"以房養老"方案的人，需要注意兩點(diǎn)：其一，房屋的地段。房產(chǎn)行業(yè)有句名言，"地段、地段，還是地段"，不用說(shuō)，區域是租金來(lái)源最有利的保障。一般而言，靠近各種經(jīng)濟商圈，辦公樓區域，交通便利的地區，或者是有潛在升值潛力的區域應該優(yōu)先考慮。而其中影響出租潛力最活躍的因素恐怕就是交通。軌道交通沿線(xiàn)的住宅，即使不處于中心區域，通常也是需求旺盛，供不應求。比如上海浦東某些區域，二號線(xiàn)可以便利的到達南京西路一帶和陸家嘴金融區，租房需求和租金回報自然比較令人滿(mǎn)意。其二，自住房和出租房以近距離為宜�？紤]到退休后年邁體弱，出租房若是距離遙遠就相當不便。如果帶租客看一次房子就要從上海的徐家匯跑到楊浦區，來(lái)回的交通費不說(shuō)，就是體力上也不堪承受。這些現實(shí)問(wèn)題應當在還未退休時(shí)就提前考慮，為自己籌劃一個(gè)財務(wù)自由而且身心自由的退休生活。