與提高首付款比例和利率相比，銀行更關(guān)注的是如何界定第二套房。盡管新政提出通過(guò)利用人民銀行個(gè)人征信系統等手段，以及要求銀行提示房貸者履行誠實(shí)守信原則，但由于潛在的利益沖突，銀行依然面臨如何界定第二套房的難題。
　　依照央行、銀監會(huì )就調整房地產(chǎn)信貸政策答記者問(wèn)時(shí)的解釋?zhuān)�“第二套（含）以上住房”是指借款人利用貸款所購買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。僅從字面上理解，此次政策調整并非針對“第二套住房需求”，而是針對“第二套住房信貸需求”。
　　多家商業(yè)銀行人士預計，對“第二套（含）以上住房”的監測將主要通過(guò)央行個(gè)人信用信息基礎數據庫來(lái)進(jìn)行。也就是說(shuō)，有信用記錄即進(jìn)行過(guò)住房按揭貸款的客戶(hù)才會(huì )被歸類(lèi)于“第二套（含）以上住房”信貸調整之列。那么，實(shí)際擁有第二套（或以上）住房，但僅為首次貸款的客戶(hù)，依然可進(jìn)行正常優(yōu)惠授信，此其一。
　　其次，《通知》中并未對“第二套（含）以上住房”的主體進(jìn)行嚴格界定，是以戶(hù)為單位還是以個(gè)人為單位，商業(yè)銀行對此仍未達成一致。也就是說(shuō)，如果夫妻雙方購買(mǎi)兩套住房，只需分別單以一人名義貸款，即可規避“第二套（含）以上住房”貸款利率上調。
　　對“第二套（含）以上住房”界定未明，不僅使得游走于邊緣地帶的消費者有可能規避政策調整，對某些實(shí)際為第一套住房購買(mǎi)者亦可能出現“超常波及”的危險。比如“以小換大”購房者，如果首次購房時(shí)曾有信貸記錄，則可能在二次購房時(shí)被列入“第二套（含）以上住房”客戶(hù)的范疇。
　　而另一尚未定案的疑點(diǎn)在于，目前公積金貸款的個(gè)人信用記錄還未完全進(jìn)入央行個(gè)人信用信息基礎數據庫。也就是說(shuō)，部分進(jìn)行二次貸款購房的客戶(hù)可能由于首次僅進(jìn)行了公積金貸款而被排除在“第二套（含）以上住房”貸款購房者之外。
　　多家商業(yè)銀行人士表示，雖然目前對于“第二套（含）以上住房”的認定仍頗多爭議，但最終在各行細則出臺之前，將協(xié)調定義以方便政策落實(shí)。同時(shí)隨著(zhù)央行個(gè)人信用信息基礎數據庫的完善，兼顧信貸需求與風(fēng)險控制的調控將更加平穩。

首付提高北京退房人急劇增多

　　黃金周還沒(méi)結束，清河地區某中高檔樓盤(pán)的高管全體被緊急召回公司開(kāi)會(huì )，會(huì )議的主題就是商討應對第二套房提高首付和利率的對策。據了解，前幾天北京很多開(kāi)發(fā)公司都召開(kāi)了類(lèi)似的會(huì )議，原因是房貸新政出臺第二天部分在售樓盤(pán)的簽約情況出現了變化，已有購房人三三兩兩開(kāi)始退房，退房的理由幾乎都與房貸新政有關(guān)。
　　南城這幾天正在正式簽約的某樓盤(pán)銷(xiāo)售負責人告訴筆者，在房貸新政出臺的第二天，該樓盤(pán)已經(jīng)接到了9戶(hù)退房申請，其中7戶(hù)的理由都因為是第二套房，房貸政策變化帶來(lái)的資金壓力太大。
　　筆者聯(lián)系到了其中的一位退房人郭先生。郭先生告訴筆者，這套正在辦理退房手續的房子是他名下的第二套房，所以肯定得執行新的房貸規定。郭先生坦言，他買(mǎi)房不是為了投資，而是為了改善居住品質(zhì)，讓自己住得再好點(diǎn)，“但是新的房貸政策下，幾乎每個(gè)月要多交2500元的月供，而銀行還在不斷加息。買(mǎi)房本來(lái)是為了提高生活品質(zhì)，我可不想為這個(gè)再把現在的生活品質(zhì)都降低了，趁早退了�！�
　　受房貸新政影響最大的就是類(lèi)似上述清河地區某樓盤(pán)那樣的單價(jià)在1.2萬(wàn)上下的中高檔樓盤(pán)。對此，業(yè)內人士分析原因有兩個(gè)：首先這類(lèi)樓盤(pán)適合投資的人群比較廣，不像別墅豪宅只有特別有錢(qián)的人才能參與投資；其次，很多已經(jīng)買(mǎi)過(guò)房的北京人紛紛開(kāi)始二次置業(yè)，將自己的家“更新?lián)Q代”，而這兩類(lèi)人無(wú)論是投資還是為提高居住品質(zhì)換房往往需要借助貸款，中高檔樓盤(pán)因此成了房貸新政的“重災區”。
　　而有意思的是，一些中高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有了應對的做法。把40%的首付分成兩次付——簽約的時(shí)候首付30%，其余10%等到樓盤(pán)封頂銀行放貸時(shí)再付。而第二套房貸款利率調高帶來(lái)的影響顯然是開(kāi)發(fā)商無(wú)能為力的。