昨天（19日），我們迎來(lái)了又一個(gè)敬老節。一個(gè)相關(guān)消息是：我國首個(gè)開(kāi)展“以房養老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險公司———幸福人壽近期已通過(guò)有關(guān)部門(mén)審批。該公司總裁是在中國最早提出“以房養老”概念的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團前總裁孟曉蘇。
　　老人抵押房產(chǎn)后，每月從保險公司領(lǐng)取一筆養老金，過(guò)世后將房產(chǎn)交與保險公司。上世紀80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng )立了“倒按揭”這一模式，之后它便流行于歐美。在去年全國政協(xié)十屆四次會(huì )議上，在我國實(shí)行“以房養老”的提案一經(jīng)提出，便引起了人們的熱烈關(guān)注�，F在，這一養老方式即將進(jìn)入操作層面，則又一次引發(fā)了大家的討論。

竇玉沛：未來(lái)不失為一種選擇

　　《北京商報》報道，民政部副部長(cháng)竇玉沛表示，我國“以房養老”需相關(guān)制度配套，未來(lái)可能不失為一種選擇。
　　竇玉沛介紹說(shuō)，“以房養老”的第一種方式是老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機構或者銀行，然后老年人的養老費用由公益機構或者銀行來(lái)按月提供，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人；第二種方式是“以房換養”：有些老年人把房子交給福利機構，然后享受福利機構的服務(wù)，他的房子由福利機構出租，等他過(guò)世后房產(chǎn)由福利機構處置；還有一種方式叫“以房自助養老”，就是把自己的房產(chǎn)提前賣(mài)給一個(gè)公益機構，公益機構一次性把錢(qián)給他，他再從公益機構把房子租回來(lái)，自己還住在家里，自己付租金。
　　“由于我國社會(huì )保障體系的建設有一個(gè)過(guò)程，養老的資金、服務(wù)保障等方面需求較大，有些家庭承受起來(lái)有困難，采取這種方式也是嘗試，未來(lái)可能也是一種選擇�！备]玉沛說(shuō)。

“以房養老”彰顯“代際公平”

　　《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》上的一篇文章說(shuō)：人口問(wèn)題專(zhuān)家鄔滄萍曾在其論斷“代際公平社會(huì )才能和諧”中指出：老年人與年輕人對代際關(guān)系各有自己的認識，老年人認為是用過(guò)去的勞動(dòng)積累養活自己，并非依賴(lài)年輕人；年輕人則認為是自己在養老人，老年人是一種負擔。如果兩代人不和諧，就談不上社會(huì )的和諧。
　　受傳統觀(guān)念影響，中國老年人的積蓄(包括儲蓄存款和房產(chǎn)之類(lèi))基本上都是為子女準備的，自己所留的很少。按照庇古福利經(jīng)濟學(xué)的觀(guān)點(diǎn)，這無(wú)疑是一種福利損失：最需要用錢(qián)的人沒(méi)錢(qián)用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。
　　許多老年人被稱(chēng)之為“住房富人，現金窮人”。他們年輕時(shí)貸款買(mǎi)房，辛勞一生賺錢(qián)還貸，在臨近退休時(shí)方才取得住房的完全產(chǎn)權，此外別無(wú)積蓄，接下去就只能依靠不多的養老金維持生活。與此同時(shí)，他們的住房卻順理成章地作為遺產(chǎn)留給子女。財富分配的不合理，降低了社會(huì )總體的福利水準，更損害了老年人的福利，使他們不得不壓縮生活水準，導致巨大的社會(huì )保障壓力。
　　“以房養老”一個(gè)最大好處就是，用事實(shí)證明老年人在用過(guò)去自己的勞動(dòng)積累養活自己。當然，作為一種新型的經(jīng)濟模式，“以房養老”的運行必然面臨種種困難，但正如國人對“按揭買(mǎi)房”的接受過(guò)程一樣，隨著(zhù)制度的完善和健全，“以房養老”必將成為我們面對養老問(wèn)題可供選擇的方式之一。

“以房養老”形式多

　　《理財周刊》的一篇文章說(shuō)，“以房養老”是一個(gè)大概念，它包含多種不同的方式，“住房反向抵押貸款”是其中最常見(jiàn)的一種方式。
　　“住房反向抵押貸款”這類(lèi)方式主要是針對只有一套房子、通常經(jīng)濟實(shí)力較弱、沒(méi)有太多現金的普通工薪階層推出的，屬于經(jīng)濟型“以房養老”。但是，作為剛剛蹣跚學(xué)步的中國式“以房養老”，大規模推進(jìn)還有待時(shí)日。于是，老人可以自己嘗試一些另類(lèi)的“以房養老”，比如將房子倒按揭給愿意撫養自己的子女或親朋好友等等。
　　第二類(lèi)方式是小康型“以房養老”。雖然僅有一套住房，但其面積較大、地段較好、價(jià)值也相對較高，可通過(guò)以大換小、以近換遠來(lái)獲得另一份養老金。
　　第三類(lèi)方式則是富裕型“以房養老”。適合于退休時(shí)已經(jīng)擁有兩套以上住房的較富裕階層。除了自住的房子外，其他房屋的租金收入就是每個(gè)月的額外“退休工資”。

“以房養老”需要資產(chǎn)證券化

　　《證券時(shí)報》刊登安邦集團研究總部張巍柏的文章。文章說(shuō)，當老人將房屋貶值的風(fēng)險轉售給保險公司或其他機構之后，老人的現金收入固然多了，但同時(shí)會(huì )帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：其一是保險公司得到大量的抵押固定資產(chǎn)之后，可以干什么？其二是在抵押期結束后，如果老人仍舊沒(méi)有過(guò)世，此時(shí)老人的保障將如何解決？
　　第一個(gè)問(wèn)題不解決，我們很難設想擁有龐大現金流支出的“以房養老”保險公司，將能夠生存。而第二個(gè)問(wèn)題如果不事先加以設計和考慮，則很可能出現中國1998年貨幣化分房之后造成的后果：一年40億元的廉租房保障支出規模，使得低收入家庭住房保障不足。
　　需要強調指出的是，“以房養老”需要真正發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，以便于市場(chǎng)上各機構能夠自由進(jìn)行資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，這樣的市場(chǎng)制度條件下，才會(huì )有足夠多的機構愿意來(lái)承擔和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險。而同時(shí)，發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)又要求政府能夠做到市場(chǎng)經(jīng)濟所需要的兜底：沒(méi)有機構愿意承擔的風(fēng)險，政府必須承擔，否則老人抵押房產(chǎn)養老期限到期后的養老問(wèn)題怎么辦？

“倒按揭” 有技術(shù)難度

　　《時(shí)代商報》的報道說(shuō)，工商銀行沈陽(yáng)分行的理財師陳女士說(shuō)，“倒按揭”的計算非常復雜，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預期等多個(gè)因素�！暗拱唇摇笔恰斑B體保險”，必須計算夫妻兩人的壽命，精算的技術(shù)難度很大，保險公司是根據既往發(fā)生的數據推算未來(lái)，以10年前的生活水平、醫療技術(shù)，如何推算10年后人們的壽命，就顯得非常難了。
　　另外，如果參保的人數太少，樣本量過(guò)低，計算偏差必然變大，將極大影響險種的安全性。目前國內的保險公司還不具備歐美公司的精算實(shí)力。只要出現20%-30%的偏差，規模小一點(diǎn)的保險公司就很難承擔。
　　沈陽(yáng)領(lǐng)海不動(dòng)產(chǎn)有限公司顧問(wèn)叢彪表示，房?jì)r(jià)的變化會(huì )給倒按揭貸款設置一定的風(fēng)險。因為盡管以住戶(hù)資產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證，但面對無(wú)限制周期貸款，抵押資產(chǎn)的變化、利率的不穩定、預付款的風(fēng)險及房屋的維修不當等方面的影響，存在著(zhù)一定的市場(chǎng)風(fēng)險，這也為“倒按揭”帶來(lái)了技術(shù)難度。

“倒按揭”缺少生存土壤

　　《每日經(jīng)濟新聞》的一篇報道說(shuō)， 據某保險公司精算部人士介紹，這一流行于歐美的模式，現階段在國內推行將遭遇幾大障礙：一是這種模式專(zhuān)門(mén)針對有產(chǎn)權房的老年人，投保人群過(guò)于狹窄；二是老年人未必愿意接受這種新型養老模式；三是中國傳統的遺產(chǎn)傳遞方式，也會(huì )使得這個(gè)險種難以短期推出。
　　中國人壽相關(guān)人士分析認為，與歐美模式相比，國內的房?jì)r(jià)波動(dòng)太大，估值和預測都相當困難，勢必引發(fā)很多糾紛，甚至會(huì )出現大面積違約局面，這對于推行這種養老模式是極為不利的。
　　專(zhuān)家分析，歐美“倒按揭”之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系。以美國為例，子女要繼承包括房產(chǎn)在內的遺產(chǎn)，必須繳納高達60%-80%的遺產(chǎn)稅，這使得許多老人從經(jīng)濟角度選擇將房產(chǎn)抵押，而子女也少有異議。但我國目前法律體系的偏差，遺產(chǎn)稅尚未開(kāi)征，實(shí)際上鼓勵了繼承遺產(chǎn)，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

“以房養老”冷冰冰

　　《華夏時(shí)報》刊登田嘉力的文章說(shuō)，這種方式的特點(diǎn)是“投保人存活時(shí)間越長(cháng)，保險公司獲利就越少，相反投保人獲利就越多”。說(shuō)白了是一場(chǎng)賭博。
　　保險公司不是慈善機構，保險公司是要賺錢(qián)的。如果保險公司總是賠本，它還怎么生存？
　　有沒(méi)有雙贏(yíng)的可能？應該是有的。但需要有前提：對孤寡老人，或者子女不盡孝道的老人，剛好又擁有房產(chǎn)，“以房養老”是很好的辦法，既解了老人的后顧之憂(yōu)，讓老人在有生之年可以放心地、較為充分地享受人生，同時(shí)又讓保險公司有利可圖。但對于并非孤寡老人，并非子女不孝的老人，這就基本上是一場(chǎng)賭博了，而且是一場(chǎng)冷冰冰的賭博。歐美人的家庭觀(guān)念不如中國人強烈，家庭中的親情也不如中國人濃厚，所以，“以房養老”才在歐美得以流行。歐美特色的東西搬到了中國，是不是能夠水土相合，還需要時(shí)間的考驗。