60歲前人養房，60歲后房養人�！币苑筐B老”，這種從國外傳過(guò)來(lái)的生活方式，在國內也開(kāi)始熱了起來(lái)。記者昨日獲悉，由南京市養老服務(wù)協(xié)會(huì )和中國人壽保險南京分公司花了3個(gè)月的時(shí)間研制出來(lái)的新型“以房養老”方案已經(jīng)出爐，目前在南京73個(gè)區縣已經(jīng)全面推行，面向南京所有的老人。
　　相比國外的倒按揭“以房養老”方式，這種新模式有何不同?昨天有關(guān)部門(mén)人士對此作了一番解釋。至于這種模式能否推行下去，業(yè)內人土不太看好。

新型模式：每月領(lǐng)生活費一直領(lǐng)到去世

　　據南京市養老服務(wù)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、允德樂(lè )齡老年服務(wù)中心主任丁渝平介紹，這種新模式就是老人(60歲以上)通過(guò)將自己的房產(chǎn)抵押或上市買(mǎi)賣(mài)兩種形式，換成現金后，再交給保險公司，保險公司給予10年期80％的有效確保給付。打個(gè)比方說(shuō)，房子買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格是10萬(wàn)元，80％的資金就是8萬(wàn)元，10年期就是120個(gè)月，這樣每個(gè)月發(fā)放給老人667多元養老金。而如果房子值40萬(wàn)，老人每月就可以到保險公司領(lǐng)取2600多元。這對于一個(gè)老人來(lái)說(shuō)，生活費一般就夠了。
　　這種方式也分為兩種情況，視老人今后的壽命是否超過(guò)10年而定。丁渝平解釋說(shuō)，因為是10年確保給付，如果一個(gè)62歲的老人開(kāi)始投保養老，領(lǐng)了三年的月養老金后就去世了，后面還有7年的養老金，將由孝人指定的有效繼承人(可以是子女，也可以是社會(huì )福利機構)按月領(lǐng)取，一直領(lǐng)滿(mǎn)10年為止。如果老人一直活到92歲，等于在投保后還有30年的壽命，在這30年內，每月還是按10年確保期內的金額領(lǐng)取養老金。老人活多少年，這錢(qián)就可以領(lǐng)多少年。
　　中國人壽南京分公司有關(guān)人士表示，這說(shuō)白了就是一個(gè)養老保險產(chǎn)品，目前沒(méi)有上下限，哪怕一兩萬(wàn)投保額也可以，10年內還是按照80％的確保額度進(jìn)行支付。而且因為是60歲以上的老人就可以投保，所以在60歲以上歲數越小投保越好，因為如果同樣是78歲去世，60歲投保的老人可以領(lǐng)18年養老金，而65歲才投保的老人實(shí)際才領(lǐng)了13年。

抵押房子買(mǎi)保險?銀行不肯

　　一般的房子至少值30-50萬(wàn)，每月豈不是能領(lǐng)到兩三千?這事聽(tīng)起來(lái)還真不錯。然而記者調查卻發(fā)現，這種方案的第一關(guān)——“找銀行”，就有大麻煩。首先要把房子抵押給銀行或者賣(mài)掉，取得現金，但記者問(wèn)了一下，幾乎所有銀行都沒(méi)有“給你貸款，卻不用按月還貸，只等最后結算”的好事。
　　工商銀行江蘇分行房貸部的一位負責人告訴記者，他們現在接受現房抵押貸款，一般可以貸到房產(chǎn)原值的50％。如果房子是住宅，最高能達到80％，如果房子是商住性質(zhì)，比例則沒(méi)有這么高。但抵押貸款的前提是看貸款人拿這個(gè)錢(qián)做什么，如果是買(mǎi)房、買(mǎi)車(chē)等消費性質(zhì)，就可以放貸；買(mǎi)股票等風(fēng)險性較大的則不于受理�！澳觅J款去買(mǎi)保險?雖然不是去揮霍，但這個(gè)用途目前肯定沒(méi)列人可放貸之列�！�
　　即使老人能以其他目的從銀行順利得到貸款，也必須按月還貸。記者算了一下，10萬(wàn)元的貸款給保險公司，老人每月能領(lǐng)667元；而10萬(wàn)貸款貸10年，按現行的7．83％的5年以上的消費貸款年利率計算，月供高達1204元，整個(gè)是“入不敷出”。

賣(mài)掉房子買(mǎi)保險?有利有弊

　　看來(lái)只有把房子賣(mài)掉才能進(jìn)行這種“以房養老”了�！翱蛇@和拿現金買(mǎi)養老保險又有什么不同呢?而且房子賣(mài)掉了，我住哪兒呢?”一位房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者，他想了一下，這種新型的養老模式，實(shí)際是要舍棄房產(chǎn)的。
　　“中國人的觀(guān)念就是要留住房產(chǎn)，否則家庭關(guān)系會(huì )或多或少受影響。如果我肯把房子賣(mài)了，那幾十萬(wàn)為什么要給保險公司呢?保險公司10年內只是按本金的80％給付，實(shí)際上幾十萬(wàn)放上10年，利息都不少，保險公司拿它去投資，收入更可觀(guān)，但我卻享受不到這部分收益�！边@位業(yè)內人士表示，投保的好處在于保險公司能“管到去世”，但不好的地方就是錢(qián)一下子砸進(jìn)去了，老人如果有突發(fā)大病，需要個(gè)5-10萬(wàn)，這該怎么辦?
　　但國外的“以房養老”可不是這么回事。老人不用賣(mài)房，可以住在房子里，每月拿養老金直到安然辭世。這種業(yè)務(wù)叫做“倒按揭”，即住房反向抵押。

大勢所趨但金融政策障礙需突破

　　“以房養老”，看上去挺美，為什么在我們國家很難操作呢?
　　“以后如果我們銀行和保險公司混業(yè)經(jīng)營(yíng)了，就可以做了�！惫ど蹄y行江蘇分行的一位負責人告訴記者，做這個(gè)業(yè)務(wù)既要對老人的壽命做出“精算”(即對人們平均壽命作出統計預估，確保經(jīng)營(yíng)機構不賠本)，這需要保險公司來(lái)做，所以銀行現在做不起來(lái)；而且還需要放貸，這個(gè)目前是銀行的業(yè)務(wù)，保險公司也做不起來(lái)。目前國內的金融業(yè)是分業(yè)經(jīng)營(yíng)，因為目前銀行的風(fēng)鹼是由保險公司承保的，這就要求兩個(gè)系統有一定獨立性，所以要混業(yè)經(jīng)營(yíng)，一時(shí)也不太可能。
　　國外的金融機構是混業(yè)經(jīng)營(yíng)，國內也有外資銀行，能不能找他們做?“我們遵守的是和國內銀行一樣的制度�！蹦暇┮患彝赓Y銀行的知情人士告訴記者，其實(shí)，“精算”老人壽’命并不是什么大問(wèn)題，銀行可以找專(zhuān)門(mén)的機構來(lái)算。關(guān)鍵問(wèn)題是目前國內不允許銀行“經(jīng)營(yíng)”自用房產(chǎn)以外的房產(chǎn)。
　　“為什么這個(gè)業(yè)務(wù)要讓市民先把房子折現，因為按規定，他們不能直接收房子，銀行也是一樣�！边@位人士告訴記者，這主要是擔心銀行自己炒房。以他們的力量和手法，金融機構要是掌握大量房產(chǎn)，那樓市的過(guò)熱就更難控制了。而在國外，對“倒按揭”是有嚴格監管的。但這位人士最后表示，這肯定是“大勢所趨”，國內要運作，一是要突破政策門(mén)檻，二是要選好運作機構，這都需要政府部門(mén)的關(guān)心。