高價(jià)房讓許多人望而卻步

　　自國土資源部明示“小產(chǎn)權房不合法”和建設部發(fā)出“風(fēng)險提示”后，不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權房清理辦法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權房清理和處置工作幾乎陷入僵局。

規避禁區　小產(chǎn)權房變形銷(xiāo)售

　　按照相關(guān)法規，我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。對于社會(huì )上熱銷(xiāo)的小產(chǎn)權房，建設部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險提示”：非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。國土資源部負責人也明確表示：小產(chǎn)權房不合法。
　　然而，面對相關(guān)法規設定的禁區，一些小產(chǎn)權房項目在現實(shí)中仍變換著(zhù)各種形式銷(xiāo)售，成為一個(gè)灰色的監管區域。
　　天津西青區王姑娘莊村民住宅改造計劃，本是當地批準的新農村建設的一個(gè)重要內容，村里便“因勢利導”，將之開(kāi)發(fā)成了“育水佳苑”住宅區。
　�。乖轮醒�， “育水佳苑”售樓處墻上“樓盤(pán)銷(xiāo)控表”清楚地顯示：該樓盤(pán)一期為現房，共計２４棟樓，其中大部分樓盤(pán)已售。二期剛剛開(kāi)工，已有不少樓盤(pán)也被標上“已售”的字樣。
　　銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，便宜是“育水佳苑”最大的賣(mài)點(diǎn)。這里現房基本都在三四千元上下，而附近的商品房，價(jià)格都在５５００元以上。
　　前來(lái)訂房的買(mǎi)主說(shuō)出了他的理由：買(mǎi)小產(chǎn)權房就是投資之用，因為小產(chǎn)權房雖屬于違規房，但因為這個(gè)小區建筑面積超過(guò)１０萬(wàn)平方米，因而被強行拆除的風(fēng)險就會(huì )小得多。
　　小產(chǎn)權房的風(fēng)險首先是因沒(méi)有土地證，不能上市流通買(mǎi)賣(mài)。為應對這個(gè)難題，售樓人員透露，在轉讓房屋時(shí)，只要到村委會(huì )辦簽字蓋章，修改一下原買(mǎi)房人與村委會(huì )的合同，再交納售房款１％的費用就可以了。村委會(huì )實(shí)際上承擔了房屋交易管理者的職能。
　　按照有關(guān)規定，小產(chǎn)權房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉按揭貸款的廣告。

暗箱操作　小產(chǎn)權房暴利超過(guò)了商品房

　　小產(chǎn)權房緣何熱銷(xiāo)？中央黨校研究員曾業(yè)松等認為，其最大優(yōu)勢就是便宜。由于級差地租的擴散效應，城市周邊的農村集體土地區位優(yōu)勢凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤誘惑下，一些城郊農村房地產(chǎn)違規開(kāi)發(fā)勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當的普遍性，因無(wú)產(chǎn)權證，就稱(chēng)之為“小產(chǎn)權房”，有的則叫“野樓盤(pán)”，實(shí)際上都是建在農村集體土地上的商品性住宅。
　　一些銷(xiāo)售小產(chǎn)權房的中介公司負責人透露，與有產(chǎn)權的商品房相比，小產(chǎn)權房的建筑成本與其相差無(wú)幾。雖然這些小產(chǎn)權房每平方米僅售２０００元至４０００元不等，但開(kāi)發(fā)者有著(zhù)相當不錯的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒(méi)有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過(guò)了層層審批關(guān)口，并且銷(xiāo)售時(shí)也不繳納相關(guān)稅費。
　　小產(chǎn)權房所占的土地，一般沒(méi)有經(jīng)過(guò)用途變更和上市拍賣(mài)，往往是開(kāi)發(fā)商與村鎮干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開(kāi)發(fā)。而在農村集體土地上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開(kāi)發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說(shuō)，失地農民短期內雖然獲得少量收益，長(cháng)期保障則無(wú)從談起。
　　“小產(chǎn)權房的出現已有１０多年歷史，起初是村委會(huì )給農民集中蓋房和建農民公寓時(shí)，把多余的房子私下賣(mài)掉。但很快大家發(fā)現，除了建設費用外，小產(chǎn)權房沒(méi)有其他任何成本，利潤豐厚�！蹦暇┦袊�土局一位負責人說(shuō)，小產(chǎn)權房也由最初滿(mǎn)足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，在城市周邊由點(diǎn)到面像滾雪球般變大，成為少數人用來(lái)攫取暴利的工具。
　　江蘇省國土廳副廳長(cháng)吳震強表示，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房的環(huán)節基本都是暗箱操作，集體土地的價(jià)格都是村鎮干部與開(kāi)發(fā)商私下達成的，土地轉讓的費用無(wú)從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過(guò)了商品房。

進(jìn)退兩難　小產(chǎn)權房清理政策懸空

　　面對小產(chǎn)權房的蔓延勢頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對不聽(tīng)勸阻、繼續進(jìn)行違法建設的，政府部門(mén)將依法從嚴查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。
　　據了解，石家莊市曾在去年１０月實(shí)施小產(chǎn)權房辦證試點(diǎn)工作，但是發(fā)現問(wèn)題很多，只好宣布暫停。
　　南京市規定，凡是符合城市整體規劃和土地用途規劃的小產(chǎn)權房項目，經(jīng)補辦手續后可以領(lǐng)取產(chǎn)權證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒(méi)有一個(gè)小產(chǎn)權房項目補辦“兩證”。
　　南京市棲霞區國土局的負責人告訴記者，區內一個(gè)符合兩個(gè)規劃的小產(chǎn)權房項目已經(jīng)按照每平方米６００元的標準，準備好了補辦手續的費用，但由于上面態(tài)度不明朗，區里想補辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權房小區則抵制交納補辦手續費。鳳翔花園的部分業(yè)主反映，街道辦事處曾動(dòng)員過(guò)住戶(hù)辦理產(chǎn)權證，但每平方米要交納五六百元，住戶(hù)沒(méi)有一戶(hù)愿出錢(qián)辦證。
　　建設系統一名官員說(shuō)，小產(chǎn)權房的清理主要難在兩點(diǎn)：一是不符合土地利用、建設規劃的小產(chǎn)權房項目應該拆除，但是現在幾乎都住滿(mǎn)了人，強行拆除影響社會(huì )穩定；二是符合規劃的項目，應該交納一定的費用，這個(gè)錢(qián)收不上來(lái)。小產(chǎn)權房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對違規小產(chǎn)權房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現新的小產(chǎn)權房，否則會(huì )助長(cháng)頂風(fēng)違法。
　　吳震強則表示，集體土地進(jìn)入市場(chǎng)只有一條路：國家征收。而要解決現有的小產(chǎn)權房，靠每年的土地利用指標逐步消化，是個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程。

管理漏洞　造就房地產(chǎn)市場(chǎng)“怪胎”

　　小產(chǎn)權房這一市場(chǎng)“怪胎”為何會(huì )延續多年？京郊一位村干部說(shuō)，小產(chǎn)權房最初有其合理的一面。前幾年搞大規模的城市建設，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒(méi)有財力，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房也是迫不得已，而小產(chǎn)權房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。
　　盡管沒(méi)有產(chǎn)權證，但在城市房?jì)r(jià)高漲刺激下，小產(chǎn)權房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房等之外的一種城市房屋供應類(lèi)型，起到了城鄉之間利益再分配的作用。然而，在利益的誘惑下，小產(chǎn)權房的違規建設越來(lái)越突出，購買(mǎi)者也從最初的農民、拆遷戶(hù)日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?BR>　　專(zhuān)家分析，叫停小產(chǎn)權房，只是個(gè)暫時(shí)辦法，問(wèn)題的根源還在于引導消費者回歸大產(chǎn)權房的合法軌道上來(lái)。比如，加大經(jīng)濟適用房、廉租房等具有保障性用房的供應，進(jìn)一步促進(jìn)土地制度的改革等。