9月16 日，北京金融街購物中心正式開(kāi)業(yè)，加上此前中關(guān)村、CBD、望京的大型購物中心相繼開(kāi)業(yè)，北京今年掀起了一股購物中心的開(kāi)業(yè)熱潮。據國際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行研究統計，北京計劃開(kāi)業(yè)的店鋪面積將達410 萬(wàn)平方米，相當于近100個(gè)中友百貨、70個(gè)北京新世紀廣場(chǎng)、40 個(gè)SOGO。
　　如此快速擴張是否會(huì )導致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩？諸多購物中心市場(chǎng)前景如何？近日，《市場(chǎng)報》記者獨家專(zhuān)訪(fǎng)了經(jīng)濟學(xué)家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì )長(cháng)黃國雄教授。

租售供大于求

　　目前我國商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱，黃國雄教授用一組數據證明了這一點(diǎn)。他說(shuō)：“進(jìn)入新世紀，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。據國家統計局公布的數字， 2001-2006，年六年平均增幅為26.5%。2006年增幅雖有所回落，但投資總額仍高達2345.38億元，比上年增加17.3%。北京商業(yè)用房投資增長(cháng)高達100.1%，上海為51.1%。2006年全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)工面積達2.35億平方米，當年竣工面積為5900萬(wàn)平方米。預示著(zhù)今后數年將有大批商業(yè)用房建成并投入租售�！�
　　黃國雄分析說(shuō)，實(shí)際上，在商業(yè)營(yíng)業(yè)面積供給迅速增加的同時(shí)，空置率也在上升，僅2006年上半年，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)面積空置率即高達2878萬(wàn)平方米，較上年同期增加21%，比商品房空置率高出18%。今年以來(lái)，商鋪供給過(guò)剩的情況繼續發(fā)展。這些情況，意味著(zhù)中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險與機會(huì )并存的時(shí)期，將受到雙重考驗�！�
　　他告訴記者，今后，中國商業(yè)企業(yè)發(fā)展變化將非常大，零售市場(chǎng)的企業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，將進(jìn)一步影響上游制造商和批發(fā)商的市場(chǎng)格局；而成熟的大型零售商之間的競爭，將進(jìn)一步向“質(zhì)”的方向發(fā)展。與此同時(shí)，外資流通企業(yè)在擴大市場(chǎng)份額的同時(shí)，在向流通環(huán)節的上游滲透；流通相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也面臨著(zhù)進(jìn)一步洗牌，重點(diǎn)即在于橫跨流通和房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在零售商發(fā)展求“質(zhì)”的年代，商業(yè)地產(chǎn)商如果還在繼續單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對零售商客戶(hù)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，必定會(huì )陷入發(fā)展困境。

過(guò)熱存在風(fēng)險

　　黃國雄分析說(shuō)，目前我國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險期，存在著(zhù)越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現可用四句話(huà)概括：“總量接近飽和，結構多方失衡，泡沫凸現，空置率上升�！睂�(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商往往片面注重零售店鋪對整座商業(yè)用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房?jì)r(jià)，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格（包括公寓、寫(xiě)字間等），從而造成商業(yè)地產(chǎn)結構失衡，租購需求減少，閑置率不斷上升。零售商業(yè)過(guò)分集中于對購物中心的開(kāi)發(fā)，有條件的大干快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國許多城市購物中心遍地開(kāi)花。
　　有關(guān)部門(mén)統計的40余座城市，每年新增80多家購物中心，一些人口只有20多萬(wàn)的城市卻建了幾個(gè)購物中心。有的購物中心一天流水只有1萬(wàn)元，不少購物中心有場(chǎng)無(wú)市、有商無(wú)業(yè)，倒閉、轉向的不在少數，浪費了大量投資。
　　黃國雄坦言：“有些人說(shuō)中國已經(jīng)進(jìn)入購物中心大發(fā)展期。這種說(shuō)法是錯誤的。我認為，中國的MALL（大型購物中心） 應該慢些走�！� 因為我們必須正視我國整體人均消費水平不足的現實(shí)。去年全國開(kāi)工的面積按 660 個(gè)大小城市計算，平均每個(gè)城市開(kāi)工 35 萬(wàn)平方米，規模超過(guò)了實(shí)際需求。從世界的經(jīng)驗看，人均 GDP 在 2000 美元— 3000 美元可起步；人均 GDP 在 3000 美元— 5000 美元的可發(fā)展；人均 GDP 在 5000 美元以上可進(jìn)入快速發(fā)展期，經(jīng)濟水平達不到就不能上。
　　購物中心的發(fā)展趨勢是小型化，并非越大越好。據今年福布斯統計，世界十大購物中心有八個(gè)在亞洲，其中中國占4個(gè)，面積由以前的二三十萬(wàn)平方米，發(fā)展到四五十萬(wàn)平方米，甚至更大，都想爭當所謂亞洲第一、世界一流。所以，遏制國內商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展和結構失衡已經(jīng)刻不容緩。

商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展

　　黃國雄說(shuō)：“中國的問(wèn)題是重規劃，不重策劃。有塊地就可以建場(chǎng)，不管適不適合，商業(yè)無(wú)權選址。開(kāi)發(fā)商拿來(lái)地就建，缺乏策劃，沒(méi)有消費目標群體，更談不上細致服務(wù)，所以很難保本經(jīng)營(yíng)。因此，商業(yè)地產(chǎn)商要重策劃。市政在批商業(yè)規劃時(shí)，一定要有專(zhuān)業(yè)人士參與，多少人口的地方批商業(yè)中心，什么地區配區域性的，什么地方是大型的，應有科學(xué)依據。亂建購物中心自然造成惡性競爭�！�
　　黃國雄同時(shí)指出，商業(yè)地產(chǎn)商將有三大發(fā)展機會(huì )：
　　第一，隨著(zhù)政府增加平價(jià)住房供給政策的逐步落實(shí)，商鋪租售需求會(huì )有所回升。
　　第二，社區商業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間，其中改建擴建原有網(wǎng)點(diǎn)的需求，以及事實(shí)上業(yè)已存在的城郊“小產(chǎn)權房”集聚，將使商業(yè)地產(chǎn)找到新的增長(cháng)點(diǎn)。
　　第三，轉變商鋪開(kāi)發(fā)理念，從追求短期單贏(yíng)轉向長(cháng)期共贏(yíng)。目前，有的大城市房地產(chǎn)商從過(guò)去的“炒鋪”變?yōu)椤俺瓷獭�，對�?zhù)名品牌的連鎖商家實(shí)行“零租金進(jìn)駐”，以培育店鋪資產(chǎn)。