10月28日，國土資源部有關(guān)負責人在對近期土地調控政策進(jìn)行解讀時(shí)強調：各地土地管理部門(mén)要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對囤地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查處，為此國土部門(mén)已經(jīng)制定了詳細的方法。

4條辦法限定開(kāi)發(fā)商囤地

　　“如果開(kāi)發(fā)商囤積土地不及時(shí)開(kāi)發(fā)，會(huì )進(jìn)一步加劇土地市場(chǎng)供應緊張�！眹�土部有關(guān)負責人指出，國土部門(mén)擬定了4條應對開(kāi)發(fā)商囤地的辦法。
　　一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權和經(jīng)濟關(guān)系的前提下，進(jìn)行統一規劃，統一進(jìn)行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。
　　二是合理控制單宗土地出讓規模。對于出讓地塊規模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場(chǎng)競爭，也不利于市場(chǎng)調控，因此強調控制單宗土地供應規模，以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開(kāi)發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。
　　三是規定每宗土地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間。為了縮短土地開(kāi)發(fā)周期，根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設周期一般為2至3年的實(shí)際，還規定每宗地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，確保供應出去的土地能夠及時(shí)開(kāi)發(fā)建設，形成住房的有效供應。這一規定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據。
　　四是加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要堅決無(wú)償收回。對雖按合同約定日期動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開(kāi)發(fā)建設滿(mǎn)一年的，要嚴格按閑置土地依法進(jìn)行處理。
　　中國人民大學(xué)管理學(xué)院教授嚴金明指出，上述國土部門(mén)提出的防范開(kāi)發(fā)商囤地的具體辦法中，尤其值得注意“開(kāi)發(fā)周期原則上不超過(guò)3年“這條辦法。雖然規定開(kāi)發(fā)周期早有說(shuō)法，但在各地土地政策中沒(méi)有得到切實(shí)的落實(shí)。

3方面影響未來(lái)土地市場(chǎng)

　　嚴金明認為，這項措施將從以下3方面影響未來(lái)土地市場(chǎng)供應：一是在土地出讓規模上，土地管理部門(mén)會(huì )根據競標房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)能力，將出讓土地規�？刂圃谄�3年開(kāi)發(fā)能力范圍內；二是在開(kāi)發(fā)項目嚴格控制3年開(kāi)發(fā)周期，如果開(kāi)發(fā)商3年未完成項目開(kāi)發(fā)將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說(shuō)明3年必須開(kāi)發(fā)完畢的條件，開(kāi)發(fā)商在受讓土地時(shí)也必須接受和做出相應承諾。
　　今年9月，國務(wù)院發(fā)展研究中心一份《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》揭示了當前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)的現狀。其中以廣東碧桂園為例，其今年前三季度新增土地儲備3700萬(wàn)平方米，增長(cháng)200%以上，以年開(kāi)發(fā)量200萬(wàn)平方米計算，其目前高達4500萬(wàn)平方米的土地儲備足夠其開(kāi)發(fā)多年。報告指出，囤地10平方公里以上的房地產(chǎn)上市公司不下10家。嚴金明認為，如果3年開(kāi)發(fā)周期的政策得到嚴格落實(shí)，則目前前50強房地產(chǎn)上市公司都需要對其發(fā)展戰略做出相應調整。
　　國土部有關(guān)負責人同時(shí)指出，整治開(kāi)發(fā)商囤地的行動(dòng)還將配合國土部9月28日發(fā)布的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“39號令”)執行。
　　在“39號令”中，國土部門(mén)提高了房地產(chǎn)企業(yè)購地成本，改變了過(guò)去開(kāi)發(fā)商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權證，進(jìn)而利用土地使用權向銀行抵押貸款的做法�！�39號令”中要求開(kāi)發(fā)商必須一次付清地款才能取得土地權證。
　　嚴金明指出，未來(lái)2至3年內整治開(kāi)發(fā)商囤地都是國土部門(mén)的工作重點(diǎn)，國土部于日前啟動(dòng)的第二次全國土地普查的一個(gè)重點(diǎn)普查內容就是，要查明土地集中在哪些開(kāi)發(fā)商手中，哪些開(kāi)發(fā)商才是整頓的重點(diǎn)。

政策并非僅為“斗地主”

　　整治開(kāi)發(fā)商囤地并非僅為“斗地主”。嚴金明分析認為，全國房?jì)r(jià)快速上漲給房地產(chǎn)調控部門(mén)造成了很大壓力，去年下半年，有關(guān)調控部門(mén)達成共識：以積極的土地供應政策來(lái)增加房屋供應量，進(jìn)而以增加供應來(lái)穩定房?jì)r(jià)。
　　然而，自增加土地供應政策啟動(dòng)以來(lái)，房?jì)r(jià)仍在快速上漲，同時(shí)增加供應的土地被手中有大量資金的房地產(chǎn)上市公司囤積。
　　“必須使增加的土地供應量直接形成房屋供應量�！眹澜鹈髦赋�，有關(guān)部門(mén)想利用市場(chǎng)手段來(lái)解決房屋供需不平衡的問(wèn)題，但政策在傳導時(shí)被開(kāi)發(fā)商囤地行為所堵塞，而土地供應上還必須考慮“守住18億畝耕地”這條紅線(xiàn)。土地管理部門(mén)顯然無(wú)法再過(guò)多增加土地供應量，以解決房?jì)r(jià)問(wèn)題。
　　“市場(chǎng)失靈的時(shí)候就必須用行政手段�！眹澜鹈鞅硎�，清查開(kāi)發(fā)商囤地行為有助于解決當前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些結構失衡問(wèn)題。

面臨很多操作性難題

　　不過(guò)，嚴金明也認為，嚴格執行“開(kāi)發(fā)周期不超過(guò)3年”的政策，還有很多操作性難題。
　　某開(kāi)發(fā)商老總介紹，開(kāi)發(fā)商從拿地到辦完土地手續、進(jìn)場(chǎng)清理就需要半年多的時(shí)間，有的項目還會(huì )遇上一些非開(kāi)發(fā)商因素造成的問(wèn)題，3年開(kāi)發(fā)周期限制有些“一刀切”。
　　對于政府部門(mén)來(lái)說(shuō)，最重要的是要將供應的土地盡快轉化為市場(chǎng)上房屋的供應量，而大開(kāi)發(fā)商無(wú)論開(kāi)發(fā)能力還是資金實(shí)力都遠比中小開(kāi)發(fā)商強。因此國土部門(mén)在切割土地，引進(jìn)小開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)的政策又遭致質(zhì)疑。
　　嚴金明認為，當前，國土部應該盡快對全國土地利用情況進(jìn)行摸底，搞清楚哪些地區是土地囤地集中地區，哪些開(kāi)發(fā)商應該上囤地的“黑名單”，以便有針對性地提出整治囤地的具體處罰措施。