最近,深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜巨款“人間蒸發(fā)”的消息,讓正在買(mǎi)賣(mài)或者打算買(mǎi)賣(mài)二手房的購房人或者房主忐忑不安。目前市場(chǎng)各方廣泛關(guān)注的深圳“中天置業(yè)”事件，其根源其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是缺乏對客戶(hù)資金的監管，經(jīng)紀公司可以任意挪用客戶(hù)資金。如何保障交易資金絕對安全呢?
　　在二手房交易的過(guò)程當中，從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，到房屋交易過(guò)戶(hù)，一般需要1至3個(gè)月的時(shí)間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實(shí)行“銀貨兩迄”，無(wú)法做到 “產(chǎn)權證與房款”的即時(shí)交割。在這期間，賬戶(hù)資金如果沒(méi)有監管，資金安全就存在極大的隱患。因此，如何保障資金的安全成為避免中天置業(yè)類(lèi)似事件的關(guān)鍵因素�！妒袌�(chǎng)報》記者從業(yè)內人士處了解到：目前保障資金絕對安全的模式有兩種，即資金監管和銀行資金托管。為了讓消費者更好的了解和選擇這兩種資金劃轉模式，本文對兩種模式及其辦理步驟進(jìn)行詳解。

存量房（二手房）的資金監管模式

　　存量房（二手房）資金監管是“存量房交易結算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“專(zhuān)用賬戶(hù)”）的通俗理解，其是指專(zhuān)門(mén)用于劃轉存量房交易過(guò)程中所涉及的交易結算資金的賬戶(hù)�！皩�(zhuān)用賬戶(hù)”與設立方（即經(jīng)紀公司或擔保公司，下同）自有的結算賬戶(hù)是分開(kāi)的不同賬戶(hù)�！皩�(zhuān)用賬戶(hù)”內的資金獨立于設立方的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于設立方的負債，資金的所有權屬于交易當事人，設立方無(wú)權挪用“專(zhuān)用賬戶(hù)”下的資金。
　　根據存量房的抵押狀況及付款方式，交易結算資金的劃轉一般分為四種程序：第一種是房屋未設定抵押，買(mǎi)房人一次性全額付款；第二種是房屋未設定抵押，買(mǎi)房人抵押貸款；第三種是房屋已設定抵押，買(mǎi)房人一次性全額付款；第四種是房屋已設定抵押，買(mǎi)房人抵押貸款。但這四種情況的資金監管流程基本可以分為四大步驟：
　　第一步，交易雙方通過(guò)網(wǎng)上簽約系統進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂。截止11月22日，建委批準的設立“專(zhuān)用賬戶(hù)”的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及交易保證機構共有56家。因此，業(yè)內人士建議：存量房交易當事人在與其委托保證機構簽署《存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》前，最好應核實(shí)保證機構的“專(zhuān)用賬戶(hù)”開(kāi)戶(hù)許可證明。
　　第二步，簽署資金劃轉協(xié)議，把房款存入監管賬戶(hù)。交易雙方與選定的經(jīng)紀機構簽訂《存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》之后，客戶(hù)把除定金外的剩余房款存入經(jīng)紀公司的在開(kāi)戶(hù)銀行的“專(zhuān)用賬戶(hù)”，銀行會(huì )向客戶(hù)開(kāi)具交存憑證。經(jīng)紀公司核實(shí)憑證后，開(kāi)具《存量房交易結算資金托管憑證》。
　　第三步，辦理產(chǎn)權轉移登記，下發(fā)新產(chǎn)權證和辦結單。經(jīng)紀公司的過(guò)戶(hù)專(zhuān)員攜《存量房交易結算資金托管憑證》，協(xié)同交易雙方到房地局進(jìn)行過(guò)戶(hù)。房地局在出具新產(chǎn)權證的同時(shí)，向業(yè)主開(kāi)具《轉移登記辦結單》。
　　第四步，銀行資金劃轉。轉移登記業(yè)務(wù)辦理完畢時(shí)，出售者即可持房屋權屬登記部門(mén)開(kāi)具的《轉移登記辦結單》辦理交易結算資金的劃轉手續。

存量房（二手房）的資金銀行托管模式

　　銀行托管是指當前部分銀行本身開(kāi)展的二手房資金監管業(yè)務(wù)。在買(mǎi)賣(mài)合同簽約完畢后，買(mǎi)賣(mài)雙方自行到銀行，通過(guò)開(kāi)立買(mǎi)方賬戶(hù)或者賣(mài)方賬戶(hù)，買(mǎi)方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶(hù)，銀行對資金實(shí)現凍結。與此同時(shí)，銀行根據買(mǎi)賣(mài)雙方約定的條件、以及買(mǎi)賣(mài)雙方一起到銀行，銀行給予放款。
　　其基本流程為：
　　買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)簽署《二手房交易結算資金自行劃轉聲明》。隨后買(mǎi)賣(mài)雙方在約定時(shí)間內到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》。下一步是買(mǎi)賣(mài)雙方帶上《自行劃轉聲明》辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續。按照買(mǎi)方、賣(mài)方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權證后，如果買(mǎi)方是一次性付款，銀行將所有款項劃轉給賣(mài)方；如果買(mǎi)方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉給賣(mài)方。因此，業(yè)內人士認為：無(wú)論是實(shí)現銀行監管還是銀行托管，其有一個(gè)最大的共性都是沒(méi)有通過(guò)經(jīng)紀公司自身的賬戶(hù)進(jìn)行資金的劃轉，從而避免了經(jīng)紀公司違規操作的狀況，保障了二手房交易資金的安全。
　　業(yè)內人士要提醒消費者的是：在目前的二手房交易過(guò)程中，只有采取資金監管和資金托管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全的最佳模式。因為這兩種模式都是通過(guò)銀行的專(zhuān)用賬戶(hù)進(jìn)行資金的凍結，在沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)雙方約定授權的情況下，其他人員均動(dòng)用不了資金。而除此之外的其他房款交割模式，都會(huì )讓資金劃轉存在一定的風(fēng)險。