北京宋莊藝術(shù)家陷入小產(chǎn)權困局

　　截止到2006年，全國的耕地面積為18億2700萬(wàn)畝，人均只有1.39畝。就在耕地面積不斷減少的同時(shí)，2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有個(gè)熱門(mén)——小產(chǎn)權，這兩者之間究竟有著(zhù)什么樣的關(guān)系？
　　記者了解到，幾百萬(wàn)畝被侵占的土地中，大量農業(yè)用地被用來(lái)開(kāi)發(fā)成了小產(chǎn)權房。

小產(chǎn)權房　威脅糧食安全

　　前不久，國家六部委召開(kāi)了全國縣市、鄉鎮、村級干部國土資源法律知識電視電話(huà)會(huì )議。在會(huì )上，國土資源部部長(cháng)徐紹史公布了這樣一個(gè)數字，截止到2006 年，全國的耕地面積為18億2700萬(wàn)畝，人均只有1.39畝，其中北京、天津、上海、浙江、福建、廣東六省市人均擁有的耕地比聯(lián)合國糧農組織確定的 0.8畝的警戒線(xiàn)還要低。
　　國土資源部部長(cháng)徐紹史說(shuō)：“這十幾億人口基本做到糧食自給，耕地絕對不能少于18億畝，所以違規違法用地確實(shí)危害了糧食安全�！�
　　18億畝耕地的底限不能突破，但是徐紹史部長(cháng)表示目前耕地保護的現狀卻不容樂(lè )觀(guān)，2007年9月中旬到年底，國土資源部專(zhuān)門(mén)部署了全國土地執法的百日行動(dòng)，結果發(fā)現，違法違規侵占土地的數量驚人：清理出來(lái)的違法違規的案件宗數是32000件，涉及到的土地是數百萬(wàn)畝。

小產(chǎn)權房　風(fēng)險不斷加大

　　小產(chǎn)權火爆，就因為它比城里的商品房便宜很多，但在便宜的背后，小產(chǎn)權麻煩也不少，它蓋在耕地或者宅基地上、沒(méi)有繳納土地出讓金、沒(méi)有合法手續，換句話(huà)說(shuō)，它不受法律保護。
　　前不久，國務(wù)院叫停了小產(chǎn)權房，明令禁止城鎮居民購買(mǎi)小產(chǎn)權住房，這個(gè)規定剛剛宣布，北京市第二中級人民法院就對一起小產(chǎn)權官司作出了終審判決。
　　5年前，北京宋莊一個(gè)名叫馬海濤的農民，自愿把自家宅基地的使用權和8間房以4.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給一個(gè)名叫李玉蘭的畫(huà)家，5年后，當宋莊發(fā)展成了知名的藝術(shù)家聚居區之后，當地的房?jì)r(jià)也是一個(gè)勁地往上漲，于是農民馬海濤開(kāi)始反悔，向法院起訴要求要回房屋，結果法院判令雙方的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，馬海濤向畫(huà)家支付 93808元房屋補償，畫(huà)家90天以?xún)闰v退房屋。
　　李玉蘭認為，這套房子以前是屬于農民的私有財產(chǎn)，農民有權出售自己的房屋，因此合同應該是有效的，于是李玉蘭向北京市第二中級人民法院提起了上訴，沒(méi)想到再次敗訴，那法院為什么認為農民把自己的私有財產(chǎn)賣(mài)給李玉蘭違法？
　　法院認為，農民的私房蓋在屬于集體所有的宅基地上，對宅基地，農民只擁有使用權。所以，他們只能把自己的私房賣(mài)給本集體的農民，而不能把私房賣(mài)給這個(gè)集體以外的任何人，哪怕對方是另外一個(gè)集體的農民也不行。

北京大量宅基地用來(lái)建小產(chǎn)權房

　　我們的記者在北京郊區做了調查，發(fā)現，在北京懷柔區北宅村一個(gè)名叫溪湖北宅的樓盤(pán)正在銷(xiāo)售，中介人員告訴記者，這些房子都是在宅基地上建起的小產(chǎn)權房，一期70多套，如今已經(jīng)賣(mài)出近40套，不僅如此，為了說(shuō)服買(mǎi)房人，中介人員告訴記者這些房屋都有正規的規劃。
　　雖然記者反復追問(wèn)，但中介人員始終不肯透露規劃是哪一級政府審批的。在記者準備離開(kāi)時(shí)，意外地發(fā)現北宅村的規劃圖上還標著(zhù)一片四合院，那么，這片四合院是準備用于村民居住還是用于出售？
　　記者了解到，這一片四合院分為1000平方米和850平方米兩種戶(hù)型，氣派非常的四合院的價(jià)格分別為230萬(wàn)和200萬(wàn)元，那么，這些占地驚人的四合院是不是小產(chǎn)權房屋？中介人員告訴記者，買(mǎi)房人得到的只是70年的土地使用權和地面建筑，中介人員還告訴記者，像這樣占地1000平方米、850平方米的四合院已經(jīng)被城里人買(mǎi)走了好幾套，同時(shí)他們還一再強調這些小產(chǎn)權的四合院能夠轉成大產(chǎn)權。
　　在北宅村的調查中，記者發(fā)現大量的宅基地被用來(lái)建成小產(chǎn)權的房屋出售，那么這會(huì )給當地農民帶來(lái)什么影響？在北宅村，小產(chǎn)權房大量侵占農民的宅基地，雖然中介人員不知道那些要分家的農民，以及他們的下一代，會(huì )不會(huì )因為沒(méi)有宅基地而去占用耕地，但中介人員知道的是，在懷柔，小產(chǎn)權房十分普遍。
　　在北京不止懷柔小產(chǎn)權房屋迅速膨脹，在通州和房山，小產(chǎn)權房的建設和銷(xiāo)售更是成了公開(kāi)的秘密。

全國各地小產(chǎn)權房數量驚人

　　小產(chǎn)權房在北京迅速蔓延，那么全國范圍內它究竟占了多少比例？采訪(fǎng)中記者了解到，小產(chǎn)權的房屋由于沒(méi)有完善的銷(xiāo)售手續，因此數量很難統計，但一些機構、專(zhuān)家的抽樣調查卻顯示，小產(chǎn)權房屋的數量驚人，北京有人估計大概占了20%左右，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的可能高達40%近50%。
　　調查中記者還發(fā)現，數量驚人的小產(chǎn)權房就醒目地樹(shù)立在各個(gè)村莊的田間地頭，從打地基、直到最后銷(xiāo)售，一般都要經(jīng)歷幾個(gè)月甚至一年多的時(shí)間，這么長(cháng)的時(shí)間里，如果地方政府及時(shí)制止的話(huà)，它們根本就不可能建起來(lái)。
　　其實(shí)，早在1999年5月，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布規定，農村住宅不得向城市居民出售，建設部也曾多次發(fā)出風(fēng)險提示，提醒城市居民不要購買(mǎi)在農村集體土地上建設的房屋，否則將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，權益難以得到保護，可實(shí)際情況卻是，小產(chǎn)權房熱銷(xiāo)多年，大量城市居民選擇了小產(chǎn)權房，明明都知道小產(chǎn)權不合法，風(fēng)險巨大，那又是誰(shuí)在背后推動(dòng)著(zhù)這塊市場(chǎng)不斷膨脹？
　　一方面，大產(chǎn)權房高不可攀的價(jià)格，讓不少城市居民開(kāi)始選擇小產(chǎn)權房，形成了龐大的買(mǎi)方市場(chǎng)；另一方面，一些村鎮在大產(chǎn)權房?jì)r(jià)格飆升的背景下，也開(kāi)始迅速把土地變現，這也讓小產(chǎn)權房有了立足之地。
　　據濟南市槐蔭區段店鎮彭莊村鑫鵬小區銷(xiāo)售負責人介紹，一個(gè)樓做好，給村里100萬(wàn)，剩下的是利潤。巨大的利誘之下，村委會(huì )不惜出讓土地，而采訪(fǎng)中，記者還發(fā)現，越是靠近城市邊緣的農村，出讓土地的現象越嚴重。
　　因為村里要發(fā)展，所以就違規建小產(chǎn)權房。一些專(zhuān)家告訴記者，在這些理由之外，靠近城市的村莊紛紛開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權，還隱藏著(zhù)另一個(gè)秘密，那就是城市的發(fā)展過(guò)程中，一定會(huì )占用農田，如果村里不開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利潤將被地方政府拿走。
　　城市的高房?jì)r(jià)造就了小產(chǎn)權房的巨大市場(chǎng)需求，而村級組織也有著(zhù)強烈的賣(mài)地沖動(dòng)，在此情況下，一些不正規的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始迅速介入，并在一棟棟小產(chǎn)權房的交易中賺到了自己的利潤。