嚴防房產(chǎn)中介卷款潛逃
上海試點(diǎn)建立二手房交易資金結算平臺
    2008-01-18    徐壽松    來(lái)源:市場(chǎng)報

  今年1月,一家名叫“創(chuàng )輝租售”的二手房中介分布在上海的280家門(mén)店突然關(guān)門(mén)歇業(yè),人去樓空。其替客戶(hù)“監管”的資金杳如黃鶴。用什么來(lái)保護買(mǎi)房人的“錢(qián)袋”?樓市亟待借鑒股市做法,引入第三方存管。

中介攜款潛逃頻現

  兩個(gè)月前,在上海、深圳等地開(kāi)有門(mén)店的房產(chǎn)中介中天置業(yè),也是一夜之間突然關(guān)門(mén)走人,買(mǎi)房人交付的意向金、定金、購房預付款、部分甚至全部房款不知所終。其在上海的26家門(mén)店全部關(guān)閉,一些買(mǎi)房客戶(hù)反映,存放在公司的首付款、定金及意向金全被卷走,催討無(wú)門(mén)。
  近年來(lái),房產(chǎn)中介公司攜款潛逃的惡劣事件頻頻發(fā)生,給二手房市場(chǎng)帶來(lái)嚴重危害。記者了解到,在中天置業(yè)事件發(fā)生前的半個(gè)月,福建省的福州誠業(yè)房產(chǎn)也發(fā)生了老板卷款“蒸發(fā)”之事。2006年,天津市匯眾房產(chǎn)一夜之間全線(xiàn)停業(yè),1.5億元房款不翼而飛;2005年,安徽省當時(shí)規模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤,涉及金額達6000余萬(wàn)元。

交易資金疏于監管

  房產(chǎn)中介輕而易舉地攜客戶(hù)巨額房款潛逃,充分暴露了當前二手房市場(chǎng)在資金監管方面存在巨大漏洞。
  其一,房款經(jīng)中介公司過(guò)手時(shí),客戶(hù)資金與中介公司自己的資金并不分賬戶(hù)管理。這就導致客戶(hù)購房資金事實(shí)上處于中介公司的獨立控制狀態(tài),在交付賣(mài)家之前,“想怎么花就怎么花”。
  目前,中介公司接收客戶(hù)房款的流程分兩種:一種是門(mén)店業(yè)務(wù)員首先將房款移交給分行經(jīng)理,由分行經(jīng)理轉交給區域經(jīng)理,時(shí)間約3天。之后,區域經(jīng)理將款項直接打到中介總部的指定資金賬戶(hù)上。大多數中小房產(chǎn)中介都采用這一流程。
  事實(shí)上,買(mǎi)房人的資金在各流轉環(huán)節隨時(shí)都有可能發(fā)生流失。另一種是,一些規模較大的房產(chǎn)中介在過(guò)手二手房交易資金時(shí),由客戶(hù)通過(guò)POS機將錢(qián)款直接劃入公司賬戶(hù),避免業(yè)務(wù)員接觸現金,交易的安全度稍高。
  但大多數中介公司都沒(méi)有設立一個(gè)獨立的專(zhuān)款賬戶(hù),而是將客戶(hù)資金與公司的日常運作資金放在同一賬戶(hù)上。到目前為止,政策法規方面也沒(méi)有規定資金應該存放在什么地方。這就讓中介公司有空子可鉆,在實(shí)際交易過(guò)程中,要求購房資金放在中介公司的賬戶(hù)甚至中介公司業(yè)務(wù)員的私人賬戶(hù)里。據了解,“創(chuàng )輝租售”號稱(chēng)“替客戶(hù)監管資金”的賬戶(hù),其實(shí)就是其公司兩位高層的私人賬戶(hù)。
  其二,房款在中介手中滯留時(shí)間過(guò)長(cháng),又缺乏有效監管,在股市火熱的情況下,中介公司利用房產(chǎn)交易辦理手續的時(shí)間差,擅自動(dòng)用客戶(hù)資金“打新股”、甚至炒股的情況日益增多。
  上海市智恒加誠房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總裁黃建明說(shuō),一筆資金在中介賬上的時(shí)間前后大概有45天,一家大中介公司賬面上替客戶(hù)保管的房款基本上有幾千萬(wàn)元之巨。一些另有所圖的中介公司,往往以交易安全為名,竭力說(shuō)服客戶(hù)由中介公司代為管錢(qián),以便截流之后作為自己的資金沉淀。如“創(chuàng )輝租售”甚至設立 “監管獎勵”制度,凡業(yè)務(wù)員成功勸說(shuō)下家把定金、首付或者尾款打到公司賬戶(hù)的,即可獲得獎勵。
  問(wèn)題是,中介挪用客戶(hù)錢(qián)款一般很難被外部發(fā)現。在樓市行情旺時(shí),中介手里的現金流很大,只要后面還有成交,就會(huì )有源源不斷的資金來(lái)填補前面的窟窿。只有遇到交易冷清時(shí),資金鏈斷裂,中介才會(huì )爆倉。但對買(mǎi)房人來(lái)說(shuō),為時(shí)已晚,風(fēng)險已經(jīng)失控。

封堵挪資“黑洞”

  對于大多數老百姓而言,購房款是全家甚至幾家人(父母及自身)的多年積蓄。在二手房市場(chǎng)尤為如此。如何保障交易環(huán)節的資金安全,不僅涉及購房人利益的保護,更關(guān)乎整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
  要保障二手房市場(chǎng)的良性、有序發(fā)展,解決交易資金的安全問(wèn)題迫在眉睫。
  而對交易資金的疏于監管,正是房產(chǎn)中介卷款潛逃事件屢禁不止的原因所在。事實(shí)上,中介公司根本不具有承擔監管交易資金安全風(fēng)險的能力。記者了解到,房產(chǎn)中介公司的注冊資金和固定資產(chǎn)一般都不大,其注冊資金和固定資產(chǎn)總額與每月公司賬戶(hù)上進(jìn)入的資金量相比,是小巫見(jiàn)大巫。對于絕大多數房產(chǎn)中介而言,一旦公司內部員工卷走房款,或者房款被挪作投資虧本,中介公司自身無(wú)力償還。這就要求在二手房市場(chǎng)建立交易資金第三方監管制度,即引入證券市場(chǎng)的第三方存管模式——股民資金不是存放在證券公司的賬戶(hù)上,而是存放在銀行;銀行作為無(wú)利害關(guān)系的獨立第三方,存管客戶(hù)資金。
  日前,上海已在試點(diǎn)建立二手房交易資金結算平臺。根據規定,每筆交易都須在這個(gè)平臺設立子賬戶(hù),所有房款打入賬戶(hù)中。交易過(guò)戶(hù)后,房產(chǎn)中介書(shū)面通知結算平臺劃轉房款至賣(mài)方賬戶(hù)。如交易不成功,則錢(qián)款悉數歸還買(mǎi)房人。中介不再經(jīng)手房款。這一監管新策已在一家銀行、一家中介公司以及兩家房貸公司之間進(jìn)行小范圍試點(diǎn),今年將全面推廣。

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