一家店鋪的裝修正在緊張進(jìn)行中

　　新年伊始，《北京市房屋租賃管理若干規定》開(kāi)始實(shí)施，規定中刪除了“住宅禁商”、“禁止二房東”等條款。一石激起千層浪，各方對此爭論不斷。

要與《物權法》保持一致

　　2007年10月1日新《物權法》開(kāi)始實(shí)施，新法律規定：業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權。同時(shí)，《物權法》還規定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
　　北京市法制辦相關(guān)人士表示，為避免與全國人大通過(guò)的《物權法》沖突，本市《房屋租賃管理辦法》最終出臺時(shí)，將刪除征集意見(jiàn)稿中有關(guān)“禁止民宅商用的規定”。
　　北京市建委租賃處處長(cháng)羅洪京曾對媒體表示：“《辦法》目前已經(jīng)遞交北京市法制辦公室，正在修訂之中�！掇k法》的修改是為了與《物權法》保持一致�！�
　　北京市律師協(xié)會(huì )物權法專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任蔡耀忠律師認為：“《物權法》并沒(méi)有絕對禁止‘民宅禁商’，而《辦法》修改是為了避免和上位法沖突。應該說(shuō)，《物權法》中靈活處理民用住宅用途的做法，也是國家立法機關(guān)尊重公民私有財產(chǎn)權利的結果�！�
　　于是在2007年12月２６日，北京市工商局對外宣布，北京已放寬對使用住宅樓內的房屋以及其他未取得合法房產(chǎn)證明的房屋從事經(jīng)營(yíng)的登記注冊條件。在《關(guān)于解決無(wú)證照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以及其他經(jīng)營(yíng)住所問(wèn)題的意見(jiàn)》規定，申請人在申請登記注冊時(shí)，只要提交住所使用證明、由申請人簽署的將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房而做出承諾的《住所登記表》、住所所在地居民委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件，登記機關(guān)即可辦理登記注冊。由此，民宅禁商開(kāi)始解禁。

調查：八成居民不贊成

　　據北京市工商局登記注冊處處長(cháng)賀慶財介紹，放寬民宅商用的登記注冊條件，主要是解決無(wú)照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及其他經(jīng)營(yíng)住所問(wèn)題。目前，無(wú)照經(jīng)營(yíng)已成為北京城市管理的突出問(wèn)題，住宅樓內無(wú)照經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題已引起了居民的不滿(mǎn)。北京民宅商用相關(guān)政策的出臺，符合國家工商總局《關(guān)于住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）登記有關(guān)問(wèn)題的通知》的精神和北京市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強食品安全專(zhuān)項整治的若干意見(jiàn)》的規定，體現了《物權法》中居民自治的原則。
　　我愛(ài)我家經(jīng)紀公司副總胡景暉認為，人們對“民宅商用”不應抱太大希望。第一，工商部門(mén)如果允許民宅注冊辦公，肯定會(huì )有一定的限制條件；第二，如果工商部門(mén)不限制，也會(huì )受 “業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”的限制。目前，怎樣確定是否有利害關(guān)系，有利害關(guān)系全體業(yè)主的范圍如何定，如何算征得了業(yè)主同意等問(wèn)題還沒(méi)有確定。但可以確定的是，要征得有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意是非常困難的。因此，《物權法》的通過(guò)和《房屋租賃管理辦法》刪除“民宅禁商”，不代表住宅可以商用，還需要更詳盡的司法解釋和更多的司法實(shí)踐。
　　通州新華聯(lián)小區業(yè)主張先生在接受《市場(chǎng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō):“民宅禁商不能一刀切，而應當根據實(shí)際情況，由相關(guān)業(yè)主自己決定。如果使用人不給他人帶來(lái)衛生、噪音、安全等隱患，又經(jīng)過(guò)鄰居同意，就應該可以注冊辦公。比如一些個(gè)人畫(huà)室、網(wǎng)上商店等�！睋�記者了解，在新華聯(lián)小區內有多家網(wǎng)店，很多都是在網(wǎng)上銷(xiāo)售服裝、鞋帽、家居用品等，很受附近居民的歡迎，周?chē)�小區的居民還可以送貨上門(mén)或者上門(mén)選貨。
　　也有業(yè)主堅決反對解除“民宅禁商”。家在雙榆樹(shù)北里的王小姐說(shuō):“《物權法》規定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意�！段餀喾ā凡荒転E用，即使你有所有權，也不能沒(méi)有限制。餐館開(kāi)到大半夜，怎么可能不擾民？”
　　如果把商業(yè)拆分一下的話(huà)，大致可分為餐飲娛樂(lè )和辦公兩大類(lèi)。業(yè)主對于餐館娛樂(lè )一類(lèi)，是“既愛(ài)又恨”；而對于辦公一類(lèi)，恐怕叫好的就不多了。一方面居住在辦公房間周邊業(yè)主的正常生活很有可能被打破；另一方面，小區的安全難以保證。
　　在有1230人參與的專(zhuān)項調查中，近八成參與者表示居住的居民樓內有民宅商用現象。而表示不贊成解禁的占到了絕大多數，為67%，而贊成者不足1/4。擾民、社區安全和環(huán)境成為了主要集中的問(wèn)題。

工商：必需滿(mǎn)足3個(gè)條件

　　市工商局登記注冊處處長(cháng)賀慶財對媒體表示，目前只有滿(mǎn)足3個(gè)條件的樓盤(pán)允許在樓內開(kāi)辦公司:一是必須經(jīng)過(guò)樓盤(pán)內全體業(yè)主的書(shū)面授權同意；二是整棟樓內的住戶(hù)都是商��；三是整個(gè)樓盤(pán)在設計之初就按商業(yè)項目設計、建造，目前按照商業(yè)項目管理，達到商住的硬件使用條件。另外，還要求在樓盤(pán)及周邊可能有利害關(guān)系的小區內張貼公告，征求意見(jiàn)，沒(méi)有異議才被允許。這些樓盤(pán)不再要求住宅性質(zhì)必須變更為“商業(yè)”，可以集體辦理備案手續。
　　對于住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未經(jīng)業(yè)主管理規約和有利害關(guān)系的業(yè)主同意的，工商管理部門(mén)將不予登記注冊。

居委會(huì )：沒(méi)接到解禁文件

　　賀慶財表示，住宅樓及底層規劃為商業(yè)用途的房屋都不得從事餐飲服務(wù)、歌舞娛樂(lè )、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所、生產(chǎn)加工和制造、經(jīng)營(yíng)危險化學(xué)品等涉及國家安全、存在嚴重安全生產(chǎn)隱患、影響人民身體健康、污染環(huán)境、影響生命財產(chǎn)安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
　　與此同時(shí)，住宅樓內開(kāi)公司，須征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意，由居委會(huì )或業(yè)委會(huì )出具相關(guān)證明。證明好開(kāi)么？
　　望京街道辦事處社區辦的一名工作人員表示，從行政關(guān)系隸屬來(lái)講，居委會(huì )接受民政局的領(lǐng)導，開(kāi)證明、為文件蓋章都是參照民政局下發(fā)的紅頭文件里的相關(guān)規定進(jìn)行�！叭绻�有這個(gè)規定，應該由工商和民政局聯(lián)合下發(fā)一個(gè)文件�！痹撠撠熑吮硎�，他們沒(méi)有接到關(guān)于民宅商用解禁的任何文件，居委會(huì )不可能提供相關(guān)的證明。
　　世紀城晴雪園社區居委會(huì )主任邢懷清則表示，如果說(shuō)相關(guān)部門(mén)把這樣的權利下放，就應該給各區街道統一開(kāi)會(huì )指導，出臺相關(guān)細則，比如究竟怎么開(kāi)具證明，具體格式是怎樣的？而不應該這么籠統。
　　石景山天翔社區居委會(huì )的周麗萍則表示，如果遇到申請在住宅開(kāi)公司，居委會(huì )只能逐級向上請示，然后走訪(fǎng)相關(guān)的業(yè)主�！白尵游瘯�(huì )開(kāi)證明我覺(jué)得不合適，會(huì )產(chǎn)生很多問(wèn)題�！�
　　專(zhuān)門(mén)研究《物權法》的對外經(jīng)濟貿易大學(xué)法學(xué)院副教授徐海燕指出，此次調整明確了居委會(huì )、業(yè)委會(huì )以及業(yè)主的權利。但對于“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍究竟怎樣界定，《物權法》并沒(méi)有做出明確規定，缺乏可操作性。

專(zhuān)家：民宅商用規定有待細化

　　“有關(guān)民宅是否禁止商用的問(wèn)題，《物權法》沒(méi)有一刀切，但是它為地方政府具體實(shí)施提供了細化的空間�！敝袊�政法大學(xué)法學(xué)院副教授王建勛告訴記者，雖然《物權法》第七十七條明確規定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”，但是，“有利害關(guān)系的全體業(yè)主”范圍并不明確，而且“如何算是征得了業(yè)主同意”也不明確。
　　王建勛副教授表示，北京市法制辦可以在《物權法》規定的框架下，制定更細化的規定，比如協(xié)調有關(guān)部門(mén)在有關(guān)“民宅商用”執照審批等方面作出嚴格規定。