英法：歷史形成“住商兩用”　特色鮮明受保護

　　在歐洲，尤其是英國和法國這樣的國家，民宅商用有很長(cháng)的歷史。像法國的咖啡館，英國的舊書(shū)店，基本以家庭經(jīng)營(yíng)為主，而且大多是兩三層的建筑，上面是住房，下面是商店，這類(lèi)建筑是歷史形成的，不僅實(shí)用，而且還是該國傳統生活方式的一部分，為此，被當地政府列為保護和鼓勵的范圍。

　　法國：

　　有報道說(shuō)，巴黎是世界上少數拒絕轉變的城市之一，眾多古老不變的咖啡館就是最好證明。法國人解釋說(shuō)，盡管這些建筑是住商兩用，但因為咖啡文化成了一種精神象征，而且還體現著(zhù)法國人的傳統和特有的文化，因此將其保留。
　　咖啡館在巴黎是一種文化，也是一種時(shí)尚。巴黎市區不大，卻有大大小小12000多家咖啡館。巴黎是個(gè)講究整潔、干凈的城市，但對咖啡館門(mén)外的 “違章建筑”一直視而不見(jiàn)。幾百年來(lái)，杰出人物在巴黎進(jìn)進(jìn)出出，留下不少逸事。在蒙帕納斯百年老店的咖啡館內，很多桌子上都有一個(gè)皮質(zhì)的牌子，上面刻著(zhù)一個(gè)世紀前曾坐過(guò)的客人的名子，其中有畢加索、拉威爾、阿波利內爾。拿破侖當年曾在咖啡館內以帽子抵押賬單而留下了一段歷史談資。在巴黎每一個(gè)街角，古老文明都和現代文明共生共榮。法蘭西民族將兩種文明巧妙、和諧地糅合其中。
　　當然，法國對其他建筑還是進(jìn)行嚴格管理的，無(wú)論租用商業(yè)建筑或民宅，經(jīng)營(yíng)者都必須持有法國商業(yè)管理局的營(yíng)業(yè)執照，所經(jīng)營(yíng)的項目不得隨意變更。房主也必須擁有該局核發(fā)的準許出租商業(yè)用房證書(shū)。

　　英國：

　　英國這個(gè)古老的國家同樣也對老住商兩用房子采取了保護政策。到過(guò)英國的人知道，英國的舊書(shū)市場(chǎng)歷史悠久，而且全國所有城市都有舊書(shū)店，報刊上經(jīng)常有收購舊書(shū)信息。
　　在首都倫敦，古街老巷縱橫交錯，曲徑通幽。然而，幾十年來(lái)城市無(wú)論擴寬街道，還是建新的公共設施，建筑部門(mén)都毫無(wú)例外地在努力保護街巷古老特色。尤其是那些專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售圖書(shū)的店鋪，組成了倫敦一道特有的文化風(fēng)景線(xiàn)。在那里，不準車(chē)輛通過(guò)，只許可人們步行。
　　查林十字路是其中最有名的古街之一，地處城中心�？梢栽谀抢镎业礁鞣N類(lèi)型和規模的書(shū)店，其中既有陳設闊氣的大書(shū)店，又有早年狄更斯時(shí)代遺留下來(lái)的小書(shū)鋪。這些光線(xiàn)不足的小書(shū)鋪看上去格外簡(jiǎn)陋寒酸，但倫敦人卻對這些陳舊甚至破敗的古街老巷情有獨鐘，這是因為它們飽經(jīng)風(fēng)霜，在歷史的長(cháng)河中一點(diǎn)一滴地把城市的底蘊積累起來(lái)，從而構筑了城市品位的堅實(shí)基礎，打造出璀璨的城市文化。

血、火教訓促香港禁止住宅商用

　　住宅商用曾經(jīng)是我香港特區相當普遍的現象，但上世紀80年末開(kāi)始，這種現象逐漸減少，目前已經(jīng)不多見(jiàn)。據報道，這一問(wèn)題的解決是由于香港發(fā)生了幾起商住樓失火事件并造成巨大人員和物質(zhì)損失后，香港政府才決定取消了商住兩用這種物業(yè)形式，明確規定“出租房屋只許做住宅用途”。
　　據報道，為了制止商住兩用現象產(chǎn)生，香港政府在印制好的租賃合同上明確規定“出租房屋只做住宅用途”。如果有人在香港小區住宅樓里開(kāi)公司，該人與外界來(lái)往的信件一旦被物業(yè)發(fā)現，物業(yè)辦公室首先會(huì )給這個(gè)人發(fā)一封信，告知他小區內不能開(kāi)公司。如果此人不聽(tīng)勸說(shuō)，仍我行我素，物業(yè)會(huì )再發(fā)第二封信，并提出警告：盡快關(guān)閉公司，否則將承擔法律責任。過(guò)一段時(shí)間該人對物業(yè)的警告依然置若罔聞，物業(yè)就會(huì )送去律師信。因為該人已被起訴到法院，將面臨包括責令取締公司和承擔賠償責任等相關(guān)法律的處罰。
　　但香港也不是絕對禁止住宅不能商用，如果有人要將建筑物一層改變房屋原來(lái)的用途開(kāi)底商，必須到當地政府相關(guān)部門(mén)備案報批。房屋用途改變后，還需要相應補交土地出讓金。因為在香港，不同性質(zhì)的土地，出讓金的價(jià)格也不一樣，一般是住宅用地最便宜，商業(yè)用地較貴。
　　據報道，香港也曾經(jīng)出現過(guò)商住樓熱，有些樓盤(pán)出售時(shí)還聲明允許“商住兩用”，而且也確實(shí)有人把公司注冊到自己家里，不過(guò)基本都是一人公司，或一家人的公司，但凡是在家開(kāi)公司的人大都會(huì )小心翼翼，擔心住宅電話(huà)通過(guò)媒體傳播出去用作商業(yè)用途，電信部門(mén)會(huì )首先將電話(huà)掐斷，而且有關(guān)部門(mén)也會(huì )進(jìn)行相應處罰。
　　有媒體報道說(shuō)，香港之所以禁止商住樓，是因為住宅的防火和防盜規范是與寫(xiě)字樓不同，另外，商住混雜還造成許多不便，在出現了幾起商住樓失火事件后，香港政府取消了這種商住混雜的形式。有人說(shuō)，香港實(shí)行“住宅禁商”政策是“血與火”教訓的結果。

美國：住宅商用審批嚴格

　　美國是現代資本主義國家的典型，長(cháng)期以來(lái)被視為典型自由市場(chǎng)經(jīng)濟，美國《國家授權法》對商業(yè)規劃做了明確規定：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)只允許在符合規定用途的區域內設置，在不符合規定的區域建店是絕對不允許的。
　　在美國，各城市的商業(yè)規劃一經(jīng)批準，不得隨意變動(dòng)；如需變更，則啟動(dòng)區域規劃變更程序。商業(yè)規劃的原則是使商業(yè)設施對環(huán)境帶來(lái)有益影響，反對雜亂無(wú)章，為此，城市內臨街居民建筑底部不能隨意開(kāi)設商店。
　　然而到過(guò)美國的人也會(huì )發(fā)現，美國的一些城市也有“商住兩用樓”這種形式，但僅限于兩層樓，上層作為居住用房，下層作為辦公或商業(yè)用房。這主要是因為兩層樓在發(fā)生火災等特殊情況時(shí)比較好處理，而對于高層商住兩用房，由于人員較多、構成復雜，消防、保安若出現問(wèn)題會(huì )嚴重得多。即便是這種建筑，如果開(kāi)商店也必須經(jīng)過(guò)有關(guān)機構批準，主管部門(mén)要求業(yè)者必須有獨立的出入通道，必須安裝防火、防盜設備，妥善處理垃圾和廢物。同時(shí)管理部門(mén)還向制造噪音較大的酒吧、游戲場(chǎng)等場(chǎng)所征收環(huán)境污染費，促使這些商家使用隔音材料，采用低噪音空調設備等。對造成騷擾、破壞居民隱私、形成各種污染的行業(yè)，主管部門(mén)會(huì )在營(yíng)業(yè)審核時(shí)嚴格把關(guān)，污染大、嚴重擾民的將不會(huì )獲批。
　　在住宅集中地段，為了盡量方便居民，一般會(huì )批準在街角等處適當開(kāi)設加油站、小型便利店、藥房和雜貨店以及快餐館等，讓居民在住處附近可以得到便利的服務(wù)，而不需要到較遠的超級市場(chǎng)買(mǎi)牛奶、藥品等，同時(shí)也為該地區提供了適當的就業(yè)機會(huì )。而這些店鋪都不設在樓區之間，即使工作人員上下班，也不會(huì )打擾住戶(hù)。

德國：住戶(hù)利益至上

　　在德國，原則禁止違反住房規劃用途而將建筑物商用，否則，房主將會(huì )因違背建筑物使用目的而受到處罰。當然也不是“一刀切”，如果一家規模不大的公司申請使用住房做設計室或辦公室等，可視情況予以批準。但限制非常嚴格，如公司業(yè)務(wù)基本要通過(guò)電話(huà)處理，每天接待的顧客人數最多不超過(guò)兩人。如果進(jìn)駐的公司有員工，而且也經(jīng)常有顧客光臨，或者還利用被周?chē)�鄰居�?tīng)到聲音的機器，這種公司即便獲得了準許，一旦被發(fā)現也會(huì )被取締。
　　在德國，民用住房不能出租用以開(kāi)辦商店、飯館、理發(fā)館等。這主要是為了保護住戶(hù)的利益。德國媒體曾報道過(guò)這樣一條消息：一位女士在自己住房?jì)乳_(kāi)設了一個(gè)私人幼兒園，每天只有4個(gè)孩子，但最后也被法院判決取消，理由是“有顧客經(jīng)常往來(lái)，影響鄰居”。
　　據報道，德國對民用住宅商用規定如此嚴格有其歷史原因。早在1956年，當時(shí)的西德聯(lián)邦議院就通過(guò)了《商店關(guān)門(mén)法》。該法規定德國商店的營(yíng)業(yè)時(shí)間在周一至周五每天7時(shí)至 18時(shí)，周六從6時(shí)至14時(shí)�！渡痰觋P(guān)門(mén)法》的出臺是因為德國人認為晚上和周日是與家人、朋友相聚的時(shí)間，不是購物時(shí)間。特別是周日，是典型的德國一家人進(jìn)行宗教活動(dòng)、散步或進(jìn)行運動(dòng)的時(shí)間。另外，制定《商店關(guān)門(mén)法》也是為了保護勞工權利。德國各聯(lián)邦州還通過(guò)了與《商店關(guān)門(mén)法》相類(lèi)似的各種法規，如限制工廠(chǎng)的工作時(shí)間，許多工廠(chǎng)到17時(shí)就全部停產(chǎn)。
　　隨著(zhù)德國國力逐步強大，居民戶(hù)外活動(dòng)和外出就餐的幾率增加，晚上回家時(shí)間也逐漸延后，德國聯(lián)邦議院對《商店關(guān)門(mén)法》進(jìn)行了多次修改，2003年，將周一至周六商店關(guān)門(mén)時(shí)間統一修改為 20時(shí)，但是周日商店不得營(yíng)業(yè)這一條款沒(méi)有改變。
　　為方便民眾，《商店關(guān)門(mén)法》也規定了一些例外。如面包店和報刊、飲料小賣(mài)部等營(yíng)業(yè)時(shí)間更長(cháng)一些，火車(chē)站、機場(chǎng)、旅游景點(diǎn)、加油站的商店營(yíng)業(yè)時(shí)間也有例外規定。鑒于餐館在德國不屬于商店，所以周日也可以營(yíng)業(yè)，但周日餐館停止營(yíng)業(yè)很早。
　　德國人自己說(shuō)，禁止民用住宅商用，主要目的還是為給居民創(chuàng )造一個(gè)安詳而寧靜的生活環(huán)境。與其讓樓下的商店燈火通明，不如讓自家人在昏暗燈光下圍在一起看電視節目來(lái)得實(shí)在。這就是許多德國人的生活觀(guān)。