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| 2008-01-23 陳思進(jìn) 來(lái)源:市場(chǎng)報 |
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 中國房地產(chǎn)指數系統的數據顯示，“在2007年的最后幾個(gè)星期，北京的房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下降，最后一周跌幅超過(guò)了20%�！�
那么我們該怎樣評估一個(gè)地區的房?jì)r(jià)是否合理，是否存在泡沫，從而盡量控制房?jì)r(jià)，以避免由于房?jì)r(jià)的下跌而引發(fā)經(jīng)濟衰退呢？
大家知道，在衡量一個(gè)股票的價(jià)格是否被高估時(shí)，我們通常用的是P/E（PricetoEarning，國內翻譯成市盈率，也就是股價(jià)收益比），也就是價(jià)格和所得之比。比如宏利金融集團（ManulifeFinancial）的股票（紐約證交所：MFC）目前的P/E值在12到13之間，屬于合理價(jià)位。而如果超過(guò)15就所謂overvalued（高估）了。當然，在個(gè)股的具體分析時(shí)，還要看那個(gè)公司是成長(cháng)型，還是成熟型的等等，不過(guò)無(wú)論如何，要是超過(guò)
20，就有泡沫之嫌了。同樣，看一個(gè)地區的房?jì)r(jià)有沒(méi)有泡沫，首先也可用一個(gè)類(lèi)似的值來(lái)判斷：P/R值（PricetoRent，房?jì)r(jià)和租金比），一般在
10到15之間屬于合理范圍。如筆者目前居住的地區，一套二居室的豪華公寓平均價(jià)格在45萬(wàn)加元左右，而年租金在3萬(wàn)上下。P/R值15，雖還算合理，但顯然房?jì)r(jià)已經(jīng)不低了。
大家可以按照這一方式計算一下在北京、上海等地的情況，在北京，平均房?jì)r(jià)在五環(huán)附近每平方米已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)元，一套60至70平方米的房，至少要80萬(wàn)至100元萬(wàn)，而年租金能夠收到3萬(wàn)至4萬(wàn)元應該是合理的，也就是P/R值在20至33之間，應該是比較高的。
其次是房?jì)r(jià)和收入比，也就是當地的平均房?jì)r(jià)和當地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之間屬于合理，而超過(guò)6就離譜了。再拿多倫多來(lái)說(shuō)事兒，多倫多這兩年房?jì)r(jià)漲得也很快，平均一棟房子的價(jià)格從10年前的20多萬(wàn)漲到了40萬(wàn)加元上下，是所謂的“歷史新高”。而多倫多去年年家庭收入是9萬(wàn)加幣，從目前看房?jì)r(jià)收入比還不到5，雖然還沒(méi)有泡沫，也已經(jīng)快到上限了。
而北京地區，如果以家庭年均收入10萬(wàn)元為基準，按照上面的房?jì)r(jià)計算就是6至10之間。當然中國的發(fā)展不能夠完全按照國外的標準，但是，對于我們計算房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，這些基準標準還是可以參照的，至少我們知道中國與世界的差距有多遠。
以上兩個(gè)方法只要用一個(gè)，就足以判斷一個(gè)地區的房地產(chǎn)價(jià)格是否合理了。不過(guò)每個(gè)地區的房地產(chǎn)都有其特點(diǎn)，如果想再進(jìn)一步研究，還有另一把常用的尺可以用來(lái)衡量。在北美，一般來(lái)說(shuō)，房子每平方米的價(jià)格不應高于當地家庭平均月收入的一半。還是拿多倫多來(lái)說(shuō)吧，平均家庭月收入在7500加元左右，而現在多倫多房?jì)r(jià)每平方米價(jià)格還沒(méi)有超過(guò)3500加元，看來(lái)也還算合理。注意，在北美，一個(gè)房子或公寓的大小是指使用面積，不包括建筑面積。
筆者在北京、上海和其他大城市的親友都說(shuō)，這三把尺里隨便抽一把來(lái)量，他們所在的城市房?jì)r(jià)已經(jīng)不是貴了，而是“巨”貴了，應該算是有泡沫了。那既然有泡沫，房?jì)r(jià)何時(shí)會(huì )跌呢？其實(shí)有沒(méi)有泡沫和何時(shí)跌是兩個(gè)概念。房?jì)r(jià)有沒(méi)有泡沫是可以用以上三個(gè)方式來(lái)確定的；而有泡沫的房地產(chǎn)并不是立馬就會(huì )跌的。耶魯大學(xué)教授希勒曾準確預測了美國網(wǎng)絡(luò )股泡沫的破滅�？伤谝淮翁岢鼍W(wǎng)絡(luò )股的泡沫是在1996年，離真正破滅還有5年之久。而就在這5年間，網(wǎng)絡(luò )股的指數又漲了
150%。我覺(jué)得判斷房地產(chǎn)有否泡沫是以用數學(xué)的統計方式；而判斷何時(shí)下跌則要用心理學(xué)�！都~約時(shí)報》有一個(gè)最精辟的論斷：“當消費者不再相信住房的價(jià)格將上升時(shí)，價(jià)格就將下跌�！边@和股票的何時(shí)下跌是一樣的道理。
另外，如果跌的話(huà)，會(huì )跌多少？既然是泡沫，一旦破滅，房地產(chǎn)的價(jià)格便會(huì )回歸其合理的價(jià)位。也就是回歸至合理的“房?jì)r(jià)租金比”和“房?jì)r(jià)收入比”。大家自己算算吧。
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