隨著(zhù)宏觀(guān)調控的鼓點(diǎn)日漸緊密，房地產(chǎn)企業(yè)在中國內地的發(fā)展環(huán)境正變得越來(lái)越嚴峻。在巨大的資金壓力面前，不少房企排隊等候借力境外資本市場(chǎng)。但是，由于針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施同時(shí)又對資本市場(chǎng)形成影響，導致境外資本市場(chǎng)對于內地房企的態(tài)度明顯審慎，制約了內地房企的資本之路。

結匯不暢

　　“現在頭疼的就是結匯問(wèn)題，由于牽涉到多家相關(guān)部門(mén)、多個(gè)政策規定，在具體操作上十分復雜，而且批復時(shí)間也明顯延長(cháng)�！币幻�外資投資企業(yè)負責人說(shuō)。去年有多個(gè)針對房地產(chǎn)業(yè)的“限外”政策接踵而至，其中7月份發(fā)布的《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》 (130號文)，直接明確地對外資公司結匯進(jìn)行了嚴格限制。
　　不久前，剛剛完成的上海新江灣城F地塊出讓?zhuān)瑑H以招標書(shū)中的掛牌底價(jià)67.5億元人民幣成交。而接手這幅大型商住綜合用地的買(mǎi)家，是此前便已傳聞“疑似定向轉讓”的美國鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司。雖然結果早已在意料之中，但對于業(yè)界人士來(lái)說(shuō)，許多更深層次的問(wèn)題才是值得探討的。
　　“鐵獅門(mén)如何將資金匯入內地，是我們最為關(guān)心的話(huà)題�！币煌赓Y房地產(chǎn)投資機構代表坦言。據了解，參加該幅地塊競拍的企業(yè)，必須在短期內繳納高達7億元人民幣的保證金。由于此次參與規則取消了外幣保證金賬戶(hù)，單單這一設立的巨款門(mén)檻，就已經(jīng)把不少境外企業(yè)攔在門(mén)外。
　　“有一種可能性是，鐵獅門(mén)已在中國投資發(fā)展了項目，因此無(wú)需擔心短期內如何把錢(qián)匯進(jìn)內地的問(wèn)題�！币患覗|南亞投資企業(yè)的相關(guān)人士稱(chēng)。這家已進(jìn)入內地房地產(chǎn)市場(chǎng)多時(shí)的東南亞企業(yè)，一直在低調尋找投資項目。據該人士介紹，由于外匯進(jìn)出耗時(shí)長(cháng)、手續麻煩，公司自進(jìn)入內地房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，匯進(jìn)的前期投資錢(qián)款就一直“沒(méi)想出去”�！凹词褂欣麧欃嵢�，也只會(huì )繼續在中國滾動(dòng)投資�！�
　　而對于一些在港上市的內地房企來(lái)說(shuō)，則是面臨將所籌資金匯回內地的困難，由此引發(fā)“多米諾骨牌”效應——影響到準備赴港上市的內地房企。有市場(chǎng)消息稱(chēng)，為消除投資者擔憂(yōu)，相關(guān)部門(mén)對欲在港上市的內地房企提出征詢(xún)，以了解是否能夠順利將所得資金匯回內地運營(yíng)。     　
　　“如果無(wú)法將所得資金匯回內地，那么內地房企在境外上市就毫無(wú)意義了�！币晃幻駹I(yíng)企業(yè)高層道出了他的憂(yōu)慮。

融資遇冷

　　普華永道發(fā)布的報告稱(chēng)，中國香港地區依然是內地企業(yè)進(jìn)軍國際資本市場(chǎng)的主要平臺。根據該機構提供的數據，受惠于更多內地中型企業(yè)赴港上市，預計2008年在港集資總額有望達到2800億港元，其中，房地產(chǎn)企業(yè)仍是“主力部隊”。
　　“相較于新加坡股市、美國股市，內地房企無(wú)論在傳統習慣還是概念操作上，更易為中國香港的資本市場(chǎng)所接受�！币患彝赓Y投行人士這樣解釋對香港股市“青睞有加”的緣由。但也由于與內地市場(chǎng)形成的密切聯(lián)動(dòng)，也使得香港股市更易受到內地政策的波及。有不少外資投行人士表示，為避免風(fēng)險，如今只愿意接受已設立有離岸企業(yè)的公司的上市業(yè)務(wù)。這樣一來(lái)，對于新近想步入境外資本市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑增設了上市難度。
　　原本有望打響今年內地房企在港上市“第一槍”的“昌盛中國”，卻在公開(kāi)招股截止當天“啞了炮”，宣布擱置上市計劃。根據昌盛地產(chǎn)公布的招股計劃，此次 IPO擬招2.5億股，價(jià)格區間在3.32港元至4.51港元之間，集資額介于8.3億至11.28億港元。該集資額已較之原先預期的20多億港元縮水一半有余，但仍然未能挽回市場(chǎng)頹勢，只能暫時(shí)退卻了事。
　　事實(shí)上，出現這種結果并不意外。市場(chǎng)人士早在之前便稱(chēng)，在內地嚴管外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，市場(chǎng)對其并不抱樂(lè )觀(guān)期望。甚至在香港當地知名金融服務(wù)機構時(shí)富金融的投資建議中，“昌盛中國”被評為“不吸引”。
　　有分析師指出，宏觀(guān)調控政策對于在港上市的內地房企是否會(huì )造成影響，是投資者的關(guān)注焦點(diǎn)。無(wú)獨有偶，2006年調控政策緊鑼密鼓之時(shí)，瑞安房地產(chǎn)就曾在公開(kāi)招股的最后階段，決定將公司的上市計劃延后。雖然從2006年下半年起，直至2007年第三季度，內地房企的股票行情持續高漲。但自去年11月開(kāi)始，隨著(zhù)新一輪宏觀(guān)調控大幕拉開(kāi)，大部分香港股市的地產(chǎn)股進(jìn)入了下降通道，同時(shí)，多只新股在上市當日即跌破發(fā)行價(jià)。
　　與此同時(shí)，由于外匯進(jìn)入內地市場(chǎng)的通道也在日益緊縮之中，這對于原本希冀依靠境外融資擴張的內地房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。去年11月間，碧桂園在上市之后嘗試對外大舉發(fā)債，但最后無(wú)奈推遲；而另一家內地房企雅居樂(lè )向海外投資者發(fā)行31億港元的優(yōu)先票據計劃，最終也只能不了了之。業(yè)內專(zhuān)家認為，市場(chǎng)氣氛不好、定價(jià)不理性，加上外匯流入受監控等各項因素綜合起來(lái)，導致此種結果產(chǎn)生。
　　盡管“紅籌模式”企業(yè)采用“增資擴股”的方式實(shí)現境外融資更為可行，但也有業(yè)內人士表示無(wú)奈，“這種方式同樣會(huì )有能否通過(guò)批復的問(wèn)題�！庇捎谑艿秸�體市場(chǎng)及政策影響，計劃前往境外上市的內地房企可能會(huì )做相應的策略調整。與去年新股較易呈現高市盈率的行情不同，香港敦沛證券投資研究部主管郭家耀曾表示，今年市盈率預測為30倍以上的新股，“恐都難受寵”。

回復理性

　　但也有投資機構人士認為，在港上市新股市盈率的“縮水”，有助于市場(chǎng)回復理性�！斑@對于機構投資者來(lái)說(shuō)是好事，如果市盈率過(guò)高，一旦產(chǎn)生波動(dòng)下調，投資利潤會(huì )遭受威脅。但現在反而是好機會(huì )�！迸c該觀(guān)點(diǎn)相適應，摩根士丹利近期開(kāi)始試圖“唱多”內地地產(chǎn)股，認為過(guò)去一段時(shí)間內，內資地產(chǎn)股累計調整達39%，雖是3年來(lái)最大跌幅，但投資者重新介入內資地產(chǎn)股的時(shí)機已到，“中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(cháng)趨勢沒(méi)有改變�！�