昨日，北京市建設委員會(huì )正式出臺了關(guān)于已購經(jīng)濟適用房的新政策，將執行“老房老辦法，新房新辦法”。但這種政策最終能否發(fā)揮效力，讓經(jīng)適房按照政策設計回歸本意，業(yè)內人士看法不一。

避免“開(kāi)著(zhù)寶馬住經(jīng)適房”

　　北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，“從準入條件到過(guò)程審核，直至二次轉讓都設置了嚴格的限制和考察機制，特別是二次上市時(shí)的回購制和高額收益金，使政策房失去了投資價(jià)值。這將避免政策房性質(zhì)變味，重蹈‘開(kāi)著(zhù)寶馬住經(jīng)濟適用房’的覆轍�！�
　　鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示，從通知的具體內容來(lái)看，一方面明確了價(jià)差的計算方式，避免了之前政策中難以確定同地段商品住房?jì)r(jià)格的麻煩；另一方面，明確了征收比例，并且使未簽訂購房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低，相比“老房”下降60%。
　　另外，新政策也縮減了5年內二手經(jīng)濟適用房“陰陽(yáng)合同”的操作空間，這種“陰陽(yáng)合同”可以令業(yè)主獲得市場(chǎng)價(jià)與原價(jià)間的差價(jià)收益。對此，新政策一方面規定了5年內的二手經(jīng)濟適用房再上市時(shí)，須先提出申請，再由區縣住房保障部門(mén)通過(guò)搖號方式確定購房人。也就是說(shuō)，賣(mài)方只能以原價(jià)出售，且全程都在住房保障部門(mén)的監控之下，很難再簽署以前所謂的“陰陽(yáng)合同”；另一方面，住房保障管理部門(mén)可以直接按原價(jià)回購，因此也就不存在“陰陽(yáng)合同”了。

須檢討市場(chǎng)制度與規則

　　然而，中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容對此卻有自己的看法，“為什么會(huì )有經(jīng)濟適用房？就是因為房?jì)r(jià)太高！如果我們不能夠全面地檢討現行土地制度及房地產(chǎn)市場(chǎng)規則，那么想真正遏制這種錢(qián)權交易是不可能的。經(jīng)濟適用房政策效果也會(huì )微乎其微�！�
　　可以說(shuō)，目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)錢(qián)權交易的廣泛性已經(jīng)成了中國經(jīng)濟發(fā)展的毒瘤，它不僅成為國內房?jì)r(jià)快速飆升的根源，也引發(fā)了中國經(jīng)濟過(guò)熱和資產(chǎn)價(jià)格泡沫，及通貨膨脹率快速上升，而且嚴重敗壞中國市場(chǎng)經(jīng)濟，破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟核心。因此，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)權交易不僅在于事后的檢查，還要從房地產(chǎn)錢(qián)權交易的源頭入手，對房地產(chǎn)市場(chǎng)制度及市場(chǎng)規則進(jìn)行全面檢討，全面地完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度規則。否則只能是頭痛醫頭，腳痛醫腳，能夠達到的效果十分有限。
　　之前，易憲容也發(fā)表過(guò)類(lèi)似的看法。他認為，解決住房問(wèn)題的核心應該是讓90%的人有能力買(mǎi)房。政府應該快刀斬亂麻，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )越發(fā)復雜。

經(jīng)適房政策宜改不宜停

　　回過(guò)頭來(lái)再看現在的經(jīng)適房“漁利”現象嚴重的問(wèn)題。盡管政府出臺回購政策以遏制這種現象，仍有反對的聲音認為，回購制度雖可有效防范經(jīng)濟適用房的投資型消費，但隨著(zhù)房產(chǎn)保值、增值功能的喪失，購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的中低收入人群將面臨通貨膨脹導致的系列損失。
　　在廣州等地，一些專(zhuān)家呼吁，經(jīng)濟適用房應由“補磚頭”轉向“補人頭”。繞開(kāi)開(kāi)發(fā)商環(huán)節，通過(guò)政府直接發(fā)放補貼來(lái)解決中低收入人群的住房問(wèn)題。對這一建議，民間的看法是，方案能夠規避經(jīng)濟適用房投資化傾向，同時(shí)也有利于形成一體化的商品住房市場(chǎng)，但方案的操作性欠缺。
　　而經(jīng)濟適用房的另一個(gè)紛爭議題更是涉及該制度的存亡興廢。由于目前我國經(jīng)濟適用房制度暴露出種種弊端，部分專(zhuān)家認為，經(jīng)濟適用房制度導致了市場(chǎng)的雙軌制，且制度本身漏洞百出，已經(jīng)到了必須叫停的時(shí)候。而與此觀(guān)點(diǎn)截然對立的全國政協(xié)委員任玉嶺等專(zhuān)家認為，國內房?jì)r(jià)之所以居高不下，與目前經(jīng)濟適用房惠及群體過(guò)于狹窄存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
　　“由于滿(mǎn)足不了剛性的自住和改善需求，房?jì)r(jià)根本不可能降下來(lái)�！辈簧俜康禺a(chǎn)專(zhuān)家如是說(shuō)。按照他們的觀(guān)點(diǎn)，經(jīng)濟適用房應該降低門(mén)檻，應該“擴面”，對廣大工薪階層放開(kāi)。
　　而關(guān)于“叫停經(jīng)濟適用房建設”，國家有關(guān)部委明確表態(tài)，經(jīng)濟適用房關(guān)系到民生保障，不宜廢除。與此同時(shí)，個(gè)別地方的擅停行為也遭遇了嚴厲的批評。而對于經(jīng)濟適用房的“擴面”，專(zhuān)家們的主要擔憂(yōu)在于政府財力能否承受。
　　路徑不同的解決方法也在各地初露端倪。一些專(zhuān)家提出，將經(jīng)濟適用房的“保障”功能向廉租房靠攏，擴大廉租房的覆蓋范圍，同時(shí)，通過(guò)開(kāi)發(fā)商以獲取一定期限收益為回報，代建廉租房的方式可以迅速擴大供應量。