【背景】
　　今年的《政府工作報告》中，溫家寶總理提出，要抓緊建立住房保障體系，重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過(guò)市場(chǎng)調節解決。
　　此前，國務(wù)院辦公廳也已發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確規定城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。同時(shí)規定，經(jīng)濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。
　　今年，中央將有68億元資金用于廉租住房制度建設，四項措施即將實(shí)施：一要健全廉租住房制度，加強經(jīng)濟適用住房建設和管理；二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應，增加中小套型住房用地；三要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，抑制不合理需求，防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲；四要加強市場(chǎng)監管，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準入和退出條件，依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。
　　但大力推進(jìn)住房保障體系能否真正實(shí)現“居者有其屋”，讓目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性？嘉賓們對此表示了不同意見(jiàn)，各執一詞。

是否能抑制房?jì)r(jià)

　　可以預見(jiàn)，大量中低價(jià)商品房將在年內陸續面市，而且在今后幾年內將會(huì )持續上市。這些新房的推出，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響？能不能拉低目前的房?jì)r(jià)？還是對現有的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，房?jì)r(jià)將繼續上揚？
　　正方
　　易憲容：大力推進(jìn)中低價(jià)商品房建設肯定對抑制房?jì)r(jià)有很大作用。就目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)漲得過(guò)快過(guò)高，主要原因不是所謂的市場(chǎng)供求問(wèn)題，而是因為住房成為一種投資。銀行低成本及便利的金融杠桿，加上前些時(shí)候政府對房?jì)r(jià)的隱性擔保，房地產(chǎn)的投資肯定是無(wú)限的。越來(lái)越多的信貸資源隨居民對房地產(chǎn)價(jià)格持續膨脹的預期，而投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，當無(wú)限的投資需求來(lái)追逐有限住房供給時(shí)，房?jì)r(jià)必然迅速推高，這就是2007年房?jì)r(jià)快速上漲的根本原因。而今年的政府工作報告，明確把房地產(chǎn)市場(chǎng)規定為消費市場(chǎng)，改變了以往的住房消費模式，有利于消除炒地炒房現象。所以，2008年中低價(jià)房的房?jì)r(jià)會(huì )下跌，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )發(fā)生根本性變化。
　　郁鴻勝：過(guò)去，中低價(jià)位商品房推出力度不夠。一些購買(mǎi)高檔房作為第二套房的居民，傾向于把第一套房出租或賣(mài)出，來(lái)補貼購買(mǎi)第二套房的支出，造成二手房不會(huì )以低價(jià)賣(mài)出，從而提升了二手房市場(chǎng)的整體價(jià)格。但購買(mǎi)二手房的，往往是買(mǎi)不起一手房的中低收入家庭，這就形成惡性循環(huán)，房?jì)r(jià)總是上漲，而中低收入家庭總是買(mǎi)不起一手房。大力建設中低價(jià)商品房，降低了中低收入家庭購買(mǎi)第一套房的支出，使得二手房?jì)r(jià)格回落，循環(huán)往復，整個(gè)房?jì)r(jià)指數下降，炒房幾率也相應減小。而普通住房房?jì)r(jià)的下跌讓老百姓看到樂(lè )觀(guān)前景，對抑制房?jì)r(jià)有技術(shù)性作用。當然，這種抑制作用在結構上是不均勻的。
　　反方
　　尹伯成：隨著(zhù)中低價(jià)商品房的大力推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交也將以單價(jià)較低的中小戶(hù)型商品房為主，這就在總體上拉低了平均房?jì)r(jià)。但高檔房本身面向購買(mǎi)力強的高收入家庭，加上高價(jià)房本身有其堅持高價(jià)的條件，如地處黃金地段等，房地產(chǎn)均價(jià)的下降，不代表高檔商品房的價(jià)格也會(huì )降下來(lái)。
　　陳晟：整體而言，之前房?jì)r(jià)非理性的漲幅即將趨緩。但住房保障體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)是兩個(gè)體系，對于某一些屬于稀缺資源、整體供應量不大的高檔商品房來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)不會(huì )受到太大影響。中低價(jià)商品房的價(jià)格優(yōu)勢，只是帶動(dòng)靠近保障性住房周邊的非保障性住房?jì)r(jià)格下跌。

廉租房比例占多少最合適

　　隨著(zhù)住房保障體系的建立，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的格局。在這個(gè)新的藍圖里，廉租房、普通商品房、高檔商品房應該各自占據多大的份額，才能夠讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧發(fā)展？
　　正方
　　尹伯成：目前，廉租房所占比例實(shí)在太低了，應該隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展水平的提高而逐步增多。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)應該形成與各類(lèi)社會(huì )群體分布相對應的結構，各類(lèi)型的房子都應該建設起來(lái)，滿(mǎn)足各類(lèi)人的需要。以普通商品房為主體，高檔商品房只是少量，這與社會(huì )群體中普通百姓占主體，高收入者占少數相對應，而不是像現在這樣一個(gè)模式，什么房子都貴。
　　陳晟：未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變幻，是一個(gè)很大的研究課題，不能一概而論。政府政策是分層級的，調控政策照應短期，產(chǎn)業(yè)政策照應中長(cháng)期，而保障政策照應長(cháng)期。理論上，住房保障體系應該一直存在，只要還有百姓買(mǎi)不起房，政府的保障政策就不能停止。目前，超出常規的保障力度，是對過(guò)去政策缺位的一種補償，是階段性手段，即使降低市場(chǎng)效率，給整體資源造成損失，也是必須要承受的，開(kāi)發(fā)商應該理解這一點(diǎn)。未來(lái)，通過(guò)市場(chǎng)化手段，通過(guò)政府宏觀(guān)調控，各類(lèi)型的房地產(chǎn)將會(huì )達到一個(gè)平衡點(diǎn)，但究竟要付出多少效率代價(jià)，在什么點(diǎn)上平衡，還未得知。
　　易憲容：今年政府提出的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)幾大任務(wù)，不僅是要調整中國房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結構，而且明確指出發(fā)展中低價(jià)位產(chǎn)品。
　　反方
　　郁鴻勝：未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局如何，現在很難斷定。但有一點(diǎn)，廉租房的比例理應越來(lái)越小。因為隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，人民生活生平上升，中低收入群體理應越來(lái)越少，由此面向中低收入家庭推出的廉租房也應該降低比例。不過(guò)，要形成房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序、平穩發(fā)展的格局，必須經(jīng)過(guò)國家宏觀(guān)調控，循序漸進(jìn)，經(jīng)過(guò)若干年的發(fā)展才有成效，而不是只要政策出臺就能發(fā)揮效力。

“夾心層”住房問(wèn)題能否解決

　　《政府工作報告》中明確提出“增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應，增加中小套型住房用地”。在這一說(shuō)法的背后，是否表明住房保障體系的覆蓋面將超越廉租房，同時(shí)解決“夾心層”的住房問(wèn)題？收入高于廉租房門(mén)檻、而又低于能夠購買(mǎi)商品房要求的大量社會(huì )“夾心層”們的住房問(wèn)題，究竟應該怎么來(lái)解決？
　　正方
　　易憲容：住房保障體系是一個(gè)全覆蓋的體系，政府重點(diǎn)保證廉租房，但不是說(shuō)住房保障體系只是廉租房。廉租房只是其中的一小部分。住房保障體系是讓所有居民都有房住，居者有其屋，“夾心層”自然也包括在內�！墩�府工作報告》中關(guān)于房地產(chǎn)的內容，基本上肯定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)就是讓人民安居樂(lè )業(yè)的市場(chǎng)。
　　郁鴻勝：大力建設住房保障體系，也可以對“夾心層”的住房問(wèn)題起到解決作用。當然，國家推行住房保障體系的重點(diǎn)在于保障中低收入家庭，但這種保障是具有延伸效應的，是一個(gè)逐步影響其他收入階層住房問(wèn)題的作用過(guò)程。從長(cháng)遠看，政府先集中力量解決中低收入階層的住房問(wèn)題，然后逐步向上擴散至“夾心層”，再繼續延伸至“夾心層”以上的中等收入者，以及其他有住房問(wèn)題的階層�？偠�言之，住房保障體系是一個(gè)系統，應該對各類(lèi)人群都發(fā)揮作用。
　　反方
　　尹伯成：“夾心層”上不著(zhù)天，下不著(zhù)地，政府主要通過(guò)加大經(jīng)濟適用房建設來(lái)解決“夾心層”的住房問(wèn)題。中小戶(hù)型的普通商品房也是針對“夾心層”中收入較高的部分以及廣大中等收入者而建設的。但問(wèn)題關(guān)鍵在于，各地方政府能否真正落實(shí)中央各項政策，單是停留在報告上是無(wú)濟于事的。雖然落實(shí)政策也要逐步實(shí)現，但地方政府有沒(méi)有落實(shí)政策的決心和財力都是問(wèn)題。這就要看地方政府能不能把構建和諧社會(huì )落實(shí)在行動(dòng)上。提高“夾心層”的收入，國家也應該在信貸上、稅收上加以支持，這樣才能有計劃有步驟地來(lái)解決問(wèn)題。
　　陳晟：“夾心層”的住房問(wèn)題能解決到什么地步，還需要進(jìn)一步觀(guān)察。政府政策主要通過(guò)財政、稅收等手段起一個(gè)引導作用，表明其在低收入家庭的保障方面不可缺位。解決中等收入者的住房問(wèn)題，除了政府作為之外，也要求企業(yè)參與進(jìn)來(lái)，不能全由政府負責。

誰(shuí)來(lái)主導，政府還是市場(chǎng)

　　毫無(wú)疑問(wèn)，建立健全整個(gè)中國的住房保障體系，將是一個(gè)耗資巨大且涉及面廣泛而長(cháng)期的工程。在這其中，政府、開(kāi)發(fā)商究竟應該各自扮演怎樣的角色？住房保障體系對于政府而言，將是一筆龐大的財政支出。開(kāi)發(fā)商是否需要在完善這一體系的過(guò)程中承擔一定的社會(huì )責任？?jì)烧叩年P(guān)系又該是怎樣的？
　　正方
　　尹伯成：政府有沒(méi)有足夠財力推進(jìn)住房保障體系建設，主要看兩點(diǎn)：一是政府的決心，肯投入多少；二是政府的財政收入，拿得出多少。我國政府的財政收入一直在增長(cháng)，但各地經(jīng)濟實(shí)力不同，今年中央撥出的68億元資金，主要用于補貼中西部的住房保障體系建設，對于全國來(lái)說(shuō)是杯水車(chē)薪，這就要求地方政府要承擔起落實(shí)政策的主要責任�！墩�府工作報告》中關(guān)于住房保障體系的論述，表達了中央對解決人民住房困難的重視，因此，地方政府也應該重視起來(lái)。在建立住房保障體系的過(guò)程中，也要利用開(kāi)發(fā)商的力量。盡管由于開(kāi)發(fā)商的逐利本性，要求他們自覺(jué)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房并不現實(shí)，但政府可以通過(guò)精神鼓勵和財政引導相結合的方式，提升開(kāi)發(fā)商的社會(huì )責任感，也讓他們覺(jué)得參與建設住房保障體系不會(huì )吃虧。
　　反方
　　易憲容：所有的住房問(wèn)題歸根到底要通過(guò)市場(chǎng)手段解決，政府補貼只是一個(gè)方面。中國土地的國有化意味著(zhù)中國的土地資源就得用來(lái)為廣大民眾謀利益，就得用國有土地來(lái)解決全體人民的基本居住條件問(wèn)題，就得通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)改善全體人民的住房福利條件。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為與這些宗旨有悖，就得改變這些行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能成為少數人短期暴富的工具。房地產(chǎn)市場(chǎng)應當增加最廣大民眾住房條件的福利性。
　　郁鴻勝：前面已經(jīng)講過(guò)，住房保障體系的這種保障作用，主要是一個(gè)延伸效應。具體還要因人而異、因地而異。各地區老百姓的人群結構不一致，比如上海既有極高收入人群，也有收入極低的家庭，中國的住房問(wèn)題相當復雜。即使是現在上海在解決住房問(wèn)題上已表現出來(lái)的某些支撐力，也是經(jīng)過(guò)近二三十年的努力，才逐步發(fā)生的。建立住房保障體系不是瞬間能夠解決的，而是漸推漸進(jìn)的過(guò)程。
　　陳晟：相信隨著(zhù)政府財政收入快速增長(cháng)，政府也會(huì )積極籌措資金投入住房保障體系的建設。但住房問(wèn)題還是要堅持市場(chǎng)化的解決方法。政府的保障總歸是有限的，是針對那些無(wú)家可歸、實(shí)在能力不足的低收入者的最基本保障。68億元的資金不足以解決問(wèn)題。這就需要更多融資，更多金融產(chǎn)品的創(chuàng )新，更多金融機構的參與，在原有的按揭制度基礎上，我們也可以借鑒國外的“反按揭”等措施，讓獲利的人群更廣泛。在我國，房地產(chǎn)產(chǎn)品的金融化嘗試還不夠，未來(lái)應該有很大的發(fā)展空間。盡管開(kāi)發(fā)商已經(jīng)習慣高利潤，但高利潤往往也意味著(zhù)高風(fēng)險，不是所有開(kāi)發(fā)商都有操作高檔房這種高風(fēng)險項目的能力。政府通過(guò)土地供應結構等手段，可以吸引風(fēng)險承受能力較弱的小開(kāi)發(fā)商介入廉租房建設。那些效益好的企業(yè)、國有企業(yè)應在國家政策引導下，本著(zhù)企業(yè)公民的社會(huì )責任感，主動(dòng)選擇參與。而中小企業(yè)也應該意識到，賺錢(qián)少、風(fēng)險低是目前這種形勢下的另一種生存之道。