房地產(chǎn)業(yè)以前貸款充足時(shí)，投入的資金會(huì )產(chǎn)生好幾倍的乘數效應，一筆貸款可以轉幾個(gè)項目。如今，傳統的銀行貸款之路難以走通，而國內監管部門(mén)對房地產(chǎn)公司首發(fā)上市嚴格審核，上市或增發(fā)融資也相當困難。
　�。玻埃埃改甑臉鞘�，可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳、廣州、上海等地部分樓盤(pán)的價(jià)格松動(dòng)后，京城樓市近來(lái)也悄現“一次性付全款八折”“買(mǎi)房送大禮”等“打折風(fēng)”。
　　相較于以往瘋漲且堅挺的房?jì)r(jià)，近期開(kāi)發(fā)商的一些降價(jià)“打折”行為，以及樓市的一些異動(dòng)現象，是否意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整已經(jīng)開(kāi)始？記者對此進(jìn)行了調查。

“打折風(fēng)”漸起：“低開(kāi)高走”促資金回籠

　　這一輪樓市“打折風(fēng)”中，萬(wàn)科無(wú)疑是“動(dòng)作”最大的一個(gè)。
　　從珠三角一路刮到長(cháng)三角，萬(wàn)科的“打折”，使得本是局部的調整呈現了擴散態(tài)勢。盡管北京萬(wàn)科有關(guān)人士一再表示“暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)計劃”，但目前三個(gè)項目的優(yōu)惠幅度卻是近幾年罕見(jiàn)的，僅萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景，一次性付款就可打九三折。
　　消失許久的送車(chē)位、贈裝修費等多樣促銷(xiāo)方式也開(kāi)始粉墨登場(chǎng)�！案涣τ忠怀恰保玻埃埃改昴瓿�，就推出了“買(mǎi)房送５重大禮”的活動(dòng)：免３％契稅、免１０年物業(yè)費等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力，均價(jià)２萬(wàn)多元的房子，每平方米可直降５０００多元。
　　記者調查發(fā)現，實(shí)行打折或者贈送實(shí)物促銷(xiāo)的，多數是一些大的上市公司項目或老項目的尾盤(pán)。
　　“這段是政策敏感期，低開(kāi)高走保險一些，定高了容易把自己套住�！币粯潜P(pán)項目銷(xiāo)售負責人向記者表示，“我們現在給客戶(hù)的是優(yōu)惠，但不是降價(jià)，過(guò)了這陣，房子肯定還會(huì )漲�！�
　　北京萬(wàn)科有關(guān)人士告訴記者，項目如何定價(jià)主要是依據市場(chǎng)情況，對于萬(wàn)科這樣項目較多的龍頭企業(yè)，資金流快進(jìn)快出是一個(gè)重要原則。
　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心的調查顯示，目前北京在售樓盤(pán)中約有七成多項目在打折銷(xiāo)售，打折幅度一般為九五折至九九折之間。這表明，北京樓市開(kāi)始進(jìn)入高位調整期。
　　與開(kāi)發(fā)商的一些暗自降價(jià)行為相反，樓市成交量持續著(zhù)低迷狀況，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日益濃重。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，今年２月北京市二手房網(wǎng)上簽約套數僅為１００４套，相比１月份降幅超５０％，創(chuàng )下自去年７月實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約以來(lái)的最低點(diǎn)。
　　“連續多次加息，再加上對第二套房的限制以及經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預期，北京樓市會(huì )變得有些理性�！敝袊�社會(huì )科學(xué)院倪鵬飛研究員如是評價(jià)。

高價(jià)地頻“流拍”：開(kāi)發(fā)商正視瘋狂拿地風(fēng)險

　　進(jìn)入２００８年，曾經(jīng)一度瘋狂拿地、頻爭“地王”的開(kāi)發(fā)商們，面對土地供應，普遍顯現出“發(fā)蔫”癥狀。
　�。痹拢溉�，與兩年前曾拍出２６億元“地王”的北京廣渠路３６號地僅一街之隔的廣渠路１５號地慘遭流標。規劃總建筑面積６６萬(wàn)平方米、被業(yè)內認為可能是新“地王”的朝陽(yáng)區來(lái)廣營(yíng)鄉清河營(yíng)村１號住宅用地開(kāi)標，因參加投標的開(kāi)發(fā)商不足３家也在去年底以流標收場(chǎng)。
　　“真是太意外了�！敝性�地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰在得知拍賣(mài)結果后連連搖頭。在他看來(lái)，這些“絕版”地塊地段好，周?chē)�的配套設施也已比較完善，“應該拍個(gè)好價(jià)錢(qián)”。
　　土地市場(chǎng)連爆冷門(mén)的現象也在其他地方上演。去年底，廣州推出１２宗地塊，僅７家單位競價(jià)，最終２塊地流拍、５塊地以底價(jià)成交。南京地價(jià)近期也如同“過(guò)山車(chē)”般急速下墜，地處江寧區的一地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)每平方米２０００元，而就在一個(gè)多月前，同板塊的成交土地樓面地價(jià)為每平方米４４４６元，降幅超過(guò)５０％。
　　“隨著(zhù)政府打擊開(kāi)發(fā)商囤地的力度越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始正視大量拿地的風(fēng)險。加之面臨信貸緊縮形勢，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，無(wú)疑是這些地塊流標的最大原因�！北本�師范大學(xué)董藩教授指出，土地價(jià)格過(guò)高，會(huì )嚴重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　與高價(jià)地“流拍”形成對比，是取得較多土地的企業(yè)對土地的有效利用不足。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的《２００７上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》披露，“上半年全國完成土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(cháng)７．６％，增幅比２００６年同期回落２６．４個(gè)百分點(diǎn)，占待開(kāi)發(fā)土地面積比重僅４０％�！�
　　國土資源部有關(guān)負責人向記者表示，國家近期加強對閑置土地加大監管，規定開(kāi)發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開(kāi)發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風(fēng)險。

流動(dòng)資金減少：開(kāi)發(fā)商從未這樣缺錢(qián)

　　“今年中國房地產(chǎn)公司面臨著(zhù)前所未有的融資艱難期�！保樱希龋现袊�總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負債情況是否危急；同類(lèi)住宅開(kāi)發(fā)商之間競爭如何解決；面對保障性住房，自己的產(chǎn)品定位如何找準市場(chǎng)需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應對其對需求量的影響等。
　　記者在調查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來(lái)越明顯，很多中小房地產(chǎn)公司已經(jīng)不能獲得銀行授信，同時(shí)大公司的授信額度也被削減。
　　“去年的金融調控將開(kāi)發(fā)商自有資金提高到了３５％，并且嚴格規定項目開(kāi)發(fā)到中后期才能貸款。今年是國家１０年來(lái)首次執行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動(dòng)資金已經(jīng)減少了５０％，我做這行１０多年了，從來(lái)沒(méi)有這樣缺錢(qián)�！本┏且淮笮头科蟮目偨�(jīng)理向記者訴說(shuō)。
　　一些開(kāi)發(fā)商反映，房地產(chǎn)業(yè)以前貸款充足時(shí)，投入的資金會(huì )產(chǎn)生好幾倍的乘數效應，一筆貸款可以轉幾個(gè)項目。而今，傳統的銀行貸款之路難以走通，而國內監管部門(mén)對房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴格審核，上市或增發(fā)融資也相當困難。
　　“金融是房地產(chǎn)的‘血脈’，從緊的貨幣政策‘卡’住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘咽喉’�！蹦暇┚W(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認為，土地價(jià)格的降低最終也將傳導到一手房，因為地價(jià)下跌會(huì )大幅減少成本。

破“以地生財”稅收格局：有望間接平抑房?jì)r(jià)

　　“政府針對房地產(chǎn)的本輪調控，表現出國家讓利于民的價(jià)值取向�！蹦暇┦蟹抗芫指本珠L(cháng)郭宏定認為，許多城市房地產(chǎn)稅收近年大幅增長(cháng)，最極端的表現是去年 “面粉貴過(guò)面包”現象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉地方“以地生財”的稅收格局，可以讓開(kāi)發(fā)商瘋狂追逐土地價(jià)格的現象回歸理性。
　　記者在采訪(fǎng)中了解到，依托資本市場(chǎng)融資一直是上市房企大膽圈地的原動(dòng)力，而ＩＰＯ融資后禁止買(mǎi)地的規定，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商只有加速開(kāi)發(fā)已有項目，快速銷(xiāo)售回籠資金，然后用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現象可大大減少，有助于短期內增加樓市供應，進(jìn)而起到抑制房?jì)r(jià)的作用。
　　對于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新動(dòng)向，國務(wù)院發(fā)展研究中心的專(zhuān)家分析認為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續多次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求；二是保障性住房建設力度加大和限價(jià)房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求；三是由于一些城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，超過(guò)了購房者的承受能力。
　　在樓市異常波動(dòng)的過(guò)程中，政府的力量不能“缺席”。專(zhuān)家認為，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實(shí)實(shí)在在，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以往的“單純市場(chǎng)化改革”轉向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買(mǎi)人群，改變消費者被“強迫”購買(mǎi)高價(jià)房的狀況。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問(wèn)題。
　�。玻埃埃改陣鴦�(wù)院已明確將“抓緊建立住房保障體系”納入政府工作規劃中。顯然，房地產(chǎn)政策向住房保障傾斜，比爭論房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”是否到來(lái)更有價(jià)值，人們更期待一個(gè)平穩理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)的到來(lái)。

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　　新華社電 三亞優(yōu)美的環(huán)境吸引眾多外地人購房置業(yè)，然而與熱銷(xiāo)相伴的是過(guò)高的空置率，據一些物業(yè)公司統計高達８０％，這給物業(yè)管理公司帶來(lái)了很多煩惱。
　　據三亞市政府統計，東北、長(cháng)三角、珠三角、京津唐地區的外地購房者成為三亞購房主力，去年，島外買(mǎi)主購房８７３９套，面積達７５．９７萬(wàn)平方米，占三亞房子總銷(xiāo)售套數的８７％。然而，由于工作不在此地，外地人買(mǎi)房很少常年居住，在三亞購房一般出于“炫富”、留著(zhù)養老或者期待升值的目的。來(lái)自北京的陳先生在三亞灣有一套１２０平方米的海景房，買(mǎi)房加裝修共計花費１３０萬(wàn)元。一年多來(lái)，陳先生只在去年春節住了不到一個(gè)月，其余時(shí)間一直閑置。
　　記者連日來(lái)在三亞海景房最集中的三亞灣看到，一些價(jià)格不菲的高檔小區人氣普遍不足。很多小區內除了保安和清潔工外，很少看到業(yè)主們的身影。三亞青河物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理趙德承說(shuō)，進(jìn)入４月份后，在三亞的客人陸續離開(kāi)，一直到９月份或者之后才返回三亞。因此到了４月－９月份，三亞不少小區將會(huì )出現空置率走高的現象，空置率從一線(xiàn)海景房到三線(xiàn)的舊房依次減弱，期間一線(xiàn)海景房的空置率最高可達８０％以上。
　　小區的空置率居高不下，這給小區物業(yè)管理帶來(lái)了難題，令不少物業(yè)公司頭疼不已。三亞碧海藍天物業(yè)公司負責人陳宏說(shuō)，由于小區許多業(yè)主不在三亞，拖欠物業(yè)管理費是常有的事，物業(yè)公司常常要為他們墊付；小區房屋空置超過(guò)３個(gè)月的物業(yè)費用要打７折，這也給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)很大的壓力；此外，空置率高也給小區內的供水、供電帶來(lái)很大的損耗，造成一定程度上的資源浪費；再者，小區人氣不旺，所引發(fā)的治安問(wèn)題也讓人擔憂(yōu)。