近期一則傳言引發(fā)熱議，稱(chēng)部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率畸高，從而懷疑成交走高的“繁榮”背后，實(shí)際摻雜了人為操縱的控制假象。
　　業(yè)內人士告訴上海證券報，深究其現象的背后實(shí)質(zhì)，“限外”影響、客戶(hù)觀(guān)望和反悔、部分開(kāi)發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策等心態(tài)仍然顯現。

　　一方面是成交量回暖，一方面卻是樓盤(pán)高撤銷(xiāo)率復萌。一時(shí)間，關(guān)于上海樓市利用高銷(xiāo)售率營(yíng)造樓市熱銷(xiāo)假象的消息甚囂塵上。
　　雖然上海市房地資源局公開(kāi)回應，在有針對性的調查之后，報道樓盤(pán)的網(wǎng)上撤銷(xiāo)率為3.3%，屬于“基本正�！�。但是，業(yè)內人士告訴上海證券報，深究其現象的背后實(shí)質(zhì)，“限外”影響、客戶(hù)觀(guān)望和反悔、部分開(kāi)發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策等心態(tài)仍然顯現。

樓市成交走高“掩護”高撤銷(xiāo)額

　　近期一則傳言引發(fā)熱議，稱(chēng)部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率畸高，從而懷疑成交走高的“繁榮”背后，實(shí)際摻雜了人為操縱的控制假象。猶如一石激起千層浪，一時(shí)間，引發(fā)成交量回暖是否“人工合成”的質(zhì)疑。
　　上海證券報記者根據該帖羅列出來(lái)的樓盤(pán)進(jìn)行核實(shí)，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”相關(guān)數據顯示，自今年開(kāi)始，的確有部分樓盤(pán)的撤銷(xiāo)率顯得較為突出，尤其是位于靜安區的泰府名邸這一樓盤(pán)，截至昨日，今年4月份的合同撤銷(xiāo)次數為69次；與當月103次的簽約次數相比，占比近67%。其他如普陀區的香溢花城、南匯區的藝泰安邦等個(gè)盤(pán)，在今年的銷(xiāo)售過(guò)程中，其合同撤次數與其簽約次數相比，皆屬偏高。
　　據記者得到的一份內部數據名單，在撤銷(xiāo)額居前十的樓盤(pán)中，大部分樓盤(pán)位于中環(huán)線(xiàn)甚至內環(huán)以?xún)葏^域。部分內環(huán)以?xún)鹊母邫n樓盤(pán)，撤銷(xiāo)額居高不下的現狀，自今年1月份起延續至今，而在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交有所走高的3月份，撤銷(xiāo)額更有相應提升。
　　記者隨即依據該名單進(jìn)行數據核查，位于長(cháng)寧區的御翠豪庭，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示3、4月份間的總計簽約次數為88次，而合同撤次數則為69次，該盤(pán)在兩個(gè)月間的共計撤銷(xiāo)率達到了78%。此外，徐匯區的海上名邸在兩個(gè)月間的撤銷(xiāo)額高達50%；浦東新區的涇南七街坊，3月份的合同撤次數為40，4月份的合同撤次數11次，其撤售額同樣不小。

網(wǎng)上撤銷(xiāo)率3.3%屬“基本正�！�？

　　上海市房地資源局日前針對該情況進(jìn)行公開(kāi)回應，表示“目前全市商品房合同撤銷(xiāo)率未見(jiàn)異�！�。早先曾有媒體報道稱(chēng)，帖中提及的17個(gè)樓盤(pán)平均合同撤銷(xiāo)率達到39.7%，8個(gè)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率超過(guò)40%，其中松江一樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率甚至達到100%。上海市房地局表示，對于報道中提及的近20個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了逐一核實(shí)，除去名稱(chēng)有誤、無(wú)法查詢(xún)的2個(gè)樓盤(pán)之外，從預售合同的撤銷(xiāo)情況看，其他18個(gè)樓盤(pán)自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，網(wǎng)上撤銷(xiāo)率為3.3%，屬于“基本正�！�。上海市房地局方面也表示，這些樓盤(pán)的定金合同撤銷(xiāo)率較高，其中15個(gè)樓盤(pán)的定金撤銷(xiāo)率高于全市平均水平。
　　上海市房地局稱(chēng)，從全市定金合同撤銷(xiāo)原因來(lái)看，主要是當事人約定期限較短，到期未完成簽約備案系統予以自動(dòng)撤銷(xiāo)，也有少部分客觀(guān)原因造成撤銷(xiāo)。目前全市所有在售樓盤(pán)定金合同撤銷(xiāo)率約為8%，情況總體上正常。但是，“也不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商存在通過(guò)虛訂合同進(jìn)行自我炒作等行為”。上海市房地局最后表示，對于上述定金合同撤銷(xiāo)率較高的樓盤(pán)，房地部門(mén)將作進(jìn)一步調查。

多方面原因形成“造假”

　　對于樓盤(pán)撤銷(xiāo)額居高不下的情況，多位業(yè)內人士表示，造成原因其實(shí)有其多樣性。
　　“高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售面向客戶(hù)大多為境外人士，這其間就會(huì )牽涉到結匯的時(shí)間性問(wèn)題�！敝倭柯�(lián)行中國區研究部總監何恩凱表示。由于各限“限外”政策陸續出臺，結匯入境需要花費一段時(shí)間，從而會(huì )造成無(wú)法及時(shí)完成簽約備案手續的問(wèn)題�！斑�有相當部分客戶(hù)的信息掌握比較滯后，甚至是在預訂完物業(yè)之后才發(fā)現外匯無(wú)法結算，從而造成高檔樓盤(pán)中產(chǎn)生一定的撤銷(xiāo)率�！�
　　“現在網(wǎng)上信息全部公開(kāi)化，開(kāi)發(fā)商如果想保留較好位置的房源，就可以先占用這部分房源，之后再做撤銷(xiāo)，這樣就能夠更好地完成銷(xiāo)控工作�！睆氖�?tīng)I銷(xiāo)業(yè)務(wù)多年的專(zhuān)業(yè)人士直言不諱。尤其在去年，上海市房地局為了對市場(chǎng)銷(xiāo)控進(jìn)行規范，下發(fā)過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步加強本市商品房銷(xiāo)售監管工作的通知》，《通知》表示，商品住房一次預售面積不少于3萬(wàn)平方米。該人士表示，營(yíng)造高銷(xiāo)售額同樣可以達到規避該政策的“目的”，“因此，樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中的高撤銷(xiāo)額是部分開(kāi)發(fā)商使用的‘正�！�思路，這是一大主因�！�
　　此外，還有知情人士向上海證券報記者介紹表示，樓盤(pán)在推盤(pán)入市之前，通常會(huì )經(jīng)歷一段時(shí)間的客戶(hù)“培養期”。在意向客戶(hù)累積到一定數量之后，開(kāi)發(fā)商才有把握正式開(kāi)盤(pán)預售。然而有意思的是，在如今觀(guān)望氣氛濃郁的情況下，當初的“未雨綢繆”卻反而造就了高撤銷(xiāo)額的現象�！坝性S多客戶(hù)在開(kāi)盤(pán)當天的確是進(jìn)行了預訂，之后卻紛紛表示反悔。究其原因，是認為房?jì)r(jià)偏高�！痹撝�情人士如許解釋徐匯區某樓盤(pán)發(fā)生的高撤銷(xiāo)率。
　　據人民銀行網(wǎng)站日前公布的調查顯示，進(jìn)入2008年，居民購房意愿再創(chuàng )新低，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，而上海跌幅表現最大，比上季度下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)。