42億收購浮出水面

　　近日，外資再次在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起熱潮。剛剛浮出水面的近期3項外資對于上海服務(wù)式公寓的收購項目，總額高達近42億元。
　　據全球五大房地產(chǎn)顧問(wèn)公司之一的戴德梁行最新數據顯示，今年１月份，高富諾購買(mǎi)了位于長(cháng)寧區的華山夏都苑中的C幢，總面積為29280平方米，均價(jià)約 40984元/平方米，總價(jià)為12億元。而華山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購的物業(yè)，此次轉手增值額超過(guò)50％。今年2月份，來(lái)自韓國的未來(lái)資產(chǎn)收購了服務(wù)式公寓項目翠湖天地御苑18號樓，總價(jià)為9.63億元，總面積為15793平方米，均價(jià)為6.1萬(wàn)元/平方米。凱雷則收購了服務(wù)式公寓項目濟南路8號，總價(jià)19.9億元，總面積為39814平方米，均價(jià)約5萬(wàn)元/平方米。
　　以上交易的相同之處在于，都是外資基金對于上海高檔服務(wù)式公寓的整體收購，買(mǎi)方和賣(mài)方都是國際資本。而賣(mài)方在交易中能收獲高達50%的收益率，無(wú)論是來(lái)自人民幣升值還是上海樓市在短期內的價(jià)格上升，其獲益都相當之可觀(guān)。
　　一度因為限外政策而卻步的外資基金，再次表現出了對上海市場(chǎng)的極高熱情。來(lái)自歐洲的私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、基金管理公司高富諾亞太區董事總經(jīng)理陸智德認為，限外政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用非常明顯，“政策讓市場(chǎng)變得更加透明，所有的外資公司都將面對同樣的政策、同樣的競爭，這對我們而言是一件好事情�！�

高富諾發(fā)力中國市場(chǎng)

　　事實(shí)上，在上述交易的背后，是短期投資樓市資金的逐步退出，和長(cháng)期持有房產(chǎn)資金進(jìn)入的一個(gè)交換的過(guò)程。一方面是前期進(jìn)行大手筆收購的大摩、凱雷等投行已經(jīng)在其中獲得了相當收益，另外一方面則是，高富諾等企圖長(cháng)期持有物業(yè)的國外資本愈加深入地進(jìn)入了中國市場(chǎng)。
　　據陸智德介紹，截至去年年底，高富諾管理的資產(chǎn)為270億美元�？赡苁菤W洲最大的私營(yíng)公司，而高富諾目前的戰略重點(diǎn)就是在中國�！邦A計到2008年底，高富諾在亞洲的資產(chǎn)將達到20億美元，主要是在中、日兩國，其中一半將是在中國的資產(chǎn)。未來(lái)5年，高富諾預計將把資產(chǎn)增加到50億美元，仍然將有50%投到中國�！�
　　陸智德透露，高富諾目前在上海有3個(gè)項目，今年將進(jìn)行第一個(gè)合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，其伙伴可能是內地或者香港開(kāi)發(fā)商。而高富諾去年在翠湖天地收購的兩幢樓，經(jīng)過(guò)重新裝修后將在下個(gè)月推入租賃市場(chǎng)。
　　盡管今年受?chē)�際經(jīng)濟的大環(huán)境以及美國次貸危機的影響，陸智德認為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì )放緩，“不過(guò)我們對于中長(cháng)期市場(chǎng)相當看好，因為上海的經(jīng)濟結構多元化，所以最多在短期內會(huì )受一些影響�！标懼堑抡f(shuō)。
　　“我們在中國的第一只房地產(chǎn)投資基金將在6周至8周以后結束募集，資產(chǎn)為10億美元，主要針對上海、北京、深圳等一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)找到了1-2個(gè)項目�！标懼堑峦嘎�，高富諾的發(fā)展方向，將主要集中在住宅和商業(yè)地產(chǎn)上。

長(cháng)期看好中國樓市

　　根據商務(wù)部最新發(fā)布的數據，今年一季度實(shí)際使用外資金額增長(cháng)明顯，增速比去年同期高出49.7%。國家發(fā)改委對外經(jīng)濟研究所專(zhuān)家認為，一季度增加的實(shí)際使用外資金額，不排除是因熱錢(qián)流入所造成。此前，商務(wù)部曾透露，去年有高達800億美元的熱錢(qián)流入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年以來(lái)又有一批境外開(kāi)發(fā)商和海外基金宣布繼續加大對內地房地產(chǎn)的投資。雖然政府“限外”的嚴肅態(tài)度不變，但內地樓市長(cháng)期向好、人民幣升值步伐加快等都使得境外資本仍在不斷涌入。
　　有業(yè)內人士向記者表示，大摩、凱雷等投行的撤資，可能是他們出于對整體業(yè)務(wù)的考慮，也有可能因為他們在美國受到次貸影響而作出的決定。
　　“因為接下來(lái)人民幣的升值空間還有多少，很難說(shuō)�；�本上，他們會(huì )認為未來(lái)空間不大，所以短期博升值盈利的公司會(huì )越來(lái)越少�，F在的情況是，外資依然有很多錢(qián)，希望能夠進(jìn)入中國市場(chǎng)�！敝倭柯�(lián)行中國研究部總監何恩凱認為，目前進(jìn)入中國市場(chǎng)的外資，大部分還是出于對中國實(shí)際市場(chǎng)的看好。
　　“目前外資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，收購房產(chǎn)后進(jìn)行改造，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)管理機制和意識，改進(jìn)物業(yè)管理等，使得地產(chǎn)價(jià)值較快上升�！睗h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿表示，這些收購對上海樓市不會(huì )產(chǎn)生什么影響。因為一般外資的收購都關(guān)注于商業(yè)地產(chǎn)與高檔住宅物業(yè)，所以對普通居民的購房、上海房?jì)r(jià)的漲跌，不會(huì )直接地產(chǎn)生作用。
　　他還表示，面對外資的大肆進(jìn)入，政府舉措關(guān)鍵在于如何杜絕熱錢(qián)套利。目前，在人民幣持續升值的情況下，外資短期內不會(huì )出現套利現象，但人民幣升值到一定程度后停止升值時(shí)，要防止外資大規模撤資的出現。